北京“限競(jìng)房”為何沒(méi)有掀起搶房潮？
限競(jìng)房，簡(jiǎn)單地說(shuō)就是“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”后所出售的住房。這是指在土地招拍掛過(guò)程中，對(duì)擬出讓地塊限定住房套型（為符合國(guó)家規(guī)定的中小戶型占總數(shù)70%的要求），限定最高房?jī)r(jià)，然后在“兩限”的基礎(chǔ)上，讓開(kāi)發(fā)商向上競(jìng)地價(jià)，向下競(jìng)房?jī)r(jià)。以這種方式生產(chǎn)出來(lái)的住房就叫“限競(jìng)房”。而政府推出這類住房的目的不外是，一方面完成遏制本城市房?jī)r(jià)瘋狂上漲，另一方面則是要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，讓該城市的住房?jī)r(jià)格穩(wěn)定在政府所認(rèn)可的區(qū)間內(nèi)。
對(duì)于這種“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的地產(chǎn)項(xiàng)目，早些時(shí)候在南京，今年在杭州、合肥、成都等地，樓市開(kāi)盤立即掀起了一輪搶房潮，特別是南京及杭州，居民搶房的現(xiàn)象更是十分空前。購(gòu)買住房者如何不是全款，不是有特別是關(guān)系，想搶到這種住房是不可能的。因?yàn)?，這些“限競(jìng)房”，比周邊的二手房的價(jià)格要低許多，居民搶到一套住房其預(yù)想的收益就有幾十萬(wàn)。試想，就當(dāng)前這些城市一般居民的收入水平來(lái)說(shuō)，每年收入也就是十萬(wàn)左右，搶到一套住房的收益可幾十萬(wàn)元，這些城市的有資格進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的居民豈能不參與搶房潮？
不過(guò)，北京的“限競(jìng)房”的出售，不僅沒(méi)有掀起居民的搶房潮，而且拍賣到這類土地項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有積極性大量地推出相關(guān)樓盤,政府最近推出相關(guān)類型的土地拍賣也出現(xiàn)流拍。為何同樣的房子，不同的城市會(huì)有這樣天壤之別呢？可能問(wèn)題的核心就在于北京的限競(jìng)房的投資價(jià)值不大，投資者不愿意進(jìn)入北京這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
因?yàn)?，可能在?017年以來(lái)北京出臺(tái)一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策之后，北京中心城市外圍的二手房?jī)r(jià)格開(kāi)始在下跌，再加上這些限競(jìng)房項(xiàng)目在土地拍賣時(shí)，其限房?jī)r(jià)的起點(diǎn)就很高，因此，這些限競(jìng)房的項(xiàng)目在價(jià)格上沒(méi)有多少優(yōu)勢(shì)?；蛟谶@樣的條件下，投資者想購(gòu)買這類住房獲得利益不容易。
再加上傳聞中，北京將會(huì)在4月份出臺(tái) “限競(jìng)房改共有產(chǎn)權(quán)房”政策。如果按照該政策，對(duì)于這些限競(jìng)房項(xiàng)目，政府有權(quán)要求銷售價(jià)格低于周邊價(jià)格10%的限競(jìng)房項(xiàng)目，拿出部分房源由政府占有一定比例的產(chǎn)權(quán)份額。產(chǎn)權(quán)持有比例或?yàn)?：9，即政府持有10%，購(gòu)房者持有90%。這一部分房源不會(huì)改變產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，也就是說(shuō)，還是限競(jìng)房。但業(yè)主再出售時(shí)，要根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)房的銷售規(guī)則，清算政府持有的產(chǎn)權(quán)比例。
