中國社科院：建議以空置稅替代房產(chǎn)稅 住宅限購政策長期化
5月14日，中國社科院城市所與社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告No.15（2018）》。
報告指出，2018年，樓市調(diào)控將以“穩(wěn)”為主，當(dāng)前房地產(chǎn)政策調(diào)控的關(guān)鍵在于建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制。房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制應(yīng)囊括法律保障機(jī)制、土地供給機(jī)制、金融調(diào)節(jié)機(jī)制、住房保障機(jī)制、稅收調(diào)節(jié)機(jī)制等諸多方面內(nèi)容。其中，社科院建議考慮以“空置稅”這一行為稅來替代房產(chǎn)稅，這既可以增加住房的持有成本，也可以鼓勵住房出租以提高住房的利用效率。
所謂“空置稅”是對空置的居民房屋進(jìn)行收取的一定量的稅收。
報告指出，需要明確的是房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的目標(biāo)，是保障“房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展”，是“讓全體人民住有所居”，而不是增加財政收入。所以，房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制中，稅收調(diào)節(jié)機(jī)制的設(shè)定目標(biāo)，不應(yīng)是替代土地出讓金成為新的地方稅源。鑒于房產(chǎn)稅的財產(chǎn)稅屬性，在土地國有的基礎(chǔ)上向使用權(quán)者征收存在一定的法理障礙，可以考慮以“空置稅”這一行為稅來替代房產(chǎn)稅。這既可以增加住房的持有成本，也可以鼓勵住房出租以提高住房的利用效率。
在住房租賃市場的發(fā)展中，企業(yè)機(jī)構(gòu)和政府部門持有住房都面臨著眾多問題。諸如占壓資金量龐大、管理維護(hù)效率低下等。目前住房市場的租賃價格與銷售價格失衡。即使在北京這樣的一線城市，年租金收益率一般也比不過同期貸款利率。在沒有政策優(yōu)惠的情況下，企業(yè)機(jī)構(gòu)一般傾向于出售居住物業(yè)而不是持有居住物業(yè)。
與其勉強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)和機(jī)構(gòu)持有住房，還不如鼓勵愿意持有住房的個人出租房屋。對空置的非家庭自用住房征收“空置稅”，鼓勵住房持有者出租房屋，體現(xiàn)“可持有但不可空置”政策導(dǎo)向。“空置稅”的征收應(yīng)采取“窄稅基、高稅率”的方式，將稅收對象鎖定擁有非家庭自用住房而不出租利用的家庭。
不過，報告也指出，對家庭自用住房，即使空置也不宜征收“空置稅”。因為家庭自用住房空置的原因可能是短期在外地居住，如工作外派、探親訪友、學(xué)習(xí)培訓(xùn)等。如果對家庭自用住房和非家庭自用住房空置一概征收“空置稅”，社會負(fù)面影響可能較大。
此外，社科院建議摸清家底，把握調(diào)控長效機(jī)制的統(tǒng)一與差異，其次穩(wěn)定預(yù)期，將部分短期調(diào)控措施延伸為長效機(jī)制；靈活調(diào)控，用好土地供給與金融信貸的政策工具彈性。
具體而言，將住宅限購等短期調(diào)控措施延伸為長效機(jī)制的一部分，有助于穩(wěn)定市場預(yù)期。住宅限購政策長期化、制度化的具體做法是：在全國范圍內(nèi)，一戶居民家庭最多只能購買兩套住房；在全國范圍內(nèi)限購后，放開住房市場限購中本地戶籍的限制，由居民家庭選擇在何地持有住房；并以法律法規(guī)的形式固定下來，以形成穩(wěn)定的市場預(yù)期，以不變應(yīng)萬變。同時，也可以將部分行之有效的短期調(diào)控措施作為長效調(diào)控機(jī)制中的“熔斷機(jī)制”，只有達(dá)到一定條件才會使用，例如限售、限價等措施。
在土地供給方面，應(yīng)以當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝谝?guī)模為依據(jù)增加居住用地供給。對于人口規(guī)模較大的城市，土地供給的思路要從“以地控人”變?yōu)椤暗仉S人供”，以產(chǎn)業(yè)布局引導(dǎo)人口遷移，以人口遷移作為土地供給的依據(jù)，而不是將土地供給作為控制人口規(guī)模的手段。
