下半場(chǎng)已見分曉 樓市要變天了！
不尋常的周期
按照房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的周期規(guī)律性來(lái)講，3～5月的小陽(yáng)春的結(jié)束就意味著市場(chǎng)進(jìn)入了漫漫淡季。
結(jié)果，無(wú)數(shù)購(gòu)房者在高溫多雨的6月蒸籠季節(jié)里，硬生生的多站了一個(gè)月，打破了這個(gè)規(guī)律。發(fā)現(xiàn)學(xué)術(shù)研究在政策的影響下，越來(lái)越不管用了。
所以我相信，如果限價(jià)政策還在，縱使是臘月寒天，依然會(huì)有人愿意頂著透骨的寒風(fēng)在售樓處排隊(duì)，搖旗吶喊著：“我要買房！”
這不是源于對(duì)住房需求的渴望，而是對(duì)既得利益的追逐，人性使然。
慶幸的是，目前來(lái)看，6月出臺(tái)的一系列的政策勢(shì)必會(huì)將限價(jià)政策帶來(lái)的樓市亂象送進(jìn)墳?zāi)?，瘋狂的樓市已敲響了結(jié)束的鐘聲！
在這之前，我們需要了解一下為什么兩年的調(diào)控政策還是沒(méi)能將樓市徹底熄火。
2
掐不滅的樓市大火
其實(shí)這輪樓市大火被「去庫(kù)存」點(diǎn)燃之后，按照歷史慣例，首先出臺(tái)調(diào)控房?jī)r(jià)的政策是限購(gòu)和限貸。
不讓你多買，不給你貸款，限制需求總可以降火，這兩道政策在歷史上的作用是十分明顯的。
可上一輪大火卻是在棚改貨幣化政策的大背景下點(diǎn)燃的。一方面政策強(qiáng)壓澆水滅火，一方面又給農(nóng)民褲兜里強(qiáng)塞錢，激增了進(jìn)城購(gòu)房的剛性需求，火上澆油。大火能滅才怪。
有人說(shuō)，二線強(qiáng)控，三四線棚改，井水不犯河水，怎么可以混為一談？
要清楚，「上漲預(yù)期」這東西是會(huì)傳染的，并不是因?yàn)槿木€棚改了，二線就沒(méi)事。二線城市大部分的流動(dòng)人口都源于三四線，當(dāng)你媽給你打電話說(shuō)，家里18線小縣城的房?jī)r(jià)都漲得冒泡了，趕緊買房吧！
要么回家來(lái)買，要么用家里的6個(gè)錢包在二線買，相信絕大數(shù)人是焦慮的，因?yàn)榭偟媒Y(jié)婚的嘛！
當(dāng)廣場(chǎng)上的大媽不再翩翩起舞，而是聚眾討論房?jī)r(jià)的時(shí)候，樓市危矣。剛需如此，更別說(shuō)「聞利色變」的炒房客了。
于是，樓市大火在邏輯相違背的環(huán)境下愈演愈烈到失控，隨后限價(jià)和限售加碼出臺(tái)。
然而加碼后的樓市調(diào)控又被澆了一瓢冷水：「人才計(jì)劃」。
中國(guó)城市化率是57.4%，達(dá)到真正的高城市化水平還有30年的光陰。而四大一線城市已然發(fā)育飽和，中央無(wú)疑要把更多的機(jī)會(huì)留給「新一線城市」。
這幾年高鐵基建把中國(guó)地理空間和利益格局都給錘平了。沿海紅利讓渡到內(nèi)地，內(nèi)地城市崛起，各地競(jìng)爭(zhēng)力相當(dāng)，至于新一線城市是誰(shuí)？這個(gè)可真難定奪。
所以答案未知，你們先爭(zhēng)！
眾城聞聲怎敢怠慢，心里都清楚，發(fā)展城市的第一要素是人才，于是明的暗的紛紛發(fā)布引入人才計(jì)劃，變相挑破了限購(gòu)。
轟轟烈烈的搶人大戰(zhàn)硝煙彌漫華夏大地。從985、211搶到專科，從清華搶到藍(lán)翔…
凡是青壯年，都要拉回來(lái)「好禮相待」！至于搶回來(lái)干嘛，能不能就業(yè)，資源夠不夠分配暫且不談，先下手為強(qiáng)嘛！
