一季度房地產(chǎn)信托規(guī)模逆勢翻漲
曾一度收縮戰(zhàn)線的房地產(chǎn)信托在今年一季度再次發(fā)力。受“去通道”政策和資管新規(guī)等因素影響，今年前3個(gè)月信托成立規(guī)模同比下降了40%，但房地產(chǎn)信托卻逆勢增長了約90%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)信托的增長主要還是基于房企對資金的需要，但公司債、銀行貸款等融資渠道受限，令房地產(chǎn)信托再次火熱。
房地產(chǎn)信托的成立規(guī)模和數(shù)量迅速回暖。根據(jù)用益信托在線數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前3個(gè)月房地產(chǎn)領(lǐng)域集合信托產(chǎn)品成立480款，僅1月的成立數(shù)量幾乎就與2017年前3個(gè)月數(shù)量相當(dāng)；成立規(guī)模966.29億元，同比增長約90%；發(fā)行步伐也較為一致，一季度房地產(chǎn)信托共發(fā)行576款，規(guī)模為1604.43億元，同比增長超一倍。
這一表現(xiàn)在一季度成立總規(guī)模整體縮水的信托市場更加引人關(guān)注。數(shù)據(jù)顯示，今年前3個(gè)月共成立1804款集合信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模2779.14億元，同比下降近40%；共發(fā)行2147款集合信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模3725.11億元，同比下降33%。按月來看，1-3月新成立的房地產(chǎn)信托規(guī)模與總規(guī)模比分別為27.25%、40.36%和43.65%，呈上升趨勢。
對于一季度信托整體成立規(guī)模的蕭條，分析人士認(rèn)為，主要原因包括“去通道”政策和資管新規(guī)的影響。去年末規(guī)范銀信合作的55號文下發(fā)，使得很多通道業(yè)務(wù)逐漸收縮，市場上項(xiàng)目減少、項(xiàng)目成功率降低；同時(shí)隨著資管新規(guī)政策出臺的漸近，也使得信托公司更加審慎經(jīng)營。
在蕭條大環(huán)境下房地產(chǎn)信托的相對繁榮，與房地產(chǎn)企業(yè)較大的資金需求有直接關(guān)系。一位地產(chǎn)業(yè)資深觀察人士對北京商報(bào)記者表示，一些房地產(chǎn)企業(yè)過去拿了不少地，需要資金進(jìn)入，利好項(xiàng)目開發(fā)，防止?fàn)€尾。
作為房企最主要的融資渠道，相當(dāng)規(guī)模的銀行貸款在2017年房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)調(diào)控下與房企走出蜜月期。央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年房地產(chǎn)新增貸款5.67萬億元，同比大漲57.94%，但2017年新增貸款規(guī)模掉頭下降了1.23%。
“加上公司債也在收緊，房地產(chǎn)信托的發(fā)行有所壯大?！鄙鲜鋈耸空f道。金融業(yè)資深觀察人士、金樂函數(shù)分析師廖鶴凱將房地產(chǎn)企業(yè)多種融資方式規(guī)模的增減形容為“按下葫蘆浮起瓢”，他表示，只要房地產(chǎn)貸款額度繼續(xù)收緊的預(yù)期不變，房地產(chǎn)信托的規(guī)模就會持續(xù)下去。
事實(shí)上，在過去幾年間，房地產(chǎn)信托的成立規(guī)模幾度波動。例如去年監(jiān)管層針對房地產(chǎn)信托的監(jiān)管有所趨嚴(yán)，很多以前可以發(fā)行的產(chǎn)品現(xiàn)在都無法備案，部分信托公司更是主動叫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。
那么，今年房地產(chǎn)信托成立規(guī)模是否能保持持續(xù)增長？廖鶴凱指出，房地產(chǎn)類信貸方面短期沒有松動跡象。今年初，多地進(jìn)一步出臺政策嚴(yán)控資金違規(guī)流入房地產(chǎn)行業(yè)，提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款門檻。信貸收緊不是朝夕可逆轉(zhuǎn)的，融資需求將推動大中型房地產(chǎn)企業(yè)提前做好資金安排，大中型優(yōu)質(zhì)房企的資源調(diào)動能力會有所顯現(xiàn)，不過小型房企可能會進(jìn)一步承壓。
另一方面，房企債券明后兩年將迎來兌付高峰，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)的高杠桿屬性決定其還舊債很大程度仍依靠再融資，同時(shí)在調(diào)控基調(diào)不變的背景下，再融資能力的分化會推高部分低信用等級房地產(chǎn)企業(yè)的信用溢價(jià)，從而進(jìn)一步加大部分房企的融資成本。整體看來，在房企仍有融資需求、多個(gè)融資渠道又受阻的情況下，房地產(chǎn)信托還有繼續(xù)回暖的可能。
