樓市再傳利好！“房奴”可以干到75歲了
4月19日晚上，樓市再傳大消息：
據(jù)中新社報(bào)道，記者19日從中國(guó)工商銀行總行處獲得證實(shí)，工行已經(jīng)將個(gè)人住房貸款借款人最高年齡從65周歲延長(zhǎng)到70周歲，借款人年齡與貸款期限之和不超過(guò)75年。同時(shí)，個(gè)人住房貸款的最長(zhǎng)期限仍然是30年，沒(méi)有改變。
舉例來(lái)說(shuō)：
如果一位50歲的購(gòu)房人在北京購(gòu)房，那么按照貸款人年齡與貸款期限之和不超過(guò)75年計(jì)算，這位購(gòu)房人購(gòu)買首套房最長(zhǎng)可申請(qǐng)25年貸款，而此前最長(zhǎng)貸款年限為20年。此次放寬最高年齡后，70周歲的首套房購(gòu)房人在滿足相關(guān)條件后，亦可申請(qǐng)5年期住房貸款。
圖片來(lái)源房掌柜
在工行做出這一新決定之前，行規(guī)是：各家銀行都遵守“借款人年齡+貸款期限≦70年，貸款最高年齡65歲”的做法，有些銀行甚至還要嚴(yán)苛一些。
利好年齡較小或較長(zhǎng)的購(gòu)房者
工商銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，該政策調(diào)整是為了適應(yīng)我國(guó)人口發(fā)展趨勢(shì)，滿足不同年齡階段尤其是中年以上居民的住房改善性需求，減輕其經(jīng)濟(jì)壓力。未來(lái)工行將持續(xù)認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家“因城施策”的差別化個(gè)人住房信貸政策，積極支持居民自住及改善型合理購(gòu)房融資需求。
上面提到的“借款人年齡與貸款期限之和”需要用一個(gè)更直觀的例子來(lái)解釋。例如：如果借款人年齡是40歲，過(guò)去“之和”為70年，最高可以申請(qǐng)到30年的貸款；而現(xiàn)在放寬到75歲，即45歲也可以申請(qǐng)到30年貸款。最高期限貸款群體放寬了5歲。同時(shí)，過(guò)去65歲以上就不能貸款了，而現(xiàn)在70歲的群體最高可以貸5年期限的住房貸款。貸款的最高年齡群體也放寬了。
據(jù)北京晨報(bào)，“工商銀行延長(zhǎng)這一年限，實(shí)則是對(duì)樓市的利好?！辟嵸嵔鹑谄放七\(yùn)營(yíng)中心總監(jiān)吳昊分析表示，放寬這一年限可以讓45歲以上的剛需購(gòu)房人獲得更長(zhǎng)的貸款期限，這將減小他們?cè)鹿毫?，?duì)于首套房及改善性需求的剛需人群有一定的利好作用。
吳昊介紹，目前95后的購(gòu)房者已經(jīng)開始入市。而在購(gòu)房貸款時(shí)，對(duì)于年齡較小或較長(zhǎng)的購(gòu)房人而言，普遍要求子女共借，即父母與子女一起承擔(dān)相應(yīng)的貸款償還責(zé)任。“延長(zhǎng)年限對(duì)他們的貸款將有所利好?！?
