冒天下之大不韙的鏈家，會(huì)是房產(chǎn)交易領(lǐng)域的“360”嗎？
今年4月份，鏈家轉(zhuǎn)變了原來(lái)的線下擴(kuò)張路線，轉(zhuǎn)而推出貝殼找房，把原來(lái)花到去不同城市并購(gòu)的錢投到了做貝殼找房上。4月23日，現(xiàn)鏈家網(wǎng)CEO彭永東發(fā)布《貝殼找房CEO給伙伴們的一封信》，正式宣布“貝殼找房”上線。
貝殼找房的上線，使得鏈家在房產(chǎn)中介市場(chǎng)上，擁有了線上線下的雙線作戰(zhàn)能力，但這種能力也讓鏈家的夕日戰(zhàn)友感到了巨大威脅。于是在6月12日58同城集團(tuán)主導(dǎo)了一場(chǎng)名為“全行業(yè)真房源誓約大會(huì)”的活動(dòng)，以此結(jié)盟抵制鏈家“一統(tǒng)江湖”的野望。中介一直是房產(chǎn)行業(yè)的一大瓶頸，如今貝殼找房的出現(xiàn)似乎能幫助其實(shí)現(xiàn)“去中介化”，同時(shí)誓約大會(huì)上的各路英雄也不會(huì)坐以待斃，那么在這種形勢(shì)下鏈家真的能夠成為改變行業(yè)的“360”嗎？
行業(yè)頑疾根深蒂固：人工智能或成假房源治病良方
在過(guò)去相當(dāng)一段時(shí)間里，傳統(tǒng)中介一直存在著諸多問(wèn)題，除了門店太雜太亂，員工素質(zhì)參差不齊導(dǎo)致用戶體驗(yàn)不好，通過(guò)在門店外掛房源信息，發(fā)傳單，貼小廣告等的方式使得獲取客效率低下的兩大問(wèn)題之外。由于信息不對(duì)稱，長(zhǎng)期以來(lái)房產(chǎn)中介行業(yè)虛假房源信息不絕，一些信息發(fā)布者貼出低價(jià)房源，甚至以不存在的房源來(lái)吸引客戶。
一些黑中介往往通過(guò)發(fā)布已成交房源信息、惡意標(biāo)低價(jià)格等方式招攬業(yè)務(wù)，然而那些看起來(lái)物美價(jià)廉的房子不過(guò)是吸引租房人“上鉤”的“誘餌”。等實(shí)際看房時(shí)，再謊稱房源緊俏已被搶人捷足先登，然后帶你去看其他高租金或不盡人意的房源，乘機(jī)強(qiáng)收看房費(fèi)、信息費(fèi)等費(fèi)用，這使得假房源問(wèn)題已經(jīng)成為了用戶心中最大的痛點(diǎn)。
在互聯(lián)網(wǎng)的浪潮下，2015年前后房產(chǎn)中介也抓緊時(shí)代脈搏搖身一變成為了新興互聯(lián)網(wǎng)中介，打著低傭金的口號(hào)，以無(wú)門店的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式獲得了資本市場(chǎng)青睞。但經(jīng)過(guò)兩年的實(shí)際運(yùn)營(yíng)最終發(fā)現(xiàn)，所謂的互聯(lián)網(wǎng)中介也僅僅是一場(chǎng)紙上談兵的自嗨游戲。
原本希望通過(guò)燒錢，打價(jià)格戰(zhàn)來(lái)打開(kāi)市場(chǎng)，以不開(kāi)門店轉(zhuǎn)而通過(guò)巨額的廣告，給員工高底薪、高提成的方式打造差異化優(yōu)勢(shì)。但是互聯(lián)網(wǎng)中介本質(zhì)還是中介，無(wú)法逃脫低頻交易、大量無(wú)效客戶，且成本極高的困境，互聯(lián)網(wǎng)中介的成本結(jié)構(gòu)和傳統(tǒng)中介區(qū)別不大，在初期雖然降低了門店租金在內(nèi)的運(yùn)營(yíng)成本，但也因在各種渠道中付出了巨額的廣告費(fèi)，以至于還是沒(méi)能實(shí)現(xiàn)盈利。最終很多所謂的互聯(lián)網(wǎng)中介又退回到了傳統(tǒng)中介的形式。