而對(duì)于由政府持有產(chǎn)權(quán)比例的限競(jìng)房銷售價(jià)格是否會(huì)下調(diào)、按什么標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估、產(chǎn)權(quán)份額的回購(gòu)方式是否有別于共有產(chǎn)權(quán)房，以及是否會(huì)給予限競(jìng)房開(kāi)發(fā)商相應(yīng)補(bǔ)償?shù)戎T多細(xì)節(jié)問(wèn)題，目前都不確定。有市場(chǎng)人士表示，如果政府持10%產(chǎn)權(quán)，并不會(huì)顯著降低限競(jìng)房的購(gòu)房門檻，但卻改變了房子的投資屬性。而這部分限競(jìng)房的價(jià)格相比共有產(chǎn)權(quán)房并不便宜，符合共有產(chǎn)權(quán)房資格的購(gòu)房者未必有足夠的購(gòu)房資金，因此有可能出現(xiàn)大量棄購(gòu)的情況。
因?yàn)?，早些時(shí)候北京政府推出的共有產(chǎn)權(quán)住房時(shí)對(duì)這類住房居民是炙手可熱的，很多居民都預(yù)期搶到一套共有產(chǎn)權(quán)的住房，將會(huì)成為家庭一種重要的投資工具。比如，4月初正式開(kāi)盤的某共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目雖然通過(guò)審核并參與搖號(hào)的家庭戶數(shù)達(dá)到了29364戶，差不多68個(gè)人搶一套房，但在現(xiàn)場(chǎng)選房時(shí)卻出現(xiàn)了近70%家庭棄購(gòu)的現(xiàn)象。
造成這樣大規(guī)模棄購(gòu)的關(guān)鍵原因是最新的共有產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買規(guī)則要求，購(gòu)房者在交房五年后只能按政府指定的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)賣回給政府，或者轉(zhuǎn)賣給其他共有產(chǎn)權(quán)房輪候者。換句話說(shuō)，即使以后兒女繼承，也需要兒女擁有共有產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買資格，否則還是由政府回購(gòu)。這意味著，共有產(chǎn)權(quán)房徹底失去了投資屬性，而其價(jià)格還不足以支撐居住屬性。在目前政府正計(jì)劃供應(yīng)大量的共有產(chǎn)權(quán)住房、申購(gòu)門檻越來(lái)越高、沒(méi)有投資屬性的情況下，從而導(dǎo)致北京共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目出現(xiàn)滯銷，開(kāi)發(fā)企業(yè)也不再愿意拍賣這類項(xiàng)目的土地。如果限競(jìng)房也改為共有產(chǎn)權(quán)住房，那么對(duì)于這類住房肯定會(huì)是雪上加霜，居民根本更是不愿意進(jìn)入這類住房市場(chǎng)。因?yàn)椋@類住房的投資價(jià)值已經(jīng)退去。
從這個(gè)現(xiàn)象也就說(shuō)明了一個(gè)十分重要問(wèn)題。當(dāng)前國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上是投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)，各城市的居民都希望購(gòu)買住房成為賺錢工具。這也是推動(dòng)幾年國(guó)內(nèi)所有的城市住房?jī)r(jià)格上漲及住房銷售創(chuàng)歷史記錄根本原因所在。2017年國(guó)內(nèi)不少省會(huì)城市的GDP排名大幅上升，就是與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展有關(guān)。比如西安等。但是，一旦購(gòu)買到的住房不能夠成為賺錢的工具，或購(gòu)買的住房沒(méi)有投資價(jià)值，那么這類住房市場(chǎng)立即萎縮事滯銷。所以，目前媒體老是在宣傳，什么剛性需求及改善性需求進(jìn)入市場(chǎng)，這些都是比較扯的概念。實(shí)際上，哪類住房一旦失去其投資價(jià)值或賺錢工具，那么居民就不會(huì)進(jìn)入這類住房市場(chǎng)。北京的“限競(jìng)房”沒(méi)有出現(xiàn)搶房潮，就在于居民看到購(gòu)買這類住房沒(méi)有投資價(jià)值，他們根本不愿意進(jìn)入這類住房市場(chǎng)。所以，政府要讓住房市場(chǎng)回歸理性，回到消費(fèi)市場(chǎng)，就得嚴(yán)格限制住房投資屬性，除此之外不會(huì)有更好的辦法。
