一場離奇“房荒”正席卷二線城市！
繼“人荒”、“錢荒”之后，又鬧起了“房荒”。
長沙庫存告急！重慶供應(yīng)緊張！西安彈藥急缺！感覺上，中國房地產(chǎn)調(diào)控才剛見到點(diǎn)成效，就已經(jīng)有地方露出疲態(tài)。
成都、杭州、?？诘瘸鞘腥セ芷谶B連下跌，僅剩短短幾個(gè)月。用大白話說就是，這些地可以賣的房子快沒了。
一場以二線城市為主的“房荒”，正在席卷中華大地。數(shù)以萬計(jì)的剛需人群排隊(duì)搖號(hào)，卻苦苦上不了車。
中國房地產(chǎn)調(diào)控棋至中局?？靸赡炅?，各種小心思開始躁動(dòng)起來，博弈——地方與中央之間、企業(yè)與政府之間、政策與人心之間——也快要迎來高潮了吧。
01
5月9日，網(wǎng)絡(luò)上流傳一份文件。
這是一份告急函。
這份湖南省住建廳發(fā)給省國土資源廳的公函說，到今年3月，長沙市中心城區(qū)累計(jì)已辦理預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售備案但尚未銷售面積的住宅去庫存化周期僅為2.8個(gè)月，建議湖南省國土資源廳按照上級(jí)要求，顯著增加供地，加快供地節(jié)奏。
一句話：長沙快撐不下去了，請拿出一大票土地。彈藥奇缺的城市又豈止是長沙。
來自易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至今年3月底，全國100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為43712萬㎡，連續(xù)32個(gè)月同比下跌，庫存規(guī)模回到了2013年的水平。
去庫存是好事。兩年前中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就特別指出，要堅(jiān)持分類調(diào)控，重點(diǎn)化解三四線城市房地產(chǎn)庫存?，F(xiàn)在，不僅三四線城市長期積壓的庫存下降了，連新一線/二線城市這種人口涌入、剛需龐大的城市也在“拼命”湊熱鬧。
在過去一年多里，重慶、長沙、武漢的商品住宅房去化周期都在很低的基數(shù)上再次下滑，分別只剩下2.4個(gè)月、2.8個(gè)月、2.8個(gè)月。從供需來看，這就是供給嚴(yán)重緊張。成都、昆明、西安雖稍好一些，但與合理區(qū)間12—18個(gè)月也相差甚遠(yuǎn)，也屬于供需緊張之列。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國至少有18個(gè)熱點(diǎn)城市商品住宅庫存低于12個(gè)月，其中更是有7個(gè)城市，同時(shí)上演了搖號(hào)買房的史詩級(jí)懸疑片。
西安：2018年4月19日，700套房5千人搖號(hào)；
成都：2018年5月2日，7萬人瘋搶1千套房子的新聞，據(jù)說現(xiàn)場極其壯觀，搶房的隊(duì)伍綿延了幾公里；
杭州：2018年5月7日，近3000人搶177套房，一位98歲的老奶奶搖號(hào)買到了房。
很多人都說萬人搶房是因?yàn)橐欢址績r(jià)倒掛，沒錯(cuò)，這是最直接最顯化的原因。背后還有一層原因就是庫存實(shí)在太緊張了。
02
為什么房荒會(huì)規(guī)模襲來，我們先來看一張表——
2017年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置了25508萬平方米的土地，同比增長15.8%
不管是大房企還是中房企，去年都加強(qiáng)了跑馬圈地，熱門區(qū)域的爭搶更為激烈，整體拿地規(guī)模達(dá)到了一個(gè)新的歷史高度。
詭異的是，地拿多了，新開工面積也增長了10.5%，但全國住宅的竣工面積卻沒有水漲船高，反而減少了0.6億平方千米，銷售面積的增速也從22. 4%下滑到5.3%。