而當(dāng)?shù)厝丝吹搅撕坪剖幨幍娜瞬怕鋺粼诟舯?，心中也是惴惴不安的。這部分人可是準(zhǔn)剛需啊，落戶進(jìn)來(lái)房?jī)r(jià)肯定要漲！有房的得多買一套，將來(lái)賣給他們賺個(gè)時(shí)間差；沒(méi)房的也得抓緊買，萬(wàn)一搶不過(guò)怎么辦？
于是風(fēng)風(fēng)火火全民炒房運(yùn)動(dòng)開始了，二手房市場(chǎng)一度失控。
至于新房市場(chǎng)，更為畸形。限價(jià)造成的一二手房倒掛讓所有人搖身一變?yōu)橘€徒，對(duì)于買來(lái)既賺的天大好事兒，有的人為了多參上一票，甚至要把常臥病榻的90歲老母親搖起來(lái)排隊(duì)。
但是為什么明明知道限價(jià)政策會(huì)導(dǎo)致這種后果，還偏偏要繼續(xù)施行？
這個(gè)問(wèn)題一直以來(lái)只有吐槽，而很少有人去仔細(xì)思考。
你換個(gè)角度思考就明白了！
限價(jià)政策，一來(lái)可以通過(guò)限制新房?jī)r(jià)格倒逼二手房市場(chǎng)的房?jī)r(jià)預(yù)期，一二手房?jī)r(jià)是允許倒掛的，但不允許過(guò)分倒掛；二是可以用來(lái)可以吸引流量，吸引大家參與搶新房，而不是在二手房市場(chǎng)翻涌，繼續(xù)推高市場(chǎng)預(yù)期。
二手房市場(chǎng)是政府無(wú)法管控的，只能管控新房市場(chǎng)。也許限價(jià)是這個(gè)節(jié)骨眼上唯一可用的招式，弊端無(wú)窮但路只有一條。
怪就怪在，房地產(chǎn)商為了不損失利潤(rùn)造成的樓市亂象。
首先，捂盤惜售造成新房供應(yīng)量的嚴(yán)重不足，哄搶現(xiàn)象更加嚴(yán)重；其次衍生出的茶水車位等無(wú)理「關(guān)系費(fèi)用」造成了購(gòu)房不公；三是為了快速回籠資金，拒絕公積金貸款，嚴(yán)重傷害剛需利益。
無(wú)論是哪家房企，都是賺錢的時(shí)候一哄而上，真正響應(yīng)調(diào)控讓利于民的時(shí)候，避而不談冷眼相對(duì)。
棚改貨幣化，人才計(jì)劃，開發(fā)商捂盤不售共同致使二三四線調(diào)控成為泡影，可理性和公平終究要站在頂峰的，不是嗎？
3
不凡的六月
六月不凡，政策頻出，力度空前。
敢說(shuō)，這是前面幾百條政策加起來(lái)都無(wú)法比肩的。樓市調(diào)控開始真正地進(jìn)入「追本溯源，全面堵漏」通道。
首先是六月宣布卡死棚改貨幣化。
棚改貨幣化是三四線房?jī)r(jià)暴漲的主要由頭，也是唯一由頭。
這么長(zhǎng)時(shí)間，該去的庫(kù)存已經(jīng)去完了，該漲的房?jī)r(jià)也漲夠了，同樣，三四線居民的幸福度也被透支完了。大部分人開始背上了亞歷山大的杠桿，進(jìn)入房奴世界。
大部分三四線城市，尤其是所謂萬(wàn)元房?jī)r(jià)貧困縣將進(jìn)入漫漫陰跌長(zhǎng)市，至此碧桂園、恒大等開發(fā)商也將把最后一波韭菜收割完畢，打道回府。
棚改貨幣化權(quán)回收至央行，再寬松幾乎沒(méi)有可能。但是并不是所有三四線城市房?jī)r(jià)都會(huì)徹底完蛋。
未來(lái)靠近超大城市的，或者是超大城市群組成部分的三四線城市將會(huì)依靠人口外溢，吸納周圍的農(nóng)村進(jìn)城人口，成為新型城市化的城市中心。譬如這段時(shí)間，環(huán)京區(qū)域房?jī)r(jià)已經(jīng)在觸底反彈。
未來(lái)三四線城市的分化將更為明顯。
其次是六月底住建部宣布的「樓市大風(fēng)暴」。
2018年7月初至12月底，七部委聯(lián)合出動(dòng)，共同出擊，治理房地產(chǎn)亂象。