筆者認(rèn)為所謂的互聯(lián)網(wǎng)中介，其實(shí)僅僅是經(jīng)過(guò)互聯(lián)網(wǎng)粗略改造后的傳統(tǒng)中介，核心問(wèn)題并沒(méi)能夠得到解決，由于信息不共享、行業(yè)假房源屢現(xiàn)、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境差，用戶依然面臨著假房源、黑中介、個(gè)人信息被盜用、合租舍友素質(zhì)差等關(guān)鍵痛點(diǎn)。其中典型的代表就是鏈家旗下的自如網(wǎng)，近期一則《入住自如合租房第一天，我被一群東北黑社會(huì)用酒瓶砸并威脅跳樓！》反應(yīng)了作為互聯(lián)網(wǎng)中介的自如網(wǎng)，因?qū)τ脩舻男畔徍瞬粐?yán)，導(dǎo)致此文作者被一群東北黑社會(huì)挑釁、恐嚇的真切情況。
在假房源充斥、各種信息依然不對(duì)稱的情況下，用戶對(duì)于中介的信任成本居高不下，導(dǎo)致獲客成本依舊偏高是互聯(lián)網(wǎng)中介的道路并不通暢的根本原因。
想要真正徹底解決互聯(lián)網(wǎng)中介假房源、信息不對(duì)稱導(dǎo)致的獲客成本偏高的頑疾，就只有依賴于技術(shù)驅(qū)動(dòng)的力量，例如大數(shù)據(jù)處理和AI等技術(shù)，以此實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營(yíng)銷高交易效率。例如鏈家從2008年開(kāi)始投入大量人力物力，打造了全國(guó)最大的真實(shí)房源數(shù)據(jù)庫(kù)——“樓盤字典”，囊括了全國(guó)36個(gè)城市的7500萬(wàn)套真實(shí)房源，利用大數(shù)據(jù)處理能力保證了房源信息真實(shí)性。
在大數(shù)據(jù)處理能力的基礎(chǔ)上，利用AI的計(jì)算能力還能夠記錄并分析用戶性別年齡、瀏覽房屋軌跡、房屋置換軌跡等數(shù)據(jù)，并分析用戶交易行為的特征與偏好，最終形成用戶畫(huà)像。通過(guò)用戶畫(huà)像能夠?qū)崿F(xiàn)用戶與房源的精準(zhǔn)匹配和營(yíng)銷，保證房源真實(shí)性的同時(shí)降低了傳統(tǒng)互聯(lián)網(wǎng)中介平臺(tái)，獲客成本奇高的頑疾。
同時(shí)AI的計(jì)算能力還能夠使得交易效率得到提升，通過(guò)增強(qiáng)與用戶的交互，有效地提升信息無(wú)差別分享、需求精準(zhǔn)匹配，幫助用戶更高效地進(jìn)行決策提升交易效率。大數(shù)據(jù)、AI能力能夠進(jìn)入用戶選房的每一個(gè)流程環(huán)節(jié)中去，抓住房產(chǎn)服務(wù)最本質(zhì)的找房、看房、簽約環(huán)節(jié)，在多個(gè)重點(diǎn)環(huán)節(jié)發(fā)力并提高效率。
“自己人”紛紛倒戈：底盤不穩(wěn)便稱王？
木秀于林風(fēng)必摧之，近期貝殼找房一上線就是全明星、大排場(chǎng)的架勢(shì)，一時(shí)之間，線上下各種渠道，全都被買得干干凈凈，不管是各種app開(kāi)屏廣告，還是鏈家線下門店的玻璃窗，鋪天蓋地全是藍(lán)色的黃軒廣告。從一開(kāi)始貝殼就暴露出來(lái)其轉(zhuǎn)型的野心，直接與其他中介決裂、肆意巨額投入廣告，用最粗獷的方式洗流量。鏈家的這一系列高調(diào)舉動(dòng)將曾經(jīng)屬于“自己人”的我愛(ài)我家、麥田房產(chǎn)推向了對(duì)手的懷抱。
據(jù)了解在“全行業(yè)真房源誓約大會(huì)”上鼓掌及叫好聲不時(shí)響起，會(huì)場(chǎng)氣氛可以稱得上同仇敵愾?！澳骋患夜尽?、“有些企業(yè)”成為貫穿全場(chǎng)的關(guān)鍵詞。大會(huì)上的各路英雄一致認(rèn)為，貝殼找房的出現(xiàn)以及其高調(diào)洗流量肆意做業(yè)務(wù)，既做線上又做線下，既當(dāng)裁判員，又當(dāng)運(yùn)動(dòng)員已經(jīng)違背了商業(yè)倫理上和操作邏輯。58CEO姚勁波在會(huì)上直言“有的公司只希望自己活著，而我們希望和所有人成為朋友?！庇纱丝梢?jiàn)鏈家雖然獲得了貝殼找房，但卻以“目中無(wú)人”的業(yè)務(wù)拓展方式極大的傷害了同行、同盟的情感以至“失道寡助”。
