降準增量資金無緣樓市 房貸利率念“升”字訣
4月17日傍晚6點半左右，央行突然宣布降準！這也是央行行長易綱上任后，第一次實施大型貨幣調節(jié)動作：從2018年4月25日起，下調大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準備金率1個百分點。
雖說是局部降準，但下調1個百分點，就相當于釋放了4000億增量資金，力度還是比較大的。
從表面上看，降準意味著流動性的提升，進而降低資金成本，對房地產市場利好。而實際上，一直沒有變動的存貸款基準利率，將會上調向高企的貨幣市場利率去靠攏，屆時預計房貸利率還會上行。
事實上，目前房地產調控政策還在不斷加碼，同時，銀行房貸利率也還在上漲，重重高壓之下一線城市房價終于松動降價。
繼北京周邊樓盤明顯降價之后，深圳房價終于出現(xiàn)了明顯松動?！叭齼r合一之后，二手房不好賣，除非‘筍盤’，否則根本賣不出去?！?月19日，中原地產深圳福田區(qū)一門店銷售經理感嘆道。據悉，深圳最近二手房“筍盤”成交，往往便宜數十萬，甚至一兩百萬左右，降幅已達10%左右。此外，北京燕郊有的樓盤降幅已達30%；上海3月二手住宅則環(huán)比下跌了0.6%，跌幅為2016年以來之最。
中國(深圳)綜合開發(fā)研究院旅游與地產研究中心主任宋丁表示：“房地產繼續(xù)嚴格調控是政策主導的方向，目的是不能讓價格起來?！?
一線城市房價松動
深圳的房地產中介，最近很少主動推銷二手樓盤，但有一種情況例外，那就是業(yè)主大降價的“筍盤”。
“筍盤”是指在房地產市場不景氣時或者業(yè)主手頭緊時，有些業(yè)主不想再供房，就會以低于市場價好幾十萬或幾百多萬的價格出售房子。
深圳豪宅片區(qū)香蜜湖地段的國際公館，最近成交了一套將近170平方米的房子，原來業(yè)主開價2800萬，但此次降價200萬立馬成交，降幅接近10%。此外，記者調查發(fā)現(xiàn)，最近在深圳一些商場門口、地鐵口，中介手里舉著的牌子上都打出“筍盤”促銷的信息。
上述中原地產銷售經理表示，此前，深圳二手房房價堅挺，房價高于周邊一手樓價，而且業(yè)主都不愿意大降價。如今，深圳“筍盤”降價出售，撕開了深圳高房價的口子，顯然開始有人扛不住了。
而北京的房價下降則是從郊區(qū)、周邊開始。近期北京門頭溝有多個新樓盤與去年同一片區(qū)開盤價相比，降幅超過了15%，去年每平方米賣到6萬，而今開盤價每平方米只有5萬多。房山區(qū)的商住樓轉入清淡，有的樓盤已打七折銷售。而燕郊的房價降幅最明顯，新房與去年高峰期相比降價三分之一，有的二手房成交價出現(xiàn)腰斬。
一線城市房價開始出現(xiàn)松動降價，這在3月份房價的統(tǒng)計數據上已暴露無遺。
4月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數據，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降0.6%，降幅比上月擴大0.5個百分點；二手住宅銷售價格3月份首次出現(xiàn)下降，降幅為0.1%。
其中，上海二手房價格下降明顯。3月上海新建商品住宅環(huán)比小幅上漲0.2%，同比去年下降0.3%；二手住宅環(huán)比跌幅在2月的基礎上進一步放大達0.6個百分點，成為2016年以來的最大跌幅。
國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示，各地繼續(xù)以因地制宜、因城施策的房地產政策為主基調，堅持分類調控，保持政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性。