這說明了什么？
5月14日中國社科院發(fā)布的《2018年房地產(chǎn)藍(lán)皮書》評(píng)價(jià)說：房屋竣工面積增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，說明限價(jià)的政策對于住宅的影響較大，導(dǎo)致了開發(fā)商拉長了施工的周期，延緩項(xiàng)目的竣工。
從去年下半年開始，中央開展了一輪轟轟烈烈的大檢查運(yùn)動(dòng)，嚴(yán)查囤地行為。地是不敢捂了，或者悟得少了，但是開工的項(xiàng)目我慢慢蓋，蓋了也不著急賣。
2017年的土地購置面積和新開工面積大為增長，竣工和銷售卻雙雙陷入低迷，說明開發(fā)商拖延入市、捂盤惜售的程度，比以往幾年還要嚴(yán)重。
不久前國土部公布的一項(xiàng)數(shù)據(jù)，也從側(cè)面也印證了這個(gè)論斷——從2013年-2017年年底，全國出讓住宅用地5萬多宗，合同不正常履約比例達(dá)到19.2%。換句話說，全國有近兩成項(xiàng)目在按時(shí)開工、竣工情況和出讓價(jià)款繳納方面存在問題。
更為可怕的是，這種延遲竣工、捂盤惜售的行為還延續(xù)到了今年，并導(dǎo)致了全國大面積的庫存告急，房價(jià)暴漲：
在杭州，一個(gè)“號(hào)子費(fèi)”最高炒至50萬元；在成都，有些開發(fā)商說預(yù)售證搞丟了；在長沙由于捂盤惜售的行為實(shí)在太猖狂了，長沙市住建委集中約談80余家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)，情節(jié)特別嚴(yán)重者禁止其在長沙拿地。
03
紛紛擾擾的“房荒”背后，其實(shí)正是中央、地方、開發(fā)商三股力量在幾個(gè)層面多重博弈的結(jié)果。
5月份起，住建部就房地產(chǎn)市場調(diào)控問題相繼約談了西安、?？?、徐州、佛山、成都等12個(gè)城市，要求有針對性地增加有效供給，抓緊調(diào)整土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展中小套型普通住房。
連中央都看到了，地方上房源供給矛盾非常突出。
日本房地產(chǎn)崩盤的慘像還猶如昨日，中國的樓市絕對不能出現(xiàn)明斯基時(shí)刻。中央的目的很明確，房價(jià)可以漲，但不能猛漲。為了讓地方政府執(zhí)行調(diào)控政策、穩(wěn)住房價(jià)，中央有三板斧：
錢，地方債發(fā)行審批、政策性銀行貸款審批、財(cái)政收入轉(zhuǎn)移支付的權(quán)力都在中央。人，調(diào)控不給力的叫來約談，徹底貫徹“房主不炒”。地，通過土地指標(biāo)分配，引導(dǎo)地方政府的調(diào)控行為。
不過上有政策，下有對策。地方政府也有發(fā)展經(jīng)濟(jì)和擴(kuò)張財(cái)政的需要，既要土地買得貴買得多搞創(chuàng)收，又不能房子漲得快漲得多，怎么辦？索性給個(gè)窗口指導(dǎo)價(jià)好了，“限價(jià)”。
很多人都說這招不管用，一來限價(jià)根本就不可能壓住房價(jià)，二來也會(huì)導(dǎo)致市場上公布的房價(jià)數(shù)據(jù)失真。其實(shí)地方也知道這是一個(gè)死結(jié)，不過它們也有自己的邏輯所在：炒房客的心態(tài)是買漲不買跌，只要“房價(jià)”看起來降低了，就能抑制大家的投資需求。管住價(jià)格不可能，但可以管理心理預(yù)期。
理想美好，現(xiàn)實(shí)總是骨感。
如果面包一定要便宜過面粉，開發(fā)商就只能延遲竣工、捂盤惜售了。最終的結(jié)果就是入市的房源變少了，庫存告急。
由于限價(jià)的地方多是二線城市，也導(dǎo)致了房荒的重災(zāi)區(qū)發(fā)生在二線城市。生活在二線的廣大群眾真是苦?。?剛逃離北上深，就陷入了搶房大戰(zhàn)。