不過(guò)，吳昊認(rèn)為，這種利好只會(huì)影響剛需購(gòu)房中不到8%的人群，對(duì)于市場(chǎng)的總體影響相對(duì)較小，其他銀行可能還會(huì)根據(jù)自己的情況而定，跟進(jìn)的可能性不大。
持有同樣看法的還有易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)和中原地產(chǎn)首席分析師張大偉。
據(jù)北京商報(bào)，對(duì)于這一調(diào)整帶來(lái)的影響，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這一政策是考慮到現(xiàn)在貸款買房的客戶年齡特征，調(diào)整后年齡偏大、但有能力并且有改善型住房需求的人群能夠得到貸款。45歲的購(gòu)房者以往只能貸25年的款，以后能按30年期限貸款，對(duì)于這部分中年人群也是利好。不過(guò)他指出，這并不是樓市刺激的做法，也不是房貸放松的跡象，更多的是銀行出于自身戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)方面的考慮。這一做法也跟當(dāng)前國(guó)內(nèi)人口老齡化有關(guān)，調(diào)整后銀行可服務(wù)的貸款人群、貸款規(guī)模將會(huì)增加。
張大偉則表示，對(duì)于部分中老年購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，可以降低月供壓力，延長(zhǎng)還款周期，有可能出現(xiàn)部分50-60歲左右的改善購(gòu)房家庭選擇接力貸，父子合力還款的可能性。但目前看，市場(chǎng)90%以上購(gòu)房人群集中在70-80后，因此這一政策基本沒(méi)有影響，相比較接近退休年紀(jì)能不能繼續(xù)貸款，購(gòu)房者更關(guān)注利率折扣變化和貸款年限的變化。
貸款期限是否越長(zhǎng)越好呢？
我們來(lái)做個(gè)算術(shù)。假設(shè)一個(gè)購(gòu)房者需要300萬(wàn)商業(yè)貸款，按照利率上浮20%計(jì)算，三種還款時(shí)限的月供分別是：
20年：21286元
25年：19110元
30年：17756元
可以看出，如果獲得30年按揭期限，則月供壓力將減輕很多。有人認(rèn)為30年貸款月供當(dāng)然少，但總還款和利息都會(huì)多出很多。
但實(shí)際上，在任何一個(gè)國(guó)家，通脹都是長(zhǎng)期存在的，當(dāng)通脹被長(zhǎng)時(shí)間疊加，就產(chǎn)生滾雪球一樣的效應(yīng)。中國(guó)尤其如此，如果考慮到通脹因素，中國(guó)真正的按揭只有10年，最多15年，后面的按揭通脹替你還了。
所以，財(cái)經(jīng)媒體人劉曉博認(rèn)為，不要急著提前還房貸，且盡量拉長(zhǎng)貸款期限！
不過(guò)，融360房貸分析師李唯一提醒，貸款實(shí)際是向未來(lái)的自己借錢，當(dāng)時(shí)間跨度增大，風(fēng)險(xiǎn)也隨之增大。當(dāng)房貸期限越來(lái)越長(zhǎng)，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)被放大。結(jié)合實(shí)際適當(dāng)調(diào)整才是最優(yōu)選擇。
工行此舉背后有什么含義？
我們要清楚目前中國(guó)所處的國(guó)內(nèi)外形勢(shì)：中美貿(mào)易戰(zhàn)愈演愈烈，不確定性繼續(xù)擴(kuò)大；另外，環(huán)保升級(jí)、落后產(chǎn)能不斷被淘汰，“大基建+PPP”越來(lái)越審慎，很多項(xiàng)目下馬。2018年下半年開始，經(jīng)濟(jì)下行壓力或?qū)@現(xiàn)。
結(jié)合這些天央行降準(zhǔn)、“資管新規(guī)”被推遲執(zhí)行等利好消息的扎堆出現(xiàn)，我們不難猜想這可能是金融政策的一次重要的“微調(diào)”。
畢竟，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛剛公布了一季度的GDP，從分行業(yè)增加值看，最慘的就是“金融業(yè)”（僅增長(zhǎng)2.9%）和“房地產(chǎn)”（僅增長(zhǎng)4.9%）。
再結(jié)合此刻的中美貿(mào)易摩擦，特朗普正卯足勁和中國(guó)“搞事情”，當(dāng)然巴不得你趕緊金融市場(chǎng)動(dòng)蕩，這個(gè)關(guān)頭我們?cè)跄茌p易自亂陣腳！
當(dāng)彈簧被擠壓到極致的時(shí)候，是要適當(dāng)松松的。當(dāng)然，讓樓市不太冷，讓樓市維持一定的活躍度、成交量，不意味著短期房?jī)r(jià)還將大漲，這一點(diǎn)要看清楚。
