“限改共”？ 北京“限競(jìng)房新政”猜想
近日，有消息稱，繼年初傳言“北京將出臺(tái)商品住房銷售公開搖號(hào)”政策之后，相關(guān)部門正在醞釀針對(duì)限競(jìng)（限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)）房的新政。政府?dāng)M將限競(jìng)房與共有產(chǎn)權(quán)房掛鉤，涉及范圍或包括已入市的限競(jìng)房和已成交的限競(jìng)房地塊。盡管尚未得到官方證實(shí)，但有消息稱，該政策最快于本月推出。
按此傳聞，政府有權(quán)要求銷售價(jià)格低于周邊價(jià)格10%的限競(jìng)房項(xiàng)目，拿出部分房源由政府占有一定比例的產(chǎn)權(quán)份額。產(chǎn)權(quán)持有比例或?yàn)?:9，即政府持有10%、購(gòu)房者持有90%。這一部分房源不會(huì)改變產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，仍為限競(jìng)房。但業(yè)主再出售時(shí)，要根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)房的銷售規(guī)則，清算政府持有的產(chǎn)權(quán)比例。
并非空穴來(lái)風(fēng)
有知情人士表示，如果政府持有10%產(chǎn)權(quán)，并不會(huì)明顯降低限競(jìng)房的購(gòu)房門檻，卻改變了房子的投資屬性。這部分限競(jìng)房的價(jià)格相比共有產(chǎn)權(quán)房并不便宜，符合共有產(chǎn)權(quán)房資格的購(gòu)房者未必有足夠資金，因此有可能出現(xiàn)大量棄購(gòu)的情況。
2016年，樓市過(guò)熱，政府為抑制房?jī)r(jià)快速上漲，主推限競(jìng)房地塊。2017年，北京用價(jià)值2700多億元的土地開發(fā)限競(jìng)房和共有產(chǎn)權(quán)房。而開發(fā)商最關(guān)注的是，傳聞中限競(jìng)房政策的執(zhí)行范圍是否涉及已入市的限競(jìng)房項(xiàng)目或已成交的限競(jìng)房地塊。
對(duì)此，思源地產(chǎn)首席分析師郭毅表示，政府出臺(tái)新政策肯定要有相關(guān)依據(jù)，基本原則是維護(hù)公平、合理的市場(chǎng)氛圍。對(duì)于已入市的限競(jìng)房項(xiàng)目或已成交的限競(jìng)房地塊來(lái)說(shuō)，要考慮政策是否違反之前簽訂的土地出讓協(xié)議。這種情況下，對(duì)于按土地出讓協(xié)議規(guī)定開發(fā)、銷售限競(jìng)房的開發(fā)商，是否給予一定賠償以平衡開發(fā)商的損失，也需政府相關(guān)部門在制定政策前重點(diǎn)考慮。
從目前各方反饋看，限競(jìng)房改共有產(chǎn)權(quán)房并非空穴來(lái)風(fēng)。去年10月，總房源達(dá)969套、銷售均價(jià)每平方米19000元的金隅大成·金成雅苑二期項(xiàng)目發(fā)布網(wǎng)申公告，成為北京市首個(gè)由限價(jià)商品房轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)住房的項(xiàng)目。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，出臺(tái)這項(xiàng)政策最大的目的，或是為了確保北京共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)任務(wù)順利完成。2017年，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)聯(lián)合有關(guān)部門發(fā)布了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》要求，未來(lái)5年完成25萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)住房供地，意味著每年至少有5萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)住房供地入市。
而在2017年北京共有產(chǎn)權(quán)住房供地完成率104%的基礎(chǔ)上，今年當(dāng)?shù)卦俅渭哟蟠祟愅恋氐墓?yīng)比例。北京市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)官網(wǎng)顯示，僅1月4日至2月6日掛出的23宗住宅地塊中，共有產(chǎn)權(quán)房地塊就占到10宗。
就在共有產(chǎn)權(quán)房地塊加碼供應(yīng)的同時(shí)，北京土地市場(chǎng)卻迎來(lái)了史無(wú)前例的大規(guī)模“流拍”。今年以來(lái)，北京土地市場(chǎng)已經(jīng)流拍4宗住宅地塊。其中，兩宗豐臺(tái)白盆窯共有產(chǎn)權(quán)房地塊總規(guī)模達(dá)30萬(wàn)平方米，按每套房源80平方米計(jì)算，超3000套共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)計(jì)劃落空。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這兩宗共有產(chǎn)權(quán)房地塊流拍的原因除了起價(jià)過(guò)高，還因目前市場(chǎng)共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)量雖大，但需求未達(dá)預(yù)期。截至2017年12月中旬，北京共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目為40個(gè)，總房源4萬(wàn)多套，待申購(gòu)的房源超過(guò)3萬(wàn)套。
