這些城市，地鐵規(guī)劃或泡湯！買房子的要哭了……
“非軌道，不城市；無地鐵，不檔次”，這句話在坊間流傳甚廣，也反映了大眾對城市地鐵規(guī)范的超預(yù)期！
對于城市競爭來說，有沒有地鐵規(guī)劃，地鐵規(guī)劃線路有多少，都早已成為現(xiàn)代都市實力競賽的重要因素。在過往，除了一二線城市申請地鐵規(guī)劃以外，地鐵規(guī)劃建設(shè)也蔓延到了諸多三線城市，都想要來分一杯“地鐵規(guī)劃”的羹。
城市有地鐵，甚至有多條地鐵，自然是好事。對城市居民而言，地鐵的存在為出行提供了極大便利；對政府官員而言，修地鐵能夠“拉投資、穩(wěn)增長、保就業(yè)”，對人口增長刺激，顯著成果。另外，地鐵對帶動城市經(jīng)濟價值，更是起到了舉足輕重的作用，最直觀的體現(xiàn)就是開通地鐵后，該區(qū)域內(nèi)房價往往就會飛速上漲。
2013年以后，國家發(fā)改委將城市軌道交通審批權(quán)下放給了省級政府，所以諸多城市開始扎堆去申請地鐵項目規(guī)劃。
各地城市都有地鐵，完全滿足當?shù)鼐用?、官員的核心利益。但對社會而言，無疑增加了整個市場的債務(wù)杠桿。
一項地鐵規(guī)劃動則四五年的施工，而且還是個極其“燒錢”的項目。就拿廣州地鐵來說，目前正在施工的11號線，相關(guān)新聞媒體就曾報道，目前11號線已經(jīng)耗資400多億，預(yù)計收回成本的年限大致是25-30年。廣州目前的地鐵已基本實現(xiàn)盈利，而且人口基數(shù)在全國也是排在前列。
試想一下，廣州這樣的超大城市的地鐵回本周期都如此漫長，若是以后各種三四線城市都來想著來申報地鐵項目，而財政收入、人口流動等又無法支撐起地鐵修建及其運營的成本，那地方政府的財政債務(wù)杠桿該有多高？
到了2018年，中央明確放出狠話，將不再對地方政府債務(wù)兜底。關(guān)于城市申請地鐵的要求，也進一步收緊，同時國家發(fā)改委擬出臺《關(guān)于進一步加強城市軌道交通規(guī)劃建設(shè)工作的意見（草案）》對申報建設(shè)地鐵城市的人口、財政收入、GDP等也有了明確的要求。
在這份新的征求意見稿中，對申建地鐵的城市相關(guān)標準的要求明確為：一般公共財政預(yù)算收入在300億元以上，地區(qū)生產(chǎn)總值3000億元以上，市區(qū)城區(qū)人口在300萬人以上。對GDP和財政收入的要求均是15年前的3倍。 同時，對申建輕軌城市做出了新的要求：一般公共財政預(yù)算收入在150億元以上，地區(qū)生產(chǎn)總值1500億元以上，市區(qū)常住人口在150萬人以上。各項指標均為地鐵指標的一半。
財政收入、地區(qū)生產(chǎn)總值、市區(qū)常住人口情況這三個指標，其實是相輔相成的三個指標，絕大多數(shù)人都愿意向往去工作、生活的城市，財政收入跟地區(qū)生產(chǎn)總值自然也不會太差。所以，在筆者看來這三個指標中，起到?jīng)Q定性的因素，還是人口。
為此，筆者統(tǒng)計了全國城區(qū)人口Top前50的城市，如下圖：
（備注：因為發(fā)改委文件中提到的對地鐵規(guī)劃有關(guān)人口的概念是用的城區(qū)人口，而過往在各城市中公布的均為城鎮(zhèn)人口。所以筆者理解的城區(qū)人口是指的各城市主城區(qū)人口，比如有些城市所代管的區(qū)、縣、鎮(zhèn)的人口未算在以內(nèi)。）
數(shù)據(jù)來源：《2016年城市建設(shè)統(tǒng)計年鑒》
從以上圖表，我們可以得出如下結(jié)論：
一、在不考慮財政收入、地區(qū)生產(chǎn)總值等其他額外因素，只考慮城區(qū)人口這項指標。全國滿足建設(shè)地鐵條件的城市共有28個，其中絕大多數(shù)城市均為省會城市，或者是像深圳、大連、廈門這種經(jīng)濟上直接受國務(wù)院管理的計劃單列市。其中，蘇州是全國唯一一個行政級別較低（僅為地級市），但卻在“城區(qū)人口”排序上排在前列。
