北京“限轉(zhuǎn)共”新政阻擊投機(jī) 房地產(chǎn)嚴(yán)控態(tài)勢(shì)將延續(xù)
房?jī)r(jià)最終還是取決于供求關(guān)系，倘若越來(lái)越多人選擇租房，購(gòu)房的需求沒(méi)那么多，房?jī)r(jià)自然會(huì)降下來(lái)，所以政府接下來(lái)應(yīng)該還是打組合拳，一方面平抑房?jī)r(jià)，另一方面建立租購(gòu)并舉的住房體系。
誕生于2016年“9·30”樓市調(diào)控新政的“限房?jī)r(jià)項(xiàng)目”，在近日迎來(lái)了醞釀已久的銷(xiāo)售管理辦法。
5月7日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷(xiāo)售管理的通知(征求意見(jiàn)稿)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《征求意見(jiàn)稿》)，規(guī)定限房?jī)r(jià)項(xiàng)目可售住房的銷(xiāo)售限價(jià)與政府評(píng)估價(jià)比值高于85%的，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位自行銷(xiāo)售，屬性為商品房，但應(yīng)取得分戶不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)或契稅完稅憑證后滿5年方可上市交易;比值不高于85%的，由北京市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房，購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額為銷(xiāo)售限價(jià)占評(píng)估價(jià)比例，剩余為政府產(chǎn)權(quán)份額，由市保障房中心代持。
“85%的比例反映了在‘限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)’下出現(xiàn)的倒掛現(xiàn)象，這個(gè)比例有一定的合理性。限價(jià)房房?jī)r(jià)為市場(chǎng)價(jià)的85%，可以理解為政府給打了個(gè)8.5折，政府讓利。倘若設(shè)定比例過(guò)低，則可能會(huì)出現(xiàn)牟利和投機(jī)情況。未來(lái)這個(gè)比例可能根據(jù)政府的財(cái)力、政策的變化而變化，”北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池向時(shí)代周報(bào)記者表示。
該政策被稱(chēng)為北京房地產(chǎn)政策調(diào)控的“新高地”，對(duì)標(biāo)“房住不炒”的思路，中信建投證券房地產(chǎn)首席分析師陳慎對(duì)記者表示：“綜觀北京的調(diào)控趨勢(shì)，這種嚴(yán)厲的態(tài)勢(shì)還會(huì)延續(xù)?！?
“限轉(zhuǎn)共”項(xiàng)目不會(huì)超20%
限價(jià)房誕生于北京市“9·30”樓市調(diào)控新政，該政策推出“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的土地出讓方式，以地塊周邊可比項(xiàng)目近三個(gè)月成交均價(jià)為基礎(chǔ)，并綜合地塊周邊基礎(chǔ)設(shè)施和配套服務(wù)水平等因素后，確定地塊未來(lái)所建房屋的銷(xiāo)售限價(jià);同時(shí)，設(shè)定地價(jià)上限，限價(jià)地塊首先掛牌競(jìng)價(jià)，在達(dá)到預(yù)設(shè)地價(jià)上限時(shí)，通過(guò)“競(jìng)投自持面積”“競(jìng)投品質(zhì)方案”等方式確定競(jìng)得者。
首宗執(zhí)行“限房?jī)r(jià)·競(jìng)地價(jià)”項(xiàng)目為房山區(qū)西路0081地塊，于2017年1月26日成交。根據(jù)中信建設(shè)證券研究發(fā)展部發(fā)布的報(bào)告，截至2018年5月，北京市共成交“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”地塊59塊，規(guī)劃建筑面積共約856萬(wàn)平方米，土地成交總價(jià)約2396億元，主要分布于大興區(qū)和海淀區(qū)，分別為13塊和8塊，房山及豐臺(tái)均為6塊，北京市轄區(qū)域僅西城區(qū)和通州區(qū)未有此類(lèi)地塊成交。
“限轉(zhuǎn)共”的討論早在4月初便開(kāi)始，相比于當(dāng)時(shí)流傳的所有待入市的限價(jià)房將被政府回收成為共有產(chǎn)權(quán)房，并以搖號(hào)方式出售，《征求意見(jiàn)稿》中提到的銷(xiāo)售管理方法顯然更為緩和。
