上海：樓市供求關(guān)系將處于中長(zhǎng)期短缺狀態(tài)
都市圈投資的核心邏輯之一便是投資“主城市”，如環(huán)京的本質(zhì)是“京”，相應(yīng)地，環(huán)滬的本質(zhì)是“滬”。因此在討論環(huán)滬的樓市前景時(shí)，先來討論下上海的樓市前景。
有關(guān)上海樓市的前景，主要從三個(gè)方面進(jìn)行解讀：人口增長(zhǎng)、供求關(guān)系以及公共產(chǎn)權(quán)房的影響。
A，上海人口的中長(zhǎng)期增長(zhǎng)趨勢(shì)不可更改；
環(huán)伺全球城市的發(fā)展邏輯，超級(jí)城市的人口增長(zhǎng)會(huì)經(jīng)歷下述幾個(gè)階段：
1，中心化階段；
在這個(gè)階段，人口不斷向城市的核心區(qū)集聚，城市發(fā)展的核心邏輯是“吸血式發(fā)展”；相應(yīng)地，城市核心區(qū)的人口不斷增長(zhǎng)；
2，遠(yuǎn)郊化階段，即都市圈化階段；
當(dāng)中心化階段發(fā)展到了一定的階段，城市核心區(qū)的發(fā)展便出現(xiàn)了大城市病，即城市發(fā)展遇到了人口過多、交通擁堵、環(huán)境惡化、房?jī)r(jià)高企等社會(huì)問題，此時(shí)，超級(jí)城市的發(fā)展便進(jìn)入了都市圈化時(shí)代。在這個(gè)階段，城市發(fā)展的核心邏輯是“去中心化”下的“多中心化”。此時(shí)，城市的人口流動(dòng)會(huì)出現(xiàn)兩大特點(diǎn)：
首先，在行政及市場(chǎng)的雙重調(diào)控下，城市核心區(qū)的人口增長(zhǎng)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)控：大量的中低端人口向更遠(yuǎn)些的區(qū)域遷移，而不少的高端人口繼續(xù)集聚。
核心區(qū)的總體人口增長(zhǎng)會(huì)出現(xiàn)短期性的“穩(wěn)中趨跌”。這便是時(shí)下北京、上海人口流動(dòng)的特點(diǎn)。
其次，大量人口向遠(yuǎn)郊區(qū)及衛(wèi)星城轉(zhuǎn)移。目前上海及北京、深圳等城市人口流動(dòng)正處于這個(gè)階段。
根據(jù)東京、首爾、倫敦及紐約等都市圈發(fā)展規(guī)律，未來遠(yuǎn)郊區(qū)及衛(wèi)星城的人口量將達(dá)到都市圈的近半水平。
3，再中心化階段；
切記，都市圈是有邊界的。
當(dāng)城市核心區(qū)的人口及產(chǎn)業(yè)完成更新時(shí)，大量的人口將二次涌入，從而開始再中心化流動(dòng)。
當(dāng)再中心化開始時(shí)，核心區(qū)的人口增長(zhǎng)將再次抬頭。
值得注意的是，時(shí)下的東京、紐約、倫敦、首爾等城市，皆處于此階段，且人口仍在增長(zhǎng)中。
因此根據(jù)全球超級(jí)城市的發(fā)展規(guī)律，中長(zhǎng)期來說，上海的人口增長(zhǎng)趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)。
B，上海樓市的供求關(guān)系極為緊張；
有關(guān)樓市的供求關(guān)系，可主要從兩個(gè)指標(biāo)加以分析：土地供應(yīng)量及存量房。