之前是分城而治，發(fā)現(xiàn)無(wú)濟(jì)于事，其次是強(qiáng)制約談，解一時(shí)風(fēng)火，而今到了七部委聯(lián)合出動(dòng)的地步。這就相當(dāng)于巡考跳過(guò)監(jiān)考老師，直接殺入考場(chǎng)。
其中圍堵四個(gè)領(lǐng)域，分別是炒房團(tuán)伙、黑中介、無(wú)良開發(fā)商、虛假房地產(chǎn)廣告。對(duì)之前違規(guī)操作，睜一只眼閉一只眼的部門和人員堅(jiān)決問(wèn)責(zé)。
中國(guó)房地產(chǎn)信息本來(lái)不對(duì)稱，對(duì)于大家來(lái)說(shuō)，獲取信息的途徑無(wú)非就是網(wǎng)絡(luò)、中介、開發(fā)商還有親戚朋友，如果其中三方都是虛假信息故意炒作樓市，所有人都不會(huì)知道真正的市場(chǎng)行情，從而全民跟風(fēng)炒樓。
這時(shí)候需要更多的自媒體人不于利益站出來(lái)，給予反對(duì)的聲音?？上н@種聲音太少，前幾天杭州自媒體大號(hào)“層樓”因發(fā)布虛假消息，故意制造炒房氣氛，被嚴(yán)令追責(zé)。
此次七部委聯(lián)合出動(dòng)，相信是樓市亂象的終點(diǎn)，能夠還以購(gòu)房者一片干凈的天空。
最后是，六月「新四限」的出臺(tái)。
僅6月份，全國(guó)就有18個(gè)城市加碼樓市調(diào)控。其中長(zhǎng)沙加碼更狠，直接限售4年，加上落戶社保等因素相當(dāng)于限售7年之久，這是鐵了心要圍剿炒房客，決心可見一斑。
之前子木曾一直看好長(zhǎng)沙，屬于房?jī)r(jià)洼地，而且經(jīng)濟(jì)面又好，人口凈流入也不錯(cuò)。這次鎖了房地產(chǎn)市場(chǎng)，鐵心發(fā)展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，和當(dāng)年黃市長(zhǎng)在時(shí)候的重慶一樣，讓人敬佩。
這四個(gè)城市出臺(tái)的「新四限」和傳統(tǒng)四限「限購(gòu)限貸限價(jià)限售」不同，是純?yōu)榱藦浹a(bǔ)政策投機(jī)漏洞而出的。
其中有，限制人才落戶購(gòu)房、限制企業(yè)購(gòu)房、限制假離婚購(gòu)房、限制未成年人購(gòu)房，這四個(gè)限制幾乎把炒房客目前想到的所有破限購(gòu)的方法全部堵上了。
其中人才落戶堵死人才引進(jìn)造成的需求激增，其中對(duì)降準(zhǔn)幫助小微企業(yè)釋放7000億資金不會(huì)流入房地產(chǎn)的命題提供了三條論證，事實(shí)上第二天就出了限制企業(yè)購(gòu)房的法令。
限制企業(yè)購(gòu)房一是為了防止企業(yè)炒房，更多的是對(duì)沖7000億資金的流向問(wèn)題。
如果新四限成功施行，本輪調(diào)控投機(jī)炒房客將無(wú)路可尋。那么6月，將是房地產(chǎn)市場(chǎng)革命的開始。
兩年了，樓市終于又將回到最理性的狀態(tài)，這是值得慶幸的。
記得前幾天粉絲給留言說(shuō)：“不管你們?nèi)绾握f(shuō)中國(guó)樓市不會(huì)崩盤，我都想讓樓市崩盤，即使崩盤之后我身無(wú)分文，生活無(wú)以為繼，那也希望崩盤！”
在和他對(duì)話的最后，我終于明白了他的心情。理解奮斗10年馬上攢夠首付卻經(jīng)歷了房?jī)r(jià)隔夜暴漲的痛苦；理解了在和業(yè)主談價(jià)，被坐地起價(jià)，謊騙多次的難受；
理解被黑中介忽悠，保證金都要不回來(lái)的迷茫；理解一次次排隊(duì)搖號(hào)無(wú)望，幾近崩潰的絕望；還能理解被丈母娘冷嘲熱諷，疾言厲色的委屈。
而這，僅是一套房子惹的禍亂。
