低迷的房地產(chǎn)，為啥任志強(qiáng)卻認(rèn)為正是抄底時(shí)？句句干貨！
昨天下午，任志強(qiáng)在一個(gè)房地產(chǎn)高峰論壇上，做了最新的發(fā)言。發(fā)言觀點(diǎn)，在對(duì)任志強(qiáng)先生頂禮膜拜的小編看來(lái)句句在理，但也有很多人表示不喜歡。
聊宅小編摘取了會(huì)議中的部分發(fā)言，大家就以“不求借鑒，但求欣賞”的態(tài)度來(lái)看這篇文章吧。
1、城鎮(zhèn)化紅利期還很長(zhǎng)很長(zhǎng)
從人類(lèi)過(guò)去發(fā)展的歷史上來(lái)看，重要的GDP是在于1800年以后產(chǎn)生的，十八世紀(jì)以前我們用了3萬(wàn)年時(shí)間，大概只產(chǎn)生了全世界5%的GDP，而后來(lái)的95%的GDP，這是累積計(jì)算的，都是因?yàn)槭耸兰o(jì)以后產(chǎn)生的。
原因是什么？原因是城市化，大規(guī)模的城市化集中在十八世紀(jì)后，因?yàn)槭呤兰o(jì)末才有了私有產(chǎn)權(quán)制度的保護(hù)。在十二世紀(jì)的時(shí)候英國(guó)就有一個(gè)大憲章，但是皇帝老毀約，到十七世紀(jì)末的時(shí)候，皇帝終于不能毀約了，所以全世界都開(kāi)始確立私有產(chǎn)權(quán)保護(hù)制，城市就發(fā)展起來(lái)了。
尤其是十八世紀(jì)以后的工業(yè)化，導(dǎo)致城市化加劇，第一產(chǎn)業(yè)農(nóng)業(yè)越來(lái)越不行了，這個(gè)發(fā)展過(guò)程是加速。所以從1800年到2010年，全世界人口增加了6倍，可是城市人口增加了60倍。
我們可以看到城市化需求在全球的發(fā)展過(guò)程。2007年的時(shí)候，城市人口已經(jīng)超過(guò)了農(nóng)村，到2016年的時(shí)候城市已經(jīng)40.27億人，農(nóng)村34.15億人，農(nóng)村人口越來(lái)越少。中國(guó)到現(xiàn)在14億人里頭，8億人在城市生活，但只有5億多是城市戶籍，40%是城市戶籍，剩余的人都是農(nóng)村戶籍。
所以雖然有一部分農(nóng)民住在城市里頭，但是他孩子不能上學(xué)，不能領(lǐng)退休金，不能買(mǎi)房子等等。所以中國(guó)的城市化，還早得很。對(duì)于美國(guó)來(lái)說(shuō)，根本不缺土地，農(nóng)村面積很大，但是他們的城市化發(fā)展速度一點(diǎn)不低于中國(guó)，發(fā)展的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)中國(guó)。所以中國(guó)到目前，農(nóng)村的人口比例是大于城市人口比例的。
從全球看，不管是發(fā)達(dá)地區(qū)還是非發(fā)達(dá)地區(qū)，城市化的速度都在加速，為什么？因?yàn)榈谝划a(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值太低了，中國(guó)有27%，接近30%的勞動(dòng)力，農(nóng)村勞動(dòng)力，只生產(chǎn)7%的GDP，而70%多左右的勞動(dòng)力生產(chǎn)93%的GDP。所以人均GDP上，城里人比農(nóng)村人高了很多很多，錢(qián)多，收入高，所以人都往城里跑。
去年我們中國(guó)的服務(wù)業(yè)已經(jīng)超過(guò)了GDP的50%，換句話說(shuō)，如果服務(wù)業(yè)越來(lái)越多的時(shí)候，一定要靠城市才能解決問(wèn)題，靠農(nóng)村是解決不了服務(wù)業(yè)的問(wèn)題的，靠農(nóng)村就是老婆和孩子給你倒水洗腳，能有人給你捏腳嗎？
所以城里城外，不管是發(fā)達(dá)地區(qū)和不發(fā)達(dá)地區(qū)，我們都可以看到，未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，第一產(chǎn)業(yè)的人口一定是越來(lái)越少，必須到城市才能富起來(lái)。中國(guó)要想達(dá)到基本現(xiàn)代化和現(xiàn)代化小康，你得滿足70%的城市化率，我們還早著呢。
2、重點(diǎn)城市人口流入加快
在城市發(fā)展的過(guò)程中，重點(diǎn)城市的城市化率，增長(zhǎng)速度是非?？斓?。人口增長(zhǎng)，在2016年以前不是說(shuō)一線城市都是最高增長(zhǎng)，其中一部分二線城市、三線城市，人口增長(zhǎng)的比例速度也是非常非?？斓?，廈門(mén)達(dá)到了7.5年均，年均7.5，這不得了。
