好地段項目的擔憂：誰買“限轉共”別墅
稀缺位置的項目最后可能變更產(chǎn)權”，這是面對新政時大多數(shù)行業(yè)人士的判斷。北京商報記者摸底調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，位于右安門附近的佑安府項目對外稱，由于項目規(guī)劃為140平方米以上的別墅項目，因此不受新政影響，但是這一說法卻未得到政策原文的印證，且行業(yè)人士也對此表示懷疑。業(yè)內(nèi)人士指出，評估標準由多少個維度組成，而且影響估值的變量在較多的情況下，還很難肯定哪些項目會被列入共有產(chǎn)權項目。
140平方米以上不受影響？
在限房價轉為共有產(chǎn)權房（以下簡稱“限轉共”）的新政策公布后，那些優(yōu)質地塊項目被外界普遍預測將成為“限轉共”的熱門項目。
“我們的項目主力戶型為140平方米以上獨門疊院的類別墅產(chǎn)品，未來應該不會受政策影響，只有該項目90平方米的部分小戶型才有變更的可能，因此對于項目影響不大?！碑敱本┥虉笥浾呦蛴野查T附近的佑安府咨詢是否會有“限轉共”可能時，該項目銷售人員如是表示。
資料顯示，2017年7月，世茂、金茂、國瑞聯(lián)合體以78.7億元，自持54%的條件取得豐臺西鐵營村地塊，該地塊即是后來的佑安府項目。作為近年來少見的三環(huán)內(nèi)地塊，項目一經(jīng)出讓就廣受關注。此后，包括案名確定、樣板間建設等，該項目進展都很順利。但隨著限房價項目銷售管理辦法的出臺，該項目與其他位于核心板塊的項目一樣也正面臨不確定因素。
那么，在新政之下，佑安府的別墅部分真的因為面積大而不受影響嗎？北京商報記者在《關于加強限房價項目銷售管理的通知》原文中并未找到相關表述。政策中提及140平方米房屋時只表示：“具備共有產(chǎn)權住房購房資格的家庭選購后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具備本市購房資格的無房居民家庭進行銷售，其中建筑面積大于140平方米的住房可向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售?！?
北京商報記者也就此向多位業(yè)內(nèi)人士咨詢，均回應：“并未聽說有這樣的規(guī)定，新政是適用于所有項目的，并不會因為面積、戶型的不同而有所區(qū)別。”
銷售人員的說法也并沒有得到開發(fā)商的確認。一位接近佑安府其中一家股東方的人士表示，這些項目現(xiàn)在能做的事情基本上就是靜待，未來只能按照政策的規(guī)定和要求來對項目進行規(guī)劃和管理，但尚未聽說哪家項目已被劃為共有產(chǎn)權項目。
“限轉共”的變量
另有開發(fā)商人士向北京商報記者表示，對于一些好地段的限房價項目來說，“低調(diào)”是多數(shù)人的選擇。另有不愿具名的行業(yè)專家表示，雖然市場評論認為，稀缺地段項目很有可能被轉為共有產(chǎn)權，但是目前一切都還不好說。
“不能通過一些簡單的數(shù)據(jù)對比，就來判斷哪些項目可能被納入共產(chǎn)房的范圍內(nèi)?！痹撔袠I(yè)專家表示，《關于加強限房價項目銷售管理的通知》的初衷是為突出保護剛需，同時也充分兼顧了各方的合法利益，同時也讓市場各方預期趨于穩(wěn)定。“究竟哪些項目會轉，目前尚無定論，尤其是單體項目所面臨評估因素各不相同，不能籠統(tǒng)一概而論?！?
北京商報記者了解到，目前管理單位已著手成立專門的評估機構，將對每個單體的限競房項目進行多維度、多角度、全方位地評估。雖然具體的評估標準并未對外公布，但可以肯定，這些評估要素中將包括參考周邊新房價格、二手房價格、區(qū)域價值因素，以及交通、學區(qū)、醫(yī)療等綜合配套等重要因素等諸多條件綜合評定。需要值得注意的是，這些要素在評估時所在的比重也不盡相同。
同樣以佑安府項目為例，該項目位于西南二環(huán)菜戶營橋東南側。從位置上來看，該項目距麗澤商務區(qū)0.5公里，位于高端商務區(qū)和金融區(qū)附近，處于二三環(huán)之間。其中，土地出讓信息顯示，該地塊內(nèi)將配套建設商業(yè)金融服務設施、基礎教育設施。其中，佑安府當初地塊出讓條件顯示，商品住房銷售均價不超過7.95萬元/平方米，且最高銷售單價不得超過8.3萬元/平方米。與之類比，北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)站顯示，與該項目位置臨近的中國璽項目目前在售產(chǎn)品最新一批房源的銷售均價為9.6萬元/平方米左右。而另一個新盤昆侖域銷售均價則為9.5萬元/平方米左右。假設僅以周邊新房作為參照，該項目目前銷售的限價與評估價之比則在83%左右，略低于85%的標準。但按照算上周邊二手房價格因素則會出現(xiàn)明顯變化。中介網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，目前佑安府周邊二手房項目鵬潤家園二手房售價均價為6.3萬元/平方米左右，金泰小區(qū)的銷售均價則在6.1萬元/平方米左右。此外，還有其他更多因素及變量共同影響未來項目的評估價。
好地段高端項目的擔憂
在一切還未定之時，市場上出現(xiàn)“共有產(chǎn)權別墅”的說法也甚囂塵上。未來一旦這些核心區(qū)的項目轉為共有產(chǎn)權房,項目是否會有消費者接受，也許是管理者主要考量的問題之一。按照政府計劃，共有產(chǎn)權項目目的主要是維護剛需客群的需求。以佑安府為例，項目設計包括相當部分的140平方米以上獨門疊院的類別墅產(chǎn)品，一旦這些項目轉換了身份，客戶是否能夠接受只有部分產(chǎn)權的“別墅”可能會畫一個問號。
一位購房者表示，對剛需客群而言，支付能力較為有限，對過大面積尺度產(chǎn)品承受起來有壓力；而對于有實力的改善家庭，共有產(chǎn)權項目未來獲得升值的概率非常低，投資屬性大幅減弱讓它又像是個雞肋。
“政府在考慮限房價轉共有產(chǎn)權項目時會比較慎重?！币晃粯鞘杏^察人士指出，根據(jù)《通知》中的規(guī)定，如果一旦經(jīng)評估后，確定將轉為共有產(chǎn)權房，市保障房中心收購限房價項目時，要在購房合同開始網(wǎng)簽之日起10個月內(nèi)向開發(fā)商付清全部收購款。而通常的一個樓盤從開始網(wǎng)簽到最后回款，也都要有很長的一段時間，所以10個月內(nèi)就給開發(fā)商付清全部的收購款，開發(fā)商從回款進度上并沒有吃虧。
北京商報記者摸底時發(fā)現(xiàn)，包括西南二環(huán)佑安府、南二環(huán)的永定府項目，以及海淀區(qū)域內(nèi)的幾個項目均處于等待和觀望階段。其中，記者在海淀溫泉鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)的一塊共有產(chǎn)權項目現(xiàn)場注意到，該項目尚未有動工跡象，甚至連圍擋上也未有任何與項目有關的內(nèi)容和標識。北京商報記者進一步了解到，面對不確定性，這些項目目前尚未有調(diào)整前期規(guī)劃的打算。