事實(shí)上貝殼找房一上線就開(kāi)始“稱王稱霸”也確實(shí)有些操之過(guò)急，原因在于其業(yè)務(wù)實(shí)力還未十分完善，貝殼找房依然面臨著難以規(guī)?；①Y金問(wèn)題、技術(shù)差異化不足等問(wèn)題。
在規(guī)模方面，貝殼找房雖然依托于鏈家的“樓盤字典”囊括的全國(guó)36個(gè)城市的7500萬(wàn)套真實(shí)房源，以及1200TB數(shù)據(jù)量能夠部分解決假房源問(wèn)題。但畢竟全國(guó)有600多個(gè)城市，即便作為國(guó)內(nèi)最大的房產(chǎn)中介，鏈家也僅僅是在個(gè)別城市占據(jù)優(yōu)勢(shì)，比如北京和上海。并且58CEO姚勁波在“英雄大會(huì)”上請(qǐng)來(lái)的也不都是擺設(shè)，也都在部分城市有著自己的獨(dú)家資源，所以貝殼找房的所謂的獨(dú)家房源優(yōu)勢(shì)還不具備規(guī)模效應(yīng)，難以“一統(tǒng)江湖”。
資金方面，鏈家多年來(lái)與其他房地產(chǎn)中介競(jìng)爭(zhēng)，希望可以率先上市，雖然在2016年完成了B輪融資60億元，注入了騰訊、百度等行業(yè)巨頭的新鮮資金。但在2017年地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了調(diào)控范圍廣、持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)的嚴(yán)格調(diào)控，作為房產(chǎn)中介的鏈家業(yè)績(jī)出現(xiàn)大幅下滑，在最低迷的月份，北京、天津業(yè)績(jī)同比下降超過(guò)七成，上海1至11月的二手房市場(chǎng)交易也下滑六成左右。
同時(shí)又因?yàn)殒溂移煜伦匀缙放频募兹┦录惨ㄙM(fèi)資金進(jìn)行整改。雙重壓力之下鏈家B輪的60億元融資也可能已經(jīng)所剩無(wú)幾了。而作為非上市公司的鏈家融資渠道相對(duì)有限，作為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，也很難提供貸款需要的抵押，多重因素使得鏈家在極大概率上已經(jīng)陷入了現(xiàn)金流斷檔的處境。近日《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》也曝出鏈家在上交所公司債券項(xiàng)目平臺(tái)申請(qǐng)2018年非公開(kāi)發(fā)行公司債券60億元，這也從側(cè)面證明了鏈家資金鏈可能已經(jīng)較為緊張。
在技術(shù)方面貝殼找房雖然相對(duì)于鏈家APP有一定的技術(shù)升級(jí)，但也依然未形成技術(shù)層面的顛覆性創(chuàng)新，不好用戶體驗(yàn)后感覺(jué)貝殼找房很像鏈家APP的翻版。除了多出部分三四線城市的二手房交易信息和VR看房效果，貝殼找房與鏈家App在界面和基本功能上相似，房源的搜索結(jié)果也相差無(wú)幾，用戶體驗(yàn)層面還不具備很大的差異化
高筑墻，廣積糧，緩稱王：運(yùn)營(yíng)主導(dǎo)下，回歸產(chǎn)業(yè)本質(zhì)才是上上之選
在互聯(lián)網(wǎng)科技時(shí)代，類似貝殼找房的大數(shù)據(jù)、AI的技術(shù)驅(qū)動(dòng)力，確實(shí)成為了各行各業(yè)的新型引擎，但放眼國(guó)內(nèi)更多的行業(yè)尤其是房地產(chǎn)中介行業(yè)，還依然處于類似二手車、共享單車那樣貼身的肉搏戰(zhàn)似的競(jìng)爭(zhēng)，依舊是以運(yùn)營(yíng)驅(qū)動(dòng)作為主要導(dǎo)向的。筆者認(rèn)為這在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)依然是很難改變的。
