東莞甲級(jí)寫字樓走俏 商業(yè)公寓受寵
隨著東莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，大量新興行業(yè)持續(xù)發(fā)展，對(duì)高端寫字樓的需求日益增加。
受到“五限一緊”的政策影響，東莞住宅市場(chǎng)投資熱度下降，投資者逐漸將眼光投向商業(yè)市場(chǎng)，這表現(xiàn)在寫字樓物業(yè)受關(guān)注度逐步提高以及商業(yè)公寓的持續(xù)熱銷。
隨著東莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，大量新興行業(yè)持續(xù)進(jìn)駐，對(duì)高端寫字樓的需求日益增加，東莞的寫字樓也在進(jìn)行升級(jí)換代。原有的第三代寫字樓已不能滿足當(dāng)前的辦公需要。第四代甲級(jí)寫字樓的出現(xiàn)改善了原有的辦公環(huán)境，因而受到歡迎。
此外，由于總價(jià)低，不受限購影響，東莞商業(yè)公寓近期成交活躍，小面積的公寓更受投資者青睞。
熱點(diǎn)鎮(zhèn)街寫字樓租金上升明顯
日前，位于南城總部基地的城市綜合體項(xiàng)目、175米高的G1蜂匯召開產(chǎn)品發(fā)布會(huì)，宣布其戶型面積為69—1700平方米的甲級(jí)寫字樓產(chǎn)品現(xiàn)房發(fā)售；隨后，保利瓏遠(yuǎn)國際廣場(chǎng)也舉行寫字樓升級(jí)發(fā)布會(huì)，推出面積為50—1500平方米寫字樓產(chǎn)品。
記者從市場(chǎng)上了解到，目前東莞的甲級(jí)寫字樓約有10個(gè)，包括東城的民盈山國貿(mào)中心和嘉宏振興中心；莞城的萬科中心；南城的旺南世貿(mào)中心、浙商大廈、G1蜂匯、寰宇匯金中心、國金大廈、碧桂園商務(wù)中心和保利瓏遠(yuǎn)國際中心，東莞南城CBD是這些甲級(jí)寫字樓的集散地。
甲級(jí)寫字樓的入市，無疑改變了東莞的商業(yè)地產(chǎn)格局。隨著金融業(yè)的迅速發(fā)展和中央商務(wù)區(qū)的雛形浮現(xiàn)，以及東莞轉(zhuǎn)型升級(jí)的逐步推進(jìn)、高端服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)逐步形成，企業(yè)對(duì)于高端寫字樓的需求愈發(fā)強(qiáng)烈，甲級(jí)寫字樓的崛起成為新的市場(chǎng)熱點(diǎn)，受到了投資者的青睞。
統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2017年200—300平方米的寫字樓成為市場(chǎng)成交熱點(diǎn)，成交高達(dá)396套，均價(jià)為13136元/平方米，主要集中在浙商大廈、萬科中心、寰宇匯金中心、G1蜂匯等高端甲級(jí)寫字樓中，反映地段優(yōu)越的東莞高端甲級(jí)寫字樓備受廣大投資客青睞，成市場(chǎng)先鋒。東莞經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要以中小企業(yè)為主，該類企業(yè)傾向于中小戶型的寫字樓，成交區(qū)間主要為100—400平方米為主。
受軌道交通布局及區(qū)域規(guī)劃影響，熱點(diǎn)鎮(zhèn)街寫字樓租金上升明顯。據(jù)悉，2017年東莞三級(jí)市場(chǎng)寫字樓租金均價(jià)為56元/平方米，同比上升13.11%。從區(qū)域來看，南城街道的寫字樓租金最高，為69元/平方米，以臺(tái)商大廈、華凱廣場(chǎng)、財(cái)富廣場(chǎng)、第一國際等高端商圈為主。
而從東莞寫字樓放租租金月度走勢(shì)來看，多年來寫字樓放租租金相對(duì)平穩(wěn)，但去年以來，東莞寫字樓租金明顯升高。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，除金融、地產(chǎn)、貿(mào)易等企業(yè)外，近年東莞寫字樓新入駐許多文化傳媒、醫(yī)療體檢、美容養(yǎng)生、教育培訓(xùn)、家政、環(huán)保、物流、旅游以及高科技企業(yè)，寫字樓辦公需求明顯增多，推動(dòng)價(jià)格有所走高。
另一方面，高端寫字樓尤其地段優(yōu)越的甲級(jí)寫字樓逐漸增多，租金水平上升。此外，部分寫字樓項(xiàng)目受益于R2線地鐵開通，租金水平明顯升高。
城區(qū)多個(gè)甲級(jí)寫字樓集中入市
業(yè)內(nèi)人士表示，投資寫字樓首先考慮地段，尤其是那些位于中央商務(wù)區(qū)和金融區(qū)的寫字樓，例如東莞南城CBD中央商務(wù)區(qū)的地塊區(qū)位和交通條件優(yōu)越，該區(qū)域的寫字樓受關(guān)注度相對(duì)較高。
“投資寫字樓要關(guān)注幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，包括投資回報(bào)、市政商務(wù)配套、物業(yè)服務(wù)、政策扶持、商務(wù)集群、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、地段交通、產(chǎn)品配套以及開發(fā)商品牌等，綜合考慮后選擇最適合自己的?！睎|莞中原戰(zhàn)略發(fā)展中心總經(jīng)理車德銳說。
據(jù)了解，寫字樓的品質(zhì)，例如戶型結(jié)構(gòu)布局是否適用、采光通風(fēng)是否良好、大堂的品位和布置、電梯質(zhì)量與配置狀況以及物業(yè)管理的好壞是決定投資能否保值和增值的一個(gè)重要因素。
