買到“問題屋” 依法“撇掉”它
時間：2018/5/18
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要論買房遇到的糟心事，“心理陰影面積”最大的恐怕要論買到“問題屋”。
廣州市民熊女士（化名）一年前購買到荔灣區(qū)陳崗路一個樓梯樓單位，房屋按市價易手，熊女士一次性付清樓款，順利地完成了房屋的交接。就在她收樓搞衛(wèi)生的時候，無意中從鄰居處聽得該房屋曾經(jīng)發(fā)生一女性租客自殺的個案，頓時覺得晴天霹靂，隨即要求解除購房合同退款。負責(zé)熊女士官司的格林律師事務(wù)所律師楊金娜事后復(fù)盤時告訴記者，這個交易的確讓買家沒有一點點思想防備，因為房屋按市價出售，不符合一些“問題屋”低于市價急售的情況。在經(jīng)過一審、二審官司過后，法院最終支持了熊女士以公序良俗為理由要求退房退款的訴求，但一審法官判處業(yè)主需要支付相當(dāng)于樓款10%的違約金，二審法官撤銷了該判決。對于如何避免買到“問題屋”，楊金娜律師明言：要想避免買到“問題屋”，沒有捷徑，唯有多向鄰居打聽；上網(wǎng)查找小區(qū)過往新聞；寫清合同細則，就“問題屋”問題專門約定違約責(zé)任。 廣州日報全媒體記者李鳳荷
官司復(fù)盤：母親幫女兒賣房，不能因此辯稱不知情
根據(jù)記者翻閱陳崗路這單“問題屋”官司的一二審判決記錄，里面有兩個較為值得注意的點，一個是陳崗路單位的業(yè)主長期不在廣州，房屋出租以及后來的出售都是委托母親代為辦理。因此在一審和二審中，業(yè)主都主張，因為母親代為辦理日常相關(guān)事宜，她對房屋發(fā)生非正常死亡事件不知情，因此她不認為自己在這個買賣交易中刻意隱瞞，不承認有欺詐行為。第二個點則是負責(zé)居間代理的中介方為買家出具了證人證詞，證明該房屋業(yè)主以及授權(quán)代辦出售事宜的業(yè)主母親，在放盤時并沒有向中介方通報房屋發(fā)生非正常死亡的事件。
在復(fù)盤本次官司過程時，楊金娜律師表示，在一審和二審他們之所以替買家打贏官司，關(guān)鍵在于認定業(yè)主對買方構(gòu)成欺詐，而因業(yè)主欺詐簽訂的合同應(yīng)當(dāng)予以撤銷，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償損失。業(yè)主與授權(quán)處理房屋出租以及出售業(yè)務(wù)的人士是女兒和母親的關(guān)系，從律師調(diào)取派出所的相關(guān)筆錄可以看出，業(yè)主母親當(dāng)時在發(fā)生租客自殺事件后曾經(jīng)到派出所進行筆錄，根據(jù)常理，發(fā)生如此大的事件，關(guān)系如此密切的兩人不會就此毫無溝通交流。此外，雖然中介方是作為雙邊代理的居間服務(wù)提供者，因為中介公司為了證明自己在簽約過程中沒有過錯，中介公司很積極地對事實進行一個客觀陳述。從官司的判決來看，本次交易的中介費由誰支付也是買家其中一個訴求，一審判決支持了買家的訴求，判決業(yè)主支付本次交易的傭金，但二審法官卻改判，判定由買家和業(yè)主各支付一半傭金。
一審法院在判決中認為業(yè)主違約，故支持買家的主張，判決業(yè)主支付相當(dāng)于總樓價10%的違約金，共計15.7萬元，二審則在判詞中有一句話“習(xí)俗，不能上升為法律義務(wù)”，且不認同買家因買賣不成而會在未來置業(yè)中蒙受損失，故此一審對違約金的判決被撤銷了，且房屋交易費用也從業(yè)主承擔(dān)變成共同對半承擔(dān)。對此，楊金娜律師表示，她對二審判決有保留意見。一審法官是由于認定業(yè)主欺詐，導(dǎo)致合同撤銷，從而認定買受人的所有損失由業(yè)主承擔(dān)；而二審法官認為：就算是“問題屋”也只是個人的感受，是習(xí)俗，不是法律義務(wù)。她認為：習(xí)俗是一種歷史形成的，對社會成員有一種非常強烈的行為制約作用。習(xí)俗是社會道德與法律的基礎(chǔ)。陳崗路轉(zhuǎn)讓的房屋實為“問題屋”，是普通人無法接受的，業(yè)主故意隱瞞“問題屋”這個事實，就是構(gòu)成欺詐，欺詐也就是違背了法律義務(wù)，所以應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