所以貝殼找房不必急于在技術(shù)尚未真正完善的現(xiàn)狀下把自己推向風(fēng)口浪尖，不妨?xí)簳r(shí)低調(diào)一些，在避免過(guò)多樹(shù)敵的前提下，同時(shí)運(yùn)營(yíng)鏈家和貝殼找房?jī)蓚€(gè)品牌，“兩條腿一起走”以便為其AI技術(shù)積累大量的數(shù)據(jù)，在壁壘堅(jiān)實(shí)、數(shù)據(jù)糧草充足之后再舉旗稱王也為時(shí)不晚。
對(duì)于人工智能來(lái)講其核心要素只有三樣：算法、數(shù)據(jù)、場(chǎng)景。目前由于人工智能算法的分享和傳播是非?？斓?，F(xiàn)acebook、Google都大力倡導(dǎo)開(kāi)源，所以算法并不是壁壘，而計(jì)算資源現(xiàn)在則是可以購(gòu)買的，比如各種形式的云計(jì)算等，也不是壁壘；只有拿到契合使用場(chǎng)景的數(shù)據(jù)，才是壁壘。
目前國(guó)內(nèi)外的人工智能企業(yè)都在為各自的“數(shù)據(jù)糧草”問(wèn)題尋求合適的解決方案。例如今年4月國(guó)內(nèi)人工智能平臺(tái)商湯科技已經(jīng)完成由阿里領(lǐng)投的 6 億美元 C 輪融資，說(shuō)好“不站隊(duì)”的商湯還是因?yàn)椤皵?shù)據(jù)糧草”問(wèn)題使用手中的股權(quán)，置換了巨頭手中的數(shù)據(jù)和場(chǎng)景，這也成為了近期國(guó)內(nèi)AI企業(yè)的一個(gè)重要趨勢(shì)。
由此可見(jiàn)，數(shù)據(jù)會(huì)是未來(lái)AI類公司，以及應(yīng)用了AI技術(shù)的貝殼找房等企業(yè)的一決勝負(fù)之地。但AI企業(yè)雖然希望獲得數(shù)據(jù)，卻面臨著規(guī)模與數(shù)據(jù)之間“先雞后蛋”的問(wèn)題，想要獲得數(shù)據(jù)就需要規(guī)模，而想獲得規(guī)模又需要數(shù)據(jù)進(jìn)行變現(xiàn)，總之資金不足的AI企業(yè)只能通過(guò)向互聯(lián)網(wǎng)巨頭出售股權(quán)的方式來(lái)獲得契合場(chǎng)景的數(shù)據(jù)。
但貝殼找房并不需要，依托于已經(jīng)深耕線下中介多年鏈家的場(chǎng)景，貝殼找房已經(jīng)具備了中介行業(yè)最優(yōu)質(zhì)的流量和數(shù)據(jù)源，而后只需要逐步擴(kuò)大規(guī)模，用數(shù)據(jù)糧草低調(diào)的喂養(yǎng)其AI能力，便可“悶聲發(fā)大財(cái)”。
據(jù)《明史》記載，元末天下混亂，農(nóng)民起義四起，大大小小的割據(jù)勢(shì)力多如牛毛。朱元璋作為眾多割據(jù)勢(shì)力的一支，實(shí)力還不是特別強(qiáng)大。“朱元璋的起義軍中有一個(gè)謀士朱升，給朱元璋出了一個(gè)“高筑墻、廣積糧、緩稱王”的主意，在提高軍事實(shí)力、增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力之前不要貿(mào)然稱王，不然只會(huì)引來(lái)樹(shù)大招風(fēng)的效果。如今的貝殼找房也面臨著相似的處境，雖然已經(jīng)通過(guò)大數(shù)據(jù)、AI幫助中介行業(yè)部分解決了假房源等諸多痛點(diǎn)，但其依然面臨著許多問(wèn)題，羽翼還并未真正豐滿，在當(dāng)下被聯(lián)名抵制的處境下還望鏈家能夠適當(dāng)?shù)姆诺蜕矶?，待糧草充足以后再“一統(tǒng)江湖”。
