房地產(chǎn)的詛咒，我們正以絕無僅有的方式逃出陷阱！
1、房產(chǎn)界的詛咒
房地產(chǎn)的研究史上有一位著名的研究專家，叫做弗雷德·哈里森。
他之所以被眾人捧上神壇，是因為他曾精準(zhǔn)地預(yù)見了1992年英國房地產(chǎn)的崩潰及2007年美國房地產(chǎn)的崩盤。
而且每次精準(zhǔn)的預(yù)測都源于他的一套理論模型，叫做「18年周期模型」，也被稱作「18年詛咒」。
根據(jù)哈里森的研究，工業(yè)革命以后才有完全意義的房地產(chǎn)周期，工業(yè)革命以來200多年的歷史表明，一個完整的房地產(chǎn)周期是18年左右。
這18年里，房價會先上漲7年，然后可能會發(fā)生一個短期的下跌，然后經(jīng)歷5年的快速上漲，再之后是2年的瘋狂（哈里森稱之為“勝利者的詛咒”），最后是歷時4年左右的崩潰。
這套理論在歷史上還先后被多個學(xué)者論證過，例如美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家西蒙·庫茲涅茲、芝加哥房產(chǎn)專家霍伊特、美聯(lián)儲主席的阿瑟·伯恩斯，還有玫瑰房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商羅伊·溫茨利克等等。
按照大家的算法綜合下來，房地產(chǎn)周期平均長度為18.33年，準(zhǔn)確無誤。如果你還不相信，那再來看看離我們最近的幾個著名房地產(chǎn)泡沫：
美國1989年房地產(chǎn)泡沫破裂，導(dǎo)致儲貸危機(jī)，到2007年次貸危機(jī)爆發(fā)，房地產(chǎn)泡沫再次破裂，歷時18年；
日本房地產(chǎn)1974年開始為期3年的調(diào)整，到1991年一個更大的泡沫破裂，歷時18年；
香港房地產(chǎn)1985年開始復(fù)蘇，1997年東南亞金融危機(jī)之下泡沫破裂，直至2003年再次復(fù)蘇，歷時18年。
所以世界上幾乎所有房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究者都堅信：「18年對于房地產(chǎn)來說，是個逃不過的魔咒」。
但萬萬沒想到，意外還是發(fā)生了。
2、中國樓市
我們再用這套理論去推演中國房地產(chǎn)。
中國房地產(chǎn)進(jìn)入商業(yè)化的時間點是1987年，住房貨幣化改革是在1998年，所以1998年一直被作為中國房地產(chǎn)周期的開端。
中國房地產(chǎn)市場從98年開始的周期起伏和弗雷德·哈里森的「18年周期論」極為相似。其實從2014年開始，中國房地產(chǎn)就開始呈現(xiàn)疲軟之勢。70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比數(shù)據(jù)環(huán)環(huán)下跌，衰退格局正式被確立。
那段時間人心惶惶，房地產(chǎn)市場極為蕭條，炒房客排隊套現(xiàn)把錢轉(zhuǎn)入股市，投資客紛紛拋盤保命，剛需絕跡于江湖。
所有人都認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場詛咒時刻馬上來臨。誰都不愿意成為經(jīng)濟(jì)風(fēng)暴的受害者，家門口剛剛崩盤的日本不正是活生生的例子嗎？
其實，這也就從根本解釋了為什么房地產(chǎn)周期能夠跨越國別，跨越種族，跨越信仰存在于世中。
其實就是人性的共性。
「恐懼和貪婪的人性弱點才是一切金融現(xiàn)象的使然。」這個在羅伯特·席勒的《動物精神》中解釋地特別通透。
房價下跌的時候，你喊剛需出來買房是要出人命的。他會指著鼻子告訴你：“房價都要崩了，你還讓我買房是不是圖謀不軌？”
但是房價上升時，他們又跑出來瘋了一樣的搶著買房。你對他們說：“之前不是說房價要崩嗎？錢不是不夠嗎？”
他們會回你：“房價漲了還不買，是不是圖謀不軌，錢不夠可以借?。 ?