有老人自然去世，不能算是“問題屋”
熊女士購房后才從鄰居處得知房屋曾經(jīng)發(fā)生非正常死亡事件，這不由得讓人對購買二手房有點怕怕。因此，如果遇到的“問題屋”并非沸沸揚揚的大事件，類似這種陳崗路租客自殺的個案僅屬于小范圍內(nèi)傳播，非大范圍公眾知曉的案例怎么辦。地產(chǎn)人士告訴記者，對于“問題屋”，業(yè)主一般有兩種處理方式，一種是發(fā)生非正常事件后的一段時間后，業(yè)主低價急售房屋；第二種則是先對房屋“冷處理”，放下一段相對長的時間再做處理，如陳崗路某樓梯樓單位非正常死亡事件發(fā)生在2013年，業(yè)主2017出售給熊女士。
楊金娜律師表示，除非業(yè)主主動告知，事隔4年后，中介和買家對此都“防不勝防”，從價格上來看，業(yè)主放盤的價格屬于市價范圍，沒有跡象讓人聯(lián)想到房屋是“問題屋”。二手房買家要避免買到“問題屋”，除了中介的盡職調(diào)查外，只能靠自己——唯有多向鄰居打聽；上網(wǎng)查找小區(qū)過往新聞；寫清楚合同細則，就“問題屋”問題專門約定違約責(zé)任。楊金娜律師提醒購房者，對于可撤銷的合同，法律規(guī)定自當(dāng)事人知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使。以熊女士“問題屋”官司來看，2017年6月買賣雙方經(jīng)中介撮合簽約，7月網(wǎng)簽并支付樓款，隨后買家從鄰居處得知非正常死亡事件，很快在當(dāng)年8月就向法院提起訴訟。
在以往有關(guān)“問題屋”的報道中，記者曾經(jīng)讀過一個案例，業(yè)主的長輩在房屋內(nèi)去世，并非在醫(yī)院去世。這個事情被買家知道后，以此為理由要求解除合同，法院的最終判決并不支持買家的訴求，網(wǎng)友的跟帖中也有不少理性的聲音，認為除非全新的一手房，二手房難免發(fā)生這種事情，而且生老病死是自然規(guī)律。
楊金娜律師表示，一般的生老病死是自然規(guī)律，她也認同老人在房屋內(nèi)自然去世是正常死亡，不屬于“問題屋”。目前“問題屋”在法律界暫時沒有一個定義，但是有一個通行的概念。“問題屋”是指在一定時期內(nèi)曾發(fā)生過自殺或兇殺等人為因素致人非正常死亡的房屋，一般稱為“問題屋”。
廣州市民熊女士（化名）一年前購買到荔灣區(qū)陳崗路一個樓梯樓單位，房屋按市價易手，熊女士一次性付清樓款，順利地完成了房屋的交接。就在她收樓搞衛(wèi)生的時候，無意中從鄰居處聽得該房屋曾經(jīng)發(fā)生一女性租客自殺的個案，頓時覺得晴天霹靂，隨即要求解除購房合同退款。負責(zé)熊女士官司的格林律師事務(wù)所律師楊金娜事后復(fù)盤時告訴記者，這個交易的確讓買家沒有一點點思想防備，因為房屋按市價出售，不符合一些“問題屋”低于市價急售的情況。在經(jīng)過一審、二審官司過后，法院最終支持了熊女士以公序良俗為理由要求退房退款的訴求，但一審法官判處業(yè)主需要支付相當(dāng)于樓款10%的違約金，二審法官撤銷了該判決。對于如何避免買到“問題屋”，楊金娜律師明言：要想避免買到“問題屋”，沒有捷徑，唯有多向鄰居打聽；上網(wǎng)查找小區(qū)過往新聞；寫清合同細則，就“問題屋”問題專門約定違約責(zé)任。 廣州日報全媒體記者李鳳荷
官司復(fù)盤：母親幫女兒賣房，不能因此辯稱不知情
根據(jù)記者翻閱陳崗路這單“問題屋”官司的一二審判決記錄，里面有兩個較為值得注意的點，一個是陳崗路單位的業(yè)主長期不在廣州，房屋出租以及后來的出售都是委托母親代為辦理。因此在一審和二審中，業(yè)主都主張，因為母親代為辦理日常相關(guān)事宜，她對房屋發(fā)生非正常死亡事件不知情，因此她不認為自己在這個買賣交易中刻意隱瞞，不承認有欺詐行為。第二個點則是負責(zé)居間代理的中介方為買家出具了證人證詞，證明該房屋業(yè)主以及授權(quán)代辦出售事宜的業(yè)主母親，在放盤時并沒有向中介方通報房屋發(fā)生非正常死亡的事件。