去年發(fā)生一個(gè)變化，為了吸引優(yōu)秀人才，西安將近60萬(wàn)人，武漢37萬(wàn)人，長(zhǎng)沙20多萬(wàn)人，合肥也是十幾萬(wàn)人。就是有些地區(qū)，鄭州好像也是30多萬(wàn)，我具體記不清了，總之利用吸引人才造成的人口大量向這些二線城市集中的速度非?？欤荒昴阋黾?0萬(wàn)人，你給他多少補(bǔ)貼，他也得有房子，沒(méi)房子總不行吧？所以這個(gè)城市人口變化的規(guī)律是不可打破的。
如果全球都這樣，中國(guó)要想跟上世界的步伐，你還想成為強(qiáng)國(guó)，你還要美好生活，不讓農(nóng)民進(jìn)城就美好生活了？不讓農(nóng)民進(jìn)城，這不是沒(méi)解決嗎？
3、還要用20年完成70%城鎮(zhèn)化
我們的現(xiàn)有城市里頭，現(xiàn)在大概有22億到240億平方米的住宅，這包括破房子，包括非成套住宅。那如果按70%的城鎮(zhèn)化率計(jì)算的話，我們最少得有400多億。大現(xiàn)有情況下，好像增長(zhǎng)1倍的住房增長(zhǎng)量。我們每年住宅多少呢？去年大概7.8億平方米，今年大概也就10億平方米。
即使是這樣算的話，我們還得用20多年的時(shí)間才能滿足70%的城市化率的人口需求。我們滿足不了。如果你天天用按著的方法，這個(gè)速度可能就很難達(dá)到。
原來(lái)的住建部副部長(zhǎng)在博鰲論壇上曾經(jīng)說(shuō)，我們現(xiàn)在的戶均已經(jīng)達(dá)到了1.1套房，他覺(jué)得我們基本上滿足了。他就沒(méi)想想那個(gè)房子有多破，我們說(shuō)的折舊。如果每年有5%的折舊，400億房子的話最少一年有20億，我們現(xiàn)在一年就10億。
換句話說(shuō)，就是房地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展你是改變不了的，美國(guó)200多年呢，紐約現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是大頭。你不是說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)，我可以把房子是住的不是炒的，把它弄沒(méi)了，弄沒(méi)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)就沒(méi)了，這個(gè)是無(wú)法改變的一種情況。
但是他忘了一條，我們孩子的戶口在父母的戶口上，但是那個(gè)孩子已經(jīng)單獨(dú)住了一套房子，我兒子前兩天偷偷結(jié)婚了，既沒(méi)告訴男方的家里，也沒(méi)告訴女方的家里，然后兩個(gè)人偷偷在外頭租了一套房子住。這種事兒我說(shuō)是只有我們家出現(xiàn)嗎？不是，突然發(fā)現(xiàn)他們公司十幾個(gè)人都是這樣。
年輕人不愿意告訴你，他自己愿意過(guò)小日子，干嗎非得告訴你？我又不需要你的婚禮，人家過(guò)的挺好的。我覺(jué)得你們?cè)谧目赡芤矔?huì)遇到這種情況。獨(dú)居家庭的速度，我們現(xiàn)在750萬(wàn)戶，今后估計(jì)得有2500戶，這個(gè)發(fā)展速度可能是非常快的，可能用五六年時(shí)間就得這樣。
因?yàn)殡m然我們的80后，90后比80后少了三分之一，00后和90后少了三分之一。所以很多人說(shuō)，我可以從父母那兒繼承一套房子，從老婆家里還可以繼承一套房子，我一個(gè)人可以分三到四套房子。
胡扯，因?yàn)槔先瞬凰?。我們的平均年齡估計(jì)從60多歲，70多歲，現(xiàn)在漲到80多歲了，過(guò)兩年就是90多歲。你想想，30歲生孩子，你要想繼承老人90歲的房子，你得活到60歲才能繼承，那你30歲結(jié)婚的時(shí)候，到60歲之間這30年你老住別人的房子？那不是胡扯嗎？
所以很多專家都在那兒瞎說(shuō)，就忘了老人不死。為什么我們退休養(yǎng)老金老不夠用？我們?cè)瓉?lái)計(jì)算的時(shí)候，是按照你70歲以前就死了計(jì)算的，結(jié)果人不死了，這個(gè)錢(qián)不夠花的。這很是個(gè)問(wèn)題。他們沒(méi)想到，我們的美好生活讓老人不死了，老人不死就變成一個(gè)結(jié)果呢？
原來(lái)一套房子能解決問(wèn)題，現(xiàn)在得兩套、三套房子才能解決問(wèn)題。你要熬到老人90歲死，下次他活到120的時(shí)候你怎么辦？更麻煩了。我們的最新科技告訴大家，2038年新科技就可以保證這些人，未來(lái)就告訴你人可以活到120歲，高科技，沒(méi)法弄了。
以上就是老先生的關(guān)于城鎮(zhèn)化部分的演講，內(nèi)文資料來(lái)源 貓叔有點(diǎn)宅 ，歡迎留言發(fā)表你的觀點(diǎn)。