所以，購房者80%都是韭菜。
然而正當(dāng)所有人認(rèn)為中國房地產(chǎn)在2014年在劫難逃時，市場卻來了一個驚天大逆轉(zhuǎn)。
2014年10月起，央行開始接連降息降準(zhǔn)，貨幣如潮水般涌入房地產(chǎn)市場。從2014年的四季度到2017年的三季度末房貸大躍進(jìn)，足足投放了10萬億的房貸，這個量級整整占了過去18年的一半。然后我們就看到了上一輪房價重燃暴漲局面。
到現(xiàn)在為止，可以準(zhǔn)確的說，中國已經(jīng)用絕無僅有的方式打破了「18年詛咒」。
還記得去年年底房產(chǎn)研討會，一位美國地產(chǎn)專家跑過來問我說：“我很看不懂你們中國房地產(chǎn)啊，按照規(guī)律你們現(xiàn)在已經(jīng)崩盤了，怎么還能出現(xiàn)暴漲，So fanatical！”
事實上，房地產(chǎn)就是經(jīng)濟(jì)，如果中國房地產(chǎn)在這個歷史節(jié)骨眼上被“詛咒”了，中國是絕對跨越不了「中等收入陷阱」的，也就是說，中國將與發(fā)達(dá)國家無緣。
3、如何面對中等收入陷阱
如果中國想跨過中等收入陷阱，就必須面對兩個世界級難題，「劉易斯拐點」和「明斯基時刻」。
中國改革開放四十年能有現(xiàn)在的成就，絕大部分歸功于中國龐大的人口紅利。尤其是在加入WTO以來，雖然被老美層層壓制，但不可否認(rèn)，中國依靠廉價勞動力成為了全球最受益的一方。
然而中國從2012年勞動適齡人口開始減少。從2012年以來，我們16周歲至60周歲的勞動年齡人口減少了1500萬人，每年都在減少。
人口的逐年減少，勞動力成本的不斷升高告訴我們，劉易斯拐點近在咫尺。
劉易斯拐點
“劉易斯拐點”（Lewis Turning Point），即勞動力從過剩走向短缺的轉(zhuǎn)折點。
人口結(jié)構(gòu)的變化對經(jīng)濟(jì)的影響是根本性的。
如果達(dá)到劉易斯拐點，將意味著工資大幅上漲、工業(yè)利潤受到擠壓、投資下降，屆時發(fā)展中國家將無法再依賴廉價勞動力。
由于拐點的到來很大程度上是由于勞動年齡人口的下降速度將遠(yuǎn)超過其他國家的正常下降水平，所以，中國將很快成為勞動力短缺的國家。
如果我把13年寫的劉易斯拐點造成的六個趨勢放到下面，你就會對今天中國的變化一目了然。
1、勞動力緊缺，必然導(dǎo)致工資會漲，傳統(tǒng)的勞動力密集型企業(yè)將難以為繼，并將大范圍地向其他更落后的國家和地區(qū)轉(zhuǎn)移。本來發(fā)達(dá)城市的產(chǎn)業(yè)是由周邊三四線城市承接的，結(jié)果由于人力成本太高，以至于中國多數(shù)制造業(yè)企業(yè)逃逸至東南亞國家。
2、中國沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的發(fā)展依賴于大量內(nèi)地民工，隨著勞動力進(jìn)入短缺時代，這些民工不需要別井離鄉(xiāng)，在家門口就有很多工作機(jī)會，所以沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級需求會更迫切。中部城市崛起，將超越沿海城市成為國家發(fā)展主要力量
3、由于勞動力緊缺，各地將會出現(xiàn)爭奪勞動力的浪潮，發(fā)達(dá)大城市將改革戶籍制度，取消入戶門檻，力求更多勞動力資源留在本地。人口的城市化進(jìn)程仍會加速。目前城市搶人大戰(zhàn)已經(jīng)進(jìn)入頂峰時刻，深圳近期的落戶政策幾乎取消了入戶門檻。