在復(fù)盤本次官司過程時，楊金娜律師表示，在一審和二審他們之所以替買家打贏官司，關(guān)鍵在于認定業(yè)主對買方構(gòu)成欺詐，而因業(yè)主欺詐簽訂的合同應(yīng)當(dāng)予以撤銷，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償損失。業(yè)主與授權(quán)處理房屋出租以及出售業(yè)務(wù)的人士是女兒和母親的關(guān)系，從律師調(diào)取派出所的相關(guān)筆錄可以看出，業(yè)主母親當(dāng)時在發(fā)生租客自殺事件后曾經(jīng)到派出所進行筆錄，根據(jù)常理，發(fā)生如此大的事件，關(guān)系如此密切的兩人不會就此毫無溝通交流。此外，雖然中介方是作為雙邊代理的居間服務(wù)提供者，因為中介公司為了證明自己在簽約過程中沒有過錯，中介公司很積極地對事實進行一個客觀陳述。從官司的判決來看，本次交易的中介費由誰支付也是買家其中一個訴求，一審判決支持了買家的訴求，判決業(yè)主支付本次交易的傭金，但二審法官卻改判，判定由買家和業(yè)主各支付一半傭金。
一審法院在判決中認為業(yè)主違約，故支持買家的主張，判決業(yè)主支付相當(dāng)于總樓價10%的違約金，共計15.7萬元，二審則在判詞中有一句話“習(xí)俗，不能上升為法律義務(wù)”，且不認同買家因買賣不成而會在未來置業(yè)中蒙受損失，故此一審對違約金的判決被撤銷了，且房屋交易費用也從業(yè)主承擔(dān)變成共同對半承擔(dān)。對此，楊金娜律師表示，她對二審判決有保留意見。一審法官是由于認定業(yè)主欺詐，導(dǎo)致合同撤銷，從而認定買受人的所有損失由業(yè)主承擔(dān)；而二審法官認為：就算是“問題屋”也只是個人的感受，是習(xí)俗，不是法律義務(wù)。她認為：習(xí)俗是一種歷史形成的，對社會成員有一種非常強烈的行為制約作用。習(xí)俗是社會道德與法律的基礎(chǔ)。陳崗路轉(zhuǎn)讓的房屋實為“問題屋”，是普通人無法接受的，業(yè)主故意隱瞞“問題屋”這個事實，就是構(gòu)成欺詐，欺詐也就是違背了法律義務(wù)，所以應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
有老人自然去世，不能算是“問題屋”
熊女士購房后才從鄰居處得知房屋曾經(jīng)發(fā)生非正常死亡事件，這不由得讓人對購買二手房有點怕怕。因此，如果遇到的“問題屋”并非沸沸揚揚的大事件，類似這種陳崗路租客自殺的個案僅屬于小范圍內(nèi)傳播，非大范圍公眾知曉的案例怎么辦。地產(chǎn)人士告訴記者，對于“問題屋”，業(yè)主一般有兩種處理方式，一種是發(fā)生非正常事件后的一段時間后，業(yè)主低價急售房屋；第二種則是先對房屋“冷處理”，放下一段相對長的時間再做處理，如陳崗路某樓梯樓單位非正常死亡事件發(fā)生在2013年，業(yè)主2017出售給熊女士。
楊金娜律師表示，除非業(yè)主主動告知，事隔4年后，中介和買家對此都“防不勝防”，從價格上來看，業(yè)主放盤的價格屬于市價范圍，沒有跡象讓人聯(lián)想到房屋是“問題屋”。二手房買家要避免買到“問題屋”，除了中介的盡職調(diào)查外，只能靠自己——唯有多向鄰居打聽；上網(wǎng)查找小區(qū)過往新聞；寫清楚合同細則，就“問題屋”問題專門約定違約責(zé)任。楊金娜律師提醒購房者，對于可撤銷的合同，法律規(guī)定自當(dāng)事人知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使。以熊女士“問題屋”官司來看，2017年6月買賣雙方經(jīng)中介撮合簽約，7月網(wǎng)簽并支付樓款，隨后買家從鄰居處得知非正常死亡事件，很快在當(dāng)年8月就向法院提起訴訟。
在以往有關(guān)“問題屋”的報道中，記者曾經(jīng)讀過一個案例，業(yè)主的長輩在房屋內(nèi)去世，并非在醫(yī)院去世。這個事情被買家知道后，以此為理由要求解除合同，法院的最終判決并不支持買家的訴求，網(wǎng)友的跟帖中也有不少理性的聲音，認為除非全新的一手房，二手房難免發(fā)生這種事情，而且生老病死是自然規(guī)律。
楊金娜律師表示，一般的生老病死是自然規(guī)律，她也認同老人在房屋內(nèi)自然去世是正常死亡，不屬于“問題屋”。目前“問題屋”在法律界暫時沒有一個定義，但是有一個通行的概念。“問題屋”是指在一定時期內(nèi)曾發(fā)生過自殺或兇殺等人為因素致人非正常死亡的房屋，一般稱為“問題屋”。
