“雙面”深圳樓市：還有新盤低調“突襲”
經濟觀察報見習記者陳博位于深圳市前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)，前海嘉里中心的5棟高樓，靜靜聳立在鋼筋水泥的叢林中。工人們正熱火朝天進行項目外立面幕墻施工。
6月29日，這個前海新盤低調開盤，預售獲批后僅3個小時，首期185套建筑面積為94.12-209.26平方米的商務公寓全部售罄。
此前一周，華潤城潤府三期剛剛經歷了“誠意登記”、“公證搖取選房順序號”，線下“公證選房”的過程。6月28日，741套住宅全部去化完畢。
相隔僅一天，兩個新盤，一個低調迅疾，一個高調公證搖號，但最終殊途同歸——售罄，這是調控加碼下，深圳樓市的兩面。
從獲批預售到售罄僅3小時
“之前我特意了解了這個樓盤，但根本沒有預料到，這么突然就開盤了?！庇捎陂_盤突然，劉生與前海嘉里中心失之交臂。
目前在一家房地產代理機構擔任高管的劉生是香港戶籍，6月29日下午，他正在香港參加會議，大約下午4點，一位深圳朋友緊急告知他前海嘉里中心開盤的消息。據(jù)劉生了解，項目當天下午3點多拿到預售證，4點就開始通知客戶，旋即開盤。
“最終我還是沒買?！眲⑸f，按照相關規(guī)定，港澳臺居民以家庭為單位在深圳限購一套住宅類房產，不能購買商業(yè)房產，除非注冊一個公司購買，但突如其來的開盤信息讓他措手不及。
深圳市規(guī)劃和國土資源委員會（以下簡稱“深圳規(guī)土委”）官網(wǎng)信息顯示，前海嘉里中心獲批預售證時間為6月28日。
不過，7月1日，記者以購房者名義撥打前海嘉里中心售樓電話，一名工作人員表示，項目的備案價是周五（6月29日）下午3點多公布，傍晚6點多就售罄?！拔覀冏约簝炔夸N售，不對外賣。”
早在拿地時，前海嘉里中心就頗受關注。2015年1月9日，前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)出讓當年首宗土地，編號為T102-0255宗地。嘉里建設以38.6億元的價格將其收入囊中，溢價率達22.5%，折合樓面價約1.98萬元/平方米。
據(jù)了解，前海規(guī)劃打造深港合作的戰(zhàn)略平臺，自2013年7月開啟土地出讓，就一直期待引入香港房企，嘉里建設是首家進駐前海的港企。
嘉里建設入駐深圳超過20年，此前先后開發(fā)了頤園別墅、雅頌居兩個住宅項目，以及嘉里建設廣場、深圳嘉里中心兩個寫字樓項目。
一位熟悉前海嘉里中心情況的“黃牛”透露，開盤當天，項目銷售人員并未參與到現(xiàn)場，在場基本都是開發(fā)商管理人員，主力成交為開發(fā)商關系戶。
在“僧多肉少”的深圳新房市場，一些熱點樓盤一度傳出“內部認購”、“關系客戶”、“喝茶費”等行為。
從今年3月起，萬科瑧山府二期、中海云麓公館、華潤城潤府、山語海等新盤紛紛發(fā)布“告客戶書”，聲明不存在內部認購、關系客戶等提前選房行為，嚴令禁止“喝茶費”等銷售行為。
上述“黃牛”稱，在前海嘉里中心開盤前，曾根據(jù)一個客戶的需求，收取30萬元“喝茶費”，提前鎖定一套100平方米左右的兩房。
前海嘉里中心開發(fā)商寰安置業(yè)（深圳）有限公司營銷經理邱悅晨在受訪時否認了“內部認購”、“關系客戶”、“喝茶費”等銷售行為。她指出，項目于6月29日拿到預售證，沒有經過認籌，而是按照來到現(xiàn)場的客戶順序自然銷售，當天售罄。開盤時前海管理局的工作人員親臨現(xiàn)場巡查，項目開盤所有公示、流程都符合國家和政府的相關規(guī)定和要求，不存在任何內部銷售行為，也堅決杜絕喝茶費等的發(fā)生。
相差一天，迥然不同的開盤
深圳規(guī)土委備案信息顯示，前海嘉里中心的土地用途為商業(yè)用地，年限為40年，總建筑面積為19.5萬平方米。本次預售總面積約1.94萬平方米，價格區(qū)間介于8.36萬-11.95萬元/平方米，備案均價約9.3萬元/平方米。項目另有裝修費1萬元/平方米，合共銷售均價10.30萬元/平方米。