4、勞動力成本上漲，將迫使企業(yè)更快地向資本密集型和技術(shù)密集型企業(yè)升級，沒有能力升級的落后企業(yè)將被大量淘汰，存活下來的企業(yè)無論在規(guī)模還是在效率上都會有迅速的提升，產(chǎn)業(yè)集中度必將增加。大規(guī)模低端制造業(yè)死亡，產(chǎn)業(yè)升級迫在眉睫。
5、人少了，總需求會下降，但需求的質(zhì)量會提高，質(zhì)量差價格低的產(chǎn)品市場會萎縮，質(zhì)量、性能、品牌好的產(chǎn)品會有來越有市場。GDP主動降速開始尋求質(zhì)量，滿足內(nèi)需升級。
6、中國經(jīng)濟(jì)過去的發(fā)展，靠的是出口和大規(guī)模的鐵公基投資投入拉動，隨著勞動力成本上漲，出口優(yōu)勢將逐步減弱，產(chǎn)能過剩使投資需求減弱，靠大規(guī)模投資拉動的高速發(fā)展很難持續(xù)下去。未來的出路不在于繼續(xù)增大投入，而在于提高效率。大部分基建被砍，去產(chǎn)能成為首要目標(biāo)。
以上6點趨勢是中國未來必然要面對的事情，與老百姓的生活息息相關(guān)。而劉易斯拐點也是每個國家無法繞過的陷阱，所以只能主動去面對。在早期完成去產(chǎn)能、產(chǎn)業(yè)升級和內(nèi)部城市崛起擴(kuò)大內(nèi)需的改革才是重中之重。
但是想做到這些，錢從哪兒來呢？
現(xiàn)在美國加息潮逼的這么緊，再開動印鈔機(jī)，分分鐘一大堆索羅斯坐在家門口割你的韭菜?；蛟S樓市是一個出口。
結(jié)果金融市場跨過了灰犀牛，卻引來了「明斯基時刻」。
明斯基時刻
“明斯基時刻”，是指信貸膨脹耗盡后資產(chǎn)價值崩盤的時刻，也可以被理解為杠桿過度累積引發(fā)市場突然下行。
懂的人都知道，「明斯基時刻」遠(yuǎn)比什么黑天鵝、灰犀牛厲害得多，當(dāng)年的俄羅斯金融危機(jī)就是栽倒在它這里，完全不可預(yù)見。
而中國長期以來，地方政府背杠桿發(fā)展基建，企業(yè)背杠桿運營周轉(zhuǎn)，開發(fā)商背杠桿買地造樓，居民背杠桿買房買車，所有主體都活在杠桿夢中無法自拔，透支了社會信用和居民勞動力。
所以從去年年底開始，央行僅做一件事情，就是嚴(yán)查所有賬務(wù)，全面整頓金融市場，不遺余力地降杠桿！
降杠桿就是刮骨療傷，結(jié)果，還是刮出了錢荒。
4、打破經(jīng)濟(jì)規(guī)律的代價
從2018年開年后，社會上就開始曝出各種各樣的「缺錢新聞」。
例如，某些地方教師和公務(wù)員發(fā)不起工資，眾多企業(yè)違約，董事長跳樓，房貸斷供率達(dá)到歷史峰位，社會固定資產(chǎn)投資創(chuàng)下1995年有記錄以來的最低值等等。
種種現(xiàn)象告訴我們，中國錢荒真的來了！
但是很奇怪的是，截止2018年3月份中國貨幣總量已經(jīng)超過了174萬億，比美元和歐元的總和還要多！那么這么多錢到底去哪兒了呢？
中國用拉升房價的方式打破了「18年周期」，延緩了「劉易斯拐點」，對抗了「明斯基時刻」，說明任何經(jīng)濟(jì)規(guī)律是可以被打破的。
但未來中國還有更長的路要走，需要解決經(jīng)濟(jì)的增長回落、貧富分化、過度城市化、社會公共服務(wù)短缺、就業(yè)困難、金融體系脆弱等問題，中等收入陷阱簡直是發(fā)展中國家的噩夢。
對于未來趨勢，作為個人我還要多說一句。
我們都是人類，都有共同的恐懼和貪婪，而人性的弱點是“我們”這個整體所無法克服的。
所以人是有限理性的，市場并不完全有效，只要克服人性弱點，作為個人是可以持續(xù)戰(zhàn)勝市場的，巴菲特用他的一生來證明了這一點。