供大于求、申購(gòu)門檻越來(lái)越高、無(wú)絲毫投資屬性……這些都導(dǎo)致共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目出現(xiàn)滯銷，增加投資成本，令開發(fā)商放棄競(jìng)買，最終影響本地共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)計(jì)劃。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從這一角度看，新政策出臺(tái)并非完全沒有可能。
新政或產(chǎn)生連帶效應(yīng)
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京迄今共有61宗限競(jìng)房地塊掛牌，已成功出讓58宗。2016年成交的4宗地塊均為100%自持；之后的54宗地塊，大部分項(xiàng)目尚在規(guī)劃建設(shè)中，有的已即將開盤。
此前，有消息稱北京所有的限競(jìng)房項(xiàng)目已進(jìn)入停擺狀態(tài)，靜待“靴子落地”。
筆者了解到，金樾和著、萬(wàn)和斐麗、旭輝城、遠(yuǎn)洋金融街頤景春秋等限競(jìng)房項(xiàng)目似乎并未受到傳聞?dòng)绊?，積極蓄客。其中，金樾和著和旭輝城預(yù)計(jì)4月中下旬首次領(lǐng)證開盤；萬(wàn)和斐麗和遠(yuǎn)洋金融街頤景春秋的開盤時(shí)間預(yù)計(jì)為6月中下旬。
以金樾和著為例，89平方米的三居室總價(jià)約340萬(wàn)元。若投資按年化收益率5%計(jì)算，年收益額為17萬(wàn)元。以此作為房租，可以找到比該項(xiàng)目位置更優(yōu)、環(huán)境更佳的居所。在當(dāng)前房?jī)r(jià)回調(diào)明顯的二手房市場(chǎng)上，可選房源的空間很大。
數(shù)據(jù)顯示，在2017年北京市場(chǎng)成交的土地中，限競(jìng)房用地達(dá)44宗，其中17宗已公布案名。除兩宗開發(fā)商100%自持外，其余15宗限競(jìng)房將在今年上半年陸續(xù)入市。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，限競(jìng)房將成為北京住宅市場(chǎng)的新標(biāo)簽。因此，傳聞中的政策一旦落地，對(duì)于限競(jìng)房市場(chǎng)將極具“殺傷力”。
張大偉認(rèn)為，政策出臺(tái)對(duì)于已拿到限競(jìng)房地塊的開發(fā)商來(lái)說(shuō)打擊最大。因?yàn)檫@些地塊在購(gòu)入時(shí)，市場(chǎng)價(jià)格正處高點(diǎn)。隨著去年以來(lái)二手房市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)下跌，除個(gè)別項(xiàng)目外，大部分限競(jìng)房的性價(jià)比已經(jīng)消失。伴隨新政策“加壓”，限競(jìng)房項(xiàng)目銷售將愈加艱難。
郭毅亦表示，共有產(chǎn)權(quán)房入市量穩(wěn)定增加，限競(jìng)房項(xiàng)目的開發(fā)商只要資金沒問題、能扛住業(yè)績(jī)指標(biāo)，可以通過(guò)不賣房來(lái)規(guī)避政策。但開發(fā)商往往需要及時(shí)回款，只能選擇降價(jià)。即便其限競(jìng)房項(xiàng)目與市場(chǎng)價(jià)格差別不大，但鑒于對(duì)搖號(hào)選房失去主導(dǎo)權(quán)，無(wú)法通過(guò)手段劃分選房?jī)?yōu)先級(jí)，資金問題將更大程度地浮出水面。而對(duì)于在拿地時(shí)沒有限定房?jī)r(jià)的普通商品房來(lái)說(shuō)則是極大利好，也意味著高端商品房的供應(yīng)將更加稀缺。
如果限競(jìng)房改共有產(chǎn)權(quán)房政策成真，除了限競(jìng)房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)是否會(huì)產(chǎn)生連帶效應(yīng)？對(duì)此，業(yè)內(nèi)專家意見不一。郭毅表示，如不改變產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，而共有產(chǎn)權(quán)部分的回購(gòu)方式區(qū)別于真正的共有產(chǎn)權(quán)房，二手房市場(chǎng)定會(huì)量?jī)r(jià)齊升。張大偉則認(rèn)為，限競(jìng)房改共有產(chǎn)權(quán)房將繼續(xù)降低房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，同時(shí)給剛需帶來(lái)更多選擇，存量二手房市場(chǎng)成交將走低。在信貸政策及購(gòu)買門檻保持收緊的背景下，改善性需求賣二手房換高端新房的機(jī)會(huì)變少，新房市場(chǎng)也會(huì)受到影響——開發(fā)商降價(jià)售房，購(gòu)房者敢不敢買變成疑問。