二、像寧波、石家莊、南昌、貴陽、汕頭、蘭州、無錫、洛陽這類型介于250萬~300萬之間的城市，雖然城區(qū)人口雖未達到300萬，但相差也不是特別遙遠，未來幾年仍然有較大希望達標。
三、因為政策是2018年擬出臺，目前也還只是草案階段，而建造地鐵又是一個長周期過程。所以，就算有諸多城市指標上未達標，但是由于有些城市申報時間較早，所以目前可能地鐵項目已經(jīng)在建，或已經(jīng)建成。
在上述50個城市中，經(jīng)筆者查詢，目前所有省會城市中仍然沒有地鐵（無規(guī)劃或暫未投入運營）的有：烏魯木齊（2018年6月30日 (試運營)）、濟南（2019年12月31日（預(yù)計））、太原（2019年12月 (預(yù)計)）、呼和浩特（預(yù)計2020年）、?？?、銀川、西寧、拉薩。
像?？?、銀川、西寧、拉薩目前暫無規(guī)劃或規(guī)劃還在審批，且相對來說人口較為稀少、經(jīng)濟欠發(fā)達的省會城市來說，筆者認為，若無特殊發(fā)展規(guī)劃，地鐵項目審批的通過的難度估計也是極大。
有部分城市，指標未達標，但是由于地鐵申報時間較早，目前仍在修建地鐵，比如：洛陽（預(yù)計2020年能夠建設(shè)完成）、溫州（預(yù)計2018年10月建設(shè)完成）、常州（預(yù)計2019年10月1日建設(shè)完成），相比2017年11月的包頭，在開工不到百日之后，被緊急叫停。而且在包頭、呼和浩特的地鐵被叫停不久，內(nèi)蒙古就宣布統(tǒng)計數(shù)據(jù)“擠水分”。我認為，上述這些城市若經(jīng)濟數(shù)據(jù)在無較大“水分”下，未來還是有較大概率能夠完成地鐵修建。
還一類諸如臨沂（已批復(fù)、預(yù)計2020年動工）、珠海（規(guī)劃中，預(yù)計2020年動工）這類型城市，目前仍未動工，相比之前的包頭動工以后被叫暫停，這些正在規(guī)劃或者已批復(fù)但暫未動工的城市，未來仍存在較大不確定性。
四、在前文時，也曾講到，地鐵規(guī)劃城市經(jīng)濟價值拉動也有較大影響，比如能夠拉動房價。這一點，在上述城市中的惠州的體現(xiàn)的也是淋漓盡致。
論城市級別，惠州的經(jīng)濟水準頂多也只能算的上一個弱二線或者三線城市。但房價水平已經(jīng)堪比諸多內(nèi)地省會城市。當然，惠州的優(yōu)勢一方面是毗鄰深圳，諸多在深圳務(wù)工的剛需買不起深圳的房子，就只能選擇臨深城市。但還一個很重要的原因，就是諸多開放商哄抬了惠州地鐵與深圳地鐵對接的預(yù)期。
從惠州2017年的統(tǒng)計公報來看，惠州的財政收入、跟GDP情況均已合格，但城區(qū)人口跟國改委擬出臺的《意見》數(shù)據(jù)相差甚遠，惠州在不進行人才引進政策的前提下，筆者覺得，在城區(qū)人口指標上估計未來十年內(nèi)都是極難達標的。
對于那些在深圳上班，因為惠州地鐵連接深圳地預(yù)期而想要買房在惠州的估計應(yīng)該要傷心了，因為從發(fā)改委擬出臺的政策來看，未來惠州的地鐵項目，不確定性仍然十分巨大。
五、無論是國家對各城市地鐵項目申報條件的趨向嚴格，還是前一陣子四部門聯(lián)合簽發(fā)的“關(guān)于推進高鐵站周邊區(qū)域合理開發(fā)建設(shè)的指導(dǎo)意見”（對于不切實際的高鐵可能會被移走），這些政策都充分說明中央越來越重視經(jīng)濟發(fā)展的質(zhì)量。
對于未來在人口、財政、GDP等各維度發(fā)展較差的城市，未來可能會越來越吃不開，無論是地鐵項目申報還是高鐵周邊區(qū)域發(fā)展，對于那些城市，只會覺得越來越寸步難行。而對于投資者而言，最直觀的辦法，就是通過對各種政策的解讀，去辨析未來發(fā)展的大趨勢！