據(jù)《征求意見(jiàn)稿》，85%為暫定比例，具體操作中會(huì)根據(jù)市場(chǎng)變化和銷(xiāo)售情況做調(diào)整。按照這一比例，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，實(shí)際發(fā)生“限轉(zhuǎn)共”的可能只在最稀缺的核心位置，也就是五環(huán)內(nèi)的部分房源。中原地產(chǎn)方面解讀稱(chēng)，涉及的項(xiàng)目比例不會(huì)超過(guò)20%。
盡管涉及項(xiàng)目不多，但限價(jià)房原本為商品房屬性，部分限價(jià)房轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房，意味著共有產(chǎn)權(quán)房潛在供給的增加?！靶抡黾恿斯灿挟a(chǎn)權(quán)房的潛在供給，但同時(shí)也減少了商品性質(zhì)住房的供給，限價(jià)商品房的轉(zhuǎn)化意味著具備購(gòu)房資格但不符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買(mǎi)資格的居民家庭可購(gòu)買(mǎi)的房屋數(shù)量減少，可能會(huì)使需求向二手房轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格的上升，”陳慎分析道。
對(duì)此，趙秀池則向時(shí)代周報(bào)記者表示，“限轉(zhuǎn)共”可能造成二手房?jī)r(jià)格的上漲，但并非必然，她認(rèn)為“限轉(zhuǎn)共”不一定意味著共有產(chǎn)權(quán)房的供給增多。2017年，在深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的背景下，北京市住建委發(fā)布了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，提出今后五年將完成25萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)住房供地的目標(biāo)。
“表面上看共有產(chǎn)權(quán)房潛在供給增加，但我覺(jué)得是包含在25萬(wàn)套的目標(biāo)里的，應(yīng)該還是會(huì)按規(guī)劃走，”趙秀池向記者說(shuō)道。
“雙防雙?！钡恼哌壿?
北京房產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)出擊，意在踐行“房住不炒”的思路，通過(guò)構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房體系，完善住房供應(yīng)體系，引導(dǎo)梯級(jí)消費(fèi)格局。這在《征求意見(jiàn)稿》的設(shè)計(jì)中可見(jiàn)一斑。
文件提到，限轉(zhuǎn)共的住房，具備北京市共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房資格的家庭均可申購(gòu)，項(xiàng)目所在區(qū)戶籍和在項(xiàng)目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍、非京籍家庭作為優(yōu)先組配售;同時(shí)，具備共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房資格的家庭選購(gòu)后仍有剩余房源的，可向具備本市購(gòu)房資格的無(wú)房居民家庭銷(xiāo)售，其中建筑面積大于140平方米的住房可向具備本市購(gòu)房資格的居民家庭進(jìn)行銷(xiāo)售。
針對(duì)剩余房源的選購(gòu)，并無(wú)其他限制說(shuō)明，而建筑面積大于140平方米的住房，也相應(yīng)地滿足了可能的改善型住房需求，但共有產(chǎn)權(quán)的屬性意味著該類(lèi)住房只能在相對(duì)“封閉”的空間中流轉(zhuǎn)。
根據(jù)《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，共有產(chǎn)權(quán)住房只能在代持機(jī)構(gòu)或符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房資格的購(gòu)房者之間流轉(zhuǎn)，在滿足各層次需求主體要求的同時(shí)，有效防止套利。