“為滿足高新企業(yè)國際化商務(wù)辦公需要，東莞寫字樓硬件品質(zhì)集中提升，第四代寫字樓已在東莞入市，寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入升級(jí)換代階段。寫字樓作為最高端的地產(chǎn)投資品，在限購的大環(huán)境下有一定的增值潛力。”東莞的一名地產(chǎn)研究人士告訴記者。
業(yè)內(nèi)人士建議，從區(qū)域來看，投資寫字樓要選擇GDP比較高的地方。如東莞的虎門、長(zhǎng)安、東城、南城、厚街等；特別是南城，不少寫字樓圍繞在行政服務(wù)機(jī)構(gòu)旁邊，將成為新的投資熱點(diǎn)。
據(jù)了解，城區(qū)多個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目于近三年集中入市，寫字樓租金也在穩(wěn)健快速上升。未來，隨著粵港澳大灣區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展，以及南城CBD建設(shè)的不斷推進(jìn)，都將提升東莞寫字樓市場(chǎng)的關(guān)注度。
嚴(yán)禁“商改住”促競(jìng)爭(zhēng)加劇
東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年東莞寫字樓供應(yīng)31萬平方米，同比下滑41%，成交39萬平方米，同比下降1%，成交均價(jià)13780元/平方米，同比下滑4%。然而去年住宅的成交均價(jià)是16523元/平方米，高于寫字樓成交均價(jià)近3000元/平方米。
據(jù)了解，去年東莞大部分城區(qū)寫字樓的成交均價(jià)在2萬元/平方米以下，鎮(zhèn)街不少寫字樓成交均價(jià)在1萬元/平方米左右，這也顯示出目前市場(chǎng)下，東莞寫字樓價(jià)格處于低位水平。
業(yè)內(nèi)人士表示，從一些一線城市的情況來看，住宅與商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、商鋪）的價(jià)格比一般在1∶1.5或者1∶2左右，但東莞卻出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象，住宅價(jià)格反而高于商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格，這是比較少見的。
據(jù)悉，由于住宅價(jià)格高，寫字樓價(jià)格低，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)東莞開發(fā)商不敢做寫字樓，而是“商改住”，將寫字樓改成商業(yè)公寓。而且，因?yàn)樯虡I(yè)公寓好賣，許多寫字樓將小戶型部分做成了公寓出售。
不過，去年東莞出臺(tái)政策嚴(yán)禁“商改住”，未來東莞商業(yè)公寓將大量減少，寫字樓產(chǎn)品增加，競(jìng)爭(zhēng)也將越加激烈。
商業(yè)公寓成交仍保持較高熱度
與高端寫字樓一樣，備受市場(chǎng)關(guān)注的，還有商業(yè)公寓。上周，東莞商業(yè)公寓網(wǎng)簽775套，小幅高于住宅總成交量。其中碧桂園首座表現(xiàn)一枝獨(dú)秀，集中簽約445套，均價(jià)19700元/平方米，單盤占據(jù)全市商業(yè)公寓近六成比重。
記者從東莞中原戰(zhàn)略研究中心了解到，5月以來東莞商業(yè)公寓熱銷，尤其是20—30平方米的小面積產(chǎn)品，占全市成交比例的14%，40平方米以上的商業(yè)公寓成交量的比重正在逐漸縮小。
近期，碧桂園成了東莞商業(yè)公寓產(chǎn)品的主力供應(yīng)商。上個(gè)月有碧桂園首座、碧桂園蘋果、碧桂園中心等多個(gè)項(xiàng)目推出了小面積商業(yè)公寓，其中碧桂園蘋果還推出了43平方米三房的產(chǎn)品。
記者從市住建局了解到，東莞近期又有多個(gè)商業(yè)公寓取得了預(yù)售許可證，如卓越中寰推出33—59平方米的LOFT公寓；與此同時(shí)，陽光城MODO、思朗廣場(chǎng)等多個(gè)項(xiàng)目的公寓產(chǎn)品同步在售。
隨著公寓競(jìng)爭(zhēng)的日漸激烈，近期有不少公寓為了促銷，推出了“低首付購房”活動(dòng)。記者了解到，近日東城泰禾新天地就有首付低至一成的活動(dòng)。該項(xiàng)目主推3號(hào)樓平層及復(fù)式公寓，戶型為建筑面積約42—69平方米，項(xiàng)目為商業(yè)辦公性質(zhì)，整體單價(jià)約為23000元—25000元/平方米，為精裝修交付標(biāo)準(zhǔn)。
該項(xiàng)目銷售人員告訴記者，商業(yè)性質(zhì)公寓首付本來是不低于50%的，不過開發(fā)商現(xiàn)在可以免息一年借四成首付給購房者。
在開發(fā)商“低首付購房”促銷模式下，以一套面積為40平方米的公寓為例，總價(jià)約100萬元，而首付最低只需要10萬元，剩下的四成首付，購房者一年內(nèi)還清即可。此外，業(yè)主可以選擇把公寓給開發(fā)商統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，前五年的租金是房?jī)r(jià)的5%。
據(jù)悉，很多投資公寓的購房者資金實(shí)力不強(qiáng)，“低首付購房”對(duì)于拉動(dòng)成交可以起到不錯(cuò)的作用，而且“低首付”的方式還可以拉高單價(jià)，提高開發(fā)商的利潤(rùn)。
不過，有業(yè)內(nèi)人士提醒，“低首付”的背后往往是“高月供”，開發(fā)商通過其他方式借貸給購房者的首付款，一般需要1至3年內(nèi)還清，每月還貸的數(shù)額就會(huì)比較大，這都是購房者需要注意的。