04
當(dāng)然，有的地方鬧房荒也不純粹是開發(fā)商不配合，還有地方的小算盤。長沙正是一例。
還記得這張表嗎？
最令人震驚的，不是湖南各市州的住宅商品房庫存告急，而是非住宅商品房的庫存高聳入云。
像長沙市中心城區(qū)、長沙縣、瀏陽市、寧鄉(xiāng)市的住宅去化周期為2.8個(gè)月、2個(gè)月、1.9個(gè)月、4.7個(gè)月，非住宅區(qū)卻高達(dá)22個(gè)月、10.2個(gè)月，22.4個(gè)月，55.1個(gè)月。
按照中央的指示精神，各地去庫存時(shí)要因城施策，對消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36個(gè)月至18個(gè)月的，要減少供地；12個(gè)月至6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。
長沙明顯是應(yīng)該增加供地的。但是公開數(shù)據(jù)顯示，長沙市區(qū)住宅用地供應(yīng)連年下滑，2014年、2015年分別只有579公頃、356公頃，2016年略有恢復(fù)，2017年又同比下降。
更令人跌破下巴的是，據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)報(bào)道，近年來長沙市在大幅減少住宅用地供應(yīng)的同時(shí)，非住宅用地供應(yīng)力度卻一直不減。以2017年為例，長沙市內(nèi)六區(qū)掛牌108宗土地，（純）住宅用地僅有13宗，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于非住宅用地。
財(cái)經(jīng)專欄作家劉曉博認(rèn)為，中國的地方政府都是“經(jīng)營型政府”。由于房地產(chǎn)稅尚未開征，所以住宅能給政府帶來的收入，主要在賣地、賣房階段，持有階段不產(chǎn)生稅收。但“非住宅”就不同，進(jìn)駐的是商家，會(huì)帶來持續(xù)的稅收。中國幾乎所有的城市，在“產(chǎn)業(yè)空心化焦慮癥”作用下規(guī)劃了大量的非住宅，嚴(yán)重?cái)D壓住宅。最終，大城市住宅變得稀缺、價(jià)格飆升，新增人口只能大量居住在郊外。
這樣情況，不僅發(fā)生在長沙、株洲、湘潭、衡陽……也發(fā)生在你搶得頭破血流的部分熱點(diǎn)城市。
05
從2014年開始喊出的“去庫存”正在成為歷史。
今年春夏發(fā)生在全國各地的房荒，背后的真實(shí)邏輯或者是開發(fā)商捂盤惜售加劇，或者是政府的住宅用地供應(yīng)跟不上，又或者是兩者的雙重共振。當(dāng)然，也不能排除稀缺的房源有一些到了不缺房住的人手上。
那么，那些想要上車的普通人應(yīng)該怎么辦？
1、搖號(hào)買房的城市名單有可能會(huì)擴(kuò)大，尤其是那些庫存告急，還參與了搶人大戰(zhàn)的熱點(diǎn)區(qū)域。加上這類城市普遍存在著推高房價(jià)的上漲預(yù)期，還是早下手為妙。
2、明明政府已加快了住宅用地供應(yīng)的節(jié)奏和規(guī)模，市場仍舊一房難求，開發(fā)商那里必有貓膩，建議求助媒體或相關(guān)部門戳穿他們的騙局。
3、投資非住宅商品房如辦公樓、公寓等，一定要查一下目前的去化周期，以免做了接盤俠。
這一輪調(diào)控是持續(xù)時(shí)間最久的一次，因此，各種計(jì)算、博弈也到了一個(gè)集中爆發(fā)的時(shí)候，一些地方出現(xiàn)“房荒”再正常不過。
有問題不怕，關(guān)鍵是要解決。那么，從各方呈現(xiàn)的數(shù)據(jù)看，這究竟是開發(fā)商內(nèi)心打著小算盤，陽奉陰違呢？還是個(gè)別地方調(diào)控沒有起到作用？
找對了癥結(jié)，相信解決問題不難。