北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波認(rèn)為，政策設(shè)計(jì)背后的邏輯在于“雙防雙保”，扼制炒房?！半p防”即在土地出讓時(shí)提前鎖定住房的上市銷(xiāo)售價(jià)格，防止開(kāi)發(fā)企業(yè)炒地推高房?jī)r(jià)、地價(jià)獲取暴利，也防止住房出售時(shí)提前鎖定的價(jià)格較市價(jià)偏低引起投機(jī)購(gòu)房人炒房獲取暴利;“雙?！眲t既保障了房子是用來(lái)住的，也保護(hù)了剛需和改善家庭用來(lái)自住的住房需求不受到投機(jī)購(gòu)房人的擠壓。
“由于市場(chǎng)環(huán)境變化，部分限價(jià)房與周邊商品住宅相比存在較大價(jià)差。若由政府收購(gòu)作為共有產(chǎn)權(quán)住房再公開(kāi)搖號(hào)，可防止限價(jià)房?jī)r(jià)格較市場(chǎng)價(jià)明顯偏低引起投機(jī)者炒房獲取暴利，而且轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)住房后轉(zhuǎn)讓也只面向符合條件的家庭，亦可避免投機(jī)者借限價(jià)房轉(zhuǎn)讓獲取暴利，最終使限價(jià)房分配到自住的剛需家庭手中?！标惿飨蛴浾叻治龅溃撜咭庠诜乐贯槍?duì)共有產(chǎn)權(quán)住房和限價(jià)房的投機(jī)行為。
嚴(yán)控態(tài)勢(shì)將延續(xù)
“為防止樓市反彈現(xiàn)象，維持‘房住不炒’的基調(diào)，北京依舊會(huì)延續(xù)目前的管控態(tài)勢(shì)?！壁w秀池向記者表示。陳慎亦表達(dá)了相同看法，“嚴(yán)格限制投機(jī)性需求的存在，同時(shí)進(jìn)一步滿足多元化供給模式，保證政策的延續(xù)性，保證住有所居，對(duì)于利用買(mǎi)賣(mài)房屋謀取利益的行為進(jìn)行進(jìn)一步遏制”。
除了直接指向住房供應(yīng)的相應(yīng)舉措，在需求端調(diào)節(jié)方面，北京市近日亦有動(dòng)作。據(jù)報(bào)道，5月5日，建行北京銀行有關(guān)個(gè)貸人士表示，5月7日擬上調(diào)北京地區(qū)首套房貸款利率，對(duì)于5月7日后網(wǎng)簽的首套房，貸款利率上調(diào)至央行基準(zhǔn)利率的1.1倍，此前為1.05倍。
據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所和社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社5月14日聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.15(2018)》，2017年底，國(guó)家有關(guān)部門(mén)提出堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性?？傮w而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入調(diào)整期，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)增長(zhǎng)也將隨之放緩，但在市場(chǎng)化資金成本上升的推動(dòng)下，貸款利率將繼續(xù)上行。報(bào)告亦指出，2018年中國(guó)樓市調(diào)控將以“穩(wěn)”為主，為住房制度改革和房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制建設(shè)營(yíng)造穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境。
北京的房地產(chǎn)調(diào)控，由于時(shí)間早，力度大，一直為人關(guān)注，亦有人稱(chēng)之為“其他城市房產(chǎn)調(diào)控的標(biāo)桿”。在2018年中國(guó)去杠桿的總體背景下，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的去杠桿和抑制投機(jī)行為的調(diào)控不會(huì)就此停止。
與此同時(shí)，趙秀池強(qiáng)調(diào)了市場(chǎng)因素的根本作用?！胺?jī)r(jià)最終還是取決于供求關(guān)系，倘若越來(lái)越多人選擇租房，購(gòu)房的需求沒(méi)那么多，房?jī)r(jià)自然會(huì)降下來(lái)，所以政府接下來(lái)應(yīng)該還是打組合拳，一方面平抑房?jī)r(jià)，另一方面建立租購(gòu)并舉的住房體系。只有打好租購(gòu)并舉的市場(chǎng)基礎(chǔ)，才能真正穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，畢竟這關(guān)系住房供給量和供給結(jié)構(gòu)兩方面?！?