一線城市房價明顯松動，這是房地產持續(xù)調控、政策不斷加碼的效果。中原地產研究中心統(tǒng)計數據顯示，3月份全國超過20個城市再啟房地產調控，合計發(fā)布房地產調控政策26次。一季度全國主要城市發(fā)布房地產調控已經超過76次。
房貸利率“爬坡向上”
一線城市房價降價，銀行在房貸上“惜貸”、利率上漲。
某大型國有銀行深圳一支行行長告訴本報記者，房貸額度一直緊張，從申請到放款至少兩個月以上。
目前，首套房貸利率基本上都是基準上浮10%。本報記者了解到，深圳除了國有大行、大的股份行還在做房貸，很多中小銀行重點主攻消費貸，有的甚至已經停做房貸。
“資金緊張，成本又高，銀行沒有什么動力去做?！鄙钲谀彻煞葜沏y行零售經理告訴本報記者。
4月19日，央行進行了1900億元7天期逆回購操作，當日無逆回購到期，全天實現(xiàn)凈投放1900億元，這是連續(xù)兩天的大額凈投放，一周來央行已經凈投放達4700億元。而此前央行宣布了降準釋放1.3億元，除去替換中期借貸便利MLF的9000億元，凈釋放4000億元。央行近期的操作就是不斷“放水”，市場資金面緊張程度可見一斑。
自去年以來金融去杠桿，市場資金面偏緊已經成為一種常態(tài)。而市場利率高企更是資金緊張的反應，銀行理財產品的收益率已超過5%。
據了解，5年以上貸款基準年利率為4.9%，假如首套上浮10%，就是5.39%。銀行市場高價吸收資金成本為5%，再加上人工成本，房貸業(yè)務幾乎沒有錢賺，甚至可能虧本。
根據融360監(jiān)測數據，2018年3月份全國首套房貸款平均利率為5.51%，相當于基準利率的1.124倍，環(huán)比2月上升了0.92%，同比去年3月首套房貸款平均利率4.46%，上升了23.54%。
2017年1月起，全國首套房貸款平均利率便不斷上升，截至今年3月已經是連續(xù)15個月上升。3月，19家主要銀行當中，有17家銀行首套房貸款利率已超過基準上浮10%，較2月新增了2家。工行、農行、中行、建行四大行首套房貸利率，均已超基準利率上浮10%。
那么，房貸利率是否還會繼續(xù)上行？今年全國兩會央行的記者發(fā)布會上，央行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝回答記者房貸利率提問時稱，房貸利率略有上升，但從稍長一點的周期來看，仍然處于比較低的水平。
降準無關房市
央行降準放水了，房價又將如何？
事實上，央行此次降準，按照降準操作當日，將償還MLF約9000億元。屆時能夠真正釋放增量資金約4000億元，這些錢大部分釋放給了城商行和非縣域農商行，去支持小微企業(yè)。
中原地產首席分析師張大偉分析認為，降準能夠緩解房地產資金收緊壓力，但是房貸資金價格上行仍是趨勢，房地產企業(yè)今年融資難度加大。
房地產往往在貨幣寬松時期是黃金時代。從另一方面來說，房價往往就是貨幣堆起來的，一旦經濟回暖貨幣政策進入偏緊周期，如果再加上房地產政策持續(xù)調控，房地產市場將被死死壓住。
市場有人認為，央行降準釋放了寬松信號，貨幣政策是否轉向也引起了討論。華泰證券首席宏觀分析師李超認為，今年年初以來國際收支平衡和金融穩(wěn)定在貨幣政策中的目標相對弱化，而穩(wěn)增長和控通脹問題均顯現(xiàn)了預期的變化，貨幣政策很可能從穩(wěn)健中性轉向穩(wěn)健靈活適度。
那么，央行貨幣政策偏緊的大方向變了？前幾天，在博鰲亞洲論壇2018年年會“貨幣政策的正常化”分論壇上，央行行長易綱稱，中國目前實行的是穩(wěn)健中性的貨幣政策，并沒有實行量化寬松政策及零利率政策。主要經濟體央行資產負債表收縮問題，我們在很早前就已經預期到了這種變化，所以已經完全準備好了。
歐美央行進入加息、縮表的貨幣政策周期，我國的貨幣政策不可能逆市而行。目前，只是某一時期根據自身情況進行靈活調節(jié)，為了防止資金面過緊造成流動性危機。