2017年1月19日，深圳市發(fā)布《商品住房和商務公寓預、現(xiàn)售價格管理操作細則》。這個嚴格的“限價令”規(guī)定，一手商品住房和商務公寓預售申報均價不得明顯高于周邊同類同戶型在售項目銷售均價或同類二手房價格，分期開發(fā)項目申報均價不得高于本項目前一期實際銷售價格。
在“限價令”的作用下，深圳一二手房倒掛趨勢趨顯。深圳中原地產提供的數(shù)據(jù)顯示，2018年6月份，全市一手住宅的成交均價約5.4萬元/平方米。深圳鏈家網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，同一月度，二手房參考均價約5.6萬元/平方米。
因此，通過裝修費變相加價的做法成為新盤市場的“潛規(guī)則”。不過，邱悅晨稱，1萬元/平方米的裝修費并非嘉里建設自己加價，而是客戶要求配置精裝修，而且經過客戶的同意。
事實上，價格仍然是吸引購房者入場的主要因素。劉生表示，在前海這樣的地理區(qū)位上，10萬元/平方米的單價性價比很高。如果沒有限價，前海嘉里中心的價格達到十四五萬元/平方米都不成問題。如果有充足時間讓他準備，他一定考慮購買。“項目后期還有兩棟公寓，我會繼續(xù)留意?！?
在前海嘉里中心開盤前一天，6月28日，華潤城潤府三期剛剛結束線下選房，這是深圳第二個公證搖號開盤的項目。預售信息顯示，華潤城潤府三期共包括741套住宅，戶型介于89-191平方米，備案均價為85524元/平方米。
根據(jù)深圳市前海公證處公示，共有6776批客戶取得有效“誠意登記號”。以誠意登記金200萬元計算，項目凍結誠意登記金135.52億元。選房當天，歷經9個小時，截至762號，華潤城潤府三期推售的741套房源售罄，21人棄購。
相差僅一天，前海嘉里中心與華潤城潤府三期兩個新盤，兩種迥異的開盤方式殊途同歸——售罄。
深圳公證搖號因盤施策
從2017年5月起，上海、南京、長沙、成都、西安、杭州等城市先后實施新售商品住宅公證搖號。
在深圳，雖然尚未形成統(tǒng)一政策，但伴隨著3月份沸沸揚揚的各種嚴禁“內部認購”、“喝茶費”等聲明，近期以萬科蛇口公館、華潤城潤府三期為起點的公證搖號也正在引發(fā)強烈關注。
然而，同一時間節(jié)點，前海嘉里中心的低調與迅疾開盤，與前述樓盤形成強烈的反差。
邱悅晨在回復經濟觀察報時稱，由于這次拿到預售證的房源只有100多套，數(shù)量較少，因此公司不想采取大規(guī)模開盤的模式，只是自然銷售，這并沒有違反國家和政府的相關規(guī)定。
深圳規(guī)土委回復經濟觀察報，深圳將按照上級部門的有關要求，主要針對社會關注度高、潛在購買人較多的項目，引導開發(fā)企業(yè)委托公證部門開展公開搖號選房工作，從而保障項目公開公平公正銷售。
這從一個側面反映，深圳新盤的公證搖號將采取因盤施策的方式。
一名接近前海嘉里中心的知情人士分析，“速戰(zhàn)速決”的原因可能還在于，除了保障房，目前整個前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)沒有規(guī)劃商品住宅供應，可供選擇的產品很少。前海嘉里中心的商務公寓雖然是商業(yè)物業(yè)，但具備一定的居住功能，基于項目的地理優(yōu)勢和粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃前景，這個樓盤頗受追捧。
前海管理局一直以產業(yè)發(fā)展、企業(yè)入駐帶動片區(qū)經濟發(fā)展作為主要目標。2016年發(fā)布的《深圳市前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)土地使用權招標拍賣掛牌出讓若干規(guī)定（試行）》明確規(guī)定，前海合作區(qū)的商業(yè)和商品住宅等經營性用地，非財政投資的文化、教育、體育、衛(wèi)生等用地，以及同一土地有兩個以上意向用地者的，都要采取招標、拍賣和掛牌等方式出讓，必須突出總部經濟、產業(yè)發(fā)展和深港合作。
上述知情人士指出，前海管理局也不希望前海嘉里中心高調開盤引發(fā)太大反響，從而導致前海片區(qū)房地產市場被過度關注。
