房企半年業(yè)績(jī)飄紅背后，現(xiàn)金流吃緊，股價(jià)低迷，增持與回購(gòu)頻現(xiàn)
今年以來(lái)，盡管全國(guó)多個(gè)重點(diǎn)城市重新開(kāi)啟或者強(qiáng)力升級(jí)限購(gòu)政策，并伴隨行業(yè)去庫(kù)存、金融去杠桿、財(cái)政整頓等多重舉措，但房企的銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積、投資額等依然高歌猛進(jìn)。“政策向左、市場(chǎng)向右”，大多數(shù)房企上半年交出了一份相對(duì)滿(mǎn)意的答卷。
克而瑞研究中心最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，TOP100房企合計(jì)銷(xiāo)售規(guī)模近4.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)36.5%。集中度達(dá)到歷史新高，TOP100上升至69.3%。但各梯隊(duì)房企在規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)，分化格局持續(xù)，半年銷(xiāo)售額達(dá)500億元以上房企數(shù)量為25家，有33家超過(guò)400億元，預(yù)計(jì)全年千億房企數(shù)量將達(dá)到30家以上。
龍頭房企中，碧桂園以4124.8億元銷(xiāo)售額位列第一，同比增長(zhǎng)42.6%，6月單月業(yè)績(jī)保持了上月近800億元的高位。中國(guó)恒大以3041.8億元，同比增長(zhǎng)24.6%的成績(jī)排名第二；萬(wàn)科則為3030.2億元，同比增長(zhǎng)9.3%，排名第三。
從7家破千億的房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)情況來(lái)看，整體同比增長(zhǎng)也達(dá)到了32%，其中融創(chuàng)中國(guó)同比2017年上半年增長(zhǎng)76%，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)將近2000億元，漲幅最大；而保利地產(chǎn)同比去年增長(zhǎng)42%，突破2000億元銷(xiāo)售額。中海地產(chǎn)漲幅最小，同比僅增長(zhǎng)3.68%。
盡管龍頭房企上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)十分亮眼，但從資本市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，房地產(chǎn)板塊依舊承壓，無(wú)論港股還是A股，地產(chǎn)股股價(jià)都出現(xiàn)了下跌。從1月至今，房地產(chǎn)指數(shù)已跌超20%，市值蒸發(fā)超萬(wàn)億元。僅從6月25日爆出棚改暫停傳聞至7月4日一周多時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)指數(shù)已經(jīng)跌去11.39%。
于是很多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始拿出真金白銀來(lái)護(hù)盤(pán)，恒大、碧桂園、綠地、金茂等紛紛大手筆回購(gòu)股票，另外還有禹洲集團(tuán)、融信中國(guó)、龍湖地產(chǎn)、新城控股、泛?？毓?、旭輝控股等多家上市房企大股東都在不斷增持公司股份。
事實(shí)上，最近一段時(shí)間以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)面消息不斷。從具有國(guó)企背景的地產(chǎn)公司出現(xiàn)債務(wù)違約傳言，到多家知名房企擬發(fā)行的數(shù)百億元公司債被“中止”，再到相當(dāng)一部分房企的債務(wù)進(jìn)入集中兌付期，使得市場(chǎng)看空氣氛濃烈。但無(wú)論如何，即便是經(jīng)歷了近期的下跌，當(dāng)前主要房企的總市值仍然遠(yuǎn)高于2016年上半年。而更多的銷(xiāo)售額也將在下半年體現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)必將更加激烈。
房企半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)繼續(xù)沖高
今年上半年房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售簡(jiǎn)報(bào)再次釋放出“高周轉(zhuǎn)、沖規(guī)?！币廊皇钱?dāng)下主要的競(jìng)爭(zhēng)模式。排名靠前或主流房企中多數(shù)企業(yè)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)可圈可點(diǎn)，另一些上市房企則在這波“規(guī)模戰(zhàn)”中輸?shù)舸髣?shì)，紛紛掉隊(duì)。
具體來(lái)看，重點(diǎn)品牌房企目標(biāo)積極，增速平均達(dá)到41.9%。除萬(wàn)科、碧桂園明確表示不設(shè)定目標(biāo)外，恒大目標(biāo)定在5500億元，融創(chuàng)、保利、綠地劍指4000億元，龍湖、泰禾期待突破2000億元，其中泰禾預(yù)期增長(zhǎng)率高達(dá)98%；陽(yáng)光城、正榮等誓破千億，目標(biāo)增長(zhǎng)超過(guò)40%；華潤(rùn)、中海、龍湖等目標(biāo)相對(duì)穩(wěn)健的企業(yè)也預(yù)期20%以上增速。
從各大機(jī)構(gòu)發(fā)布的2018年上半年開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售排行榜中可見(jiàn)，TOP20房企中，中梁、正榮等7家企業(yè)上半年完成全年目標(biāo)50%以上，另有13家企業(yè)完成40%以上。
易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)格局下，“規(guī)模戰(zhàn)”已成行業(yè)共識(shí)，行業(yè)分化更趨嚴(yán)重。隨著土地紅利的消失，市場(chǎng)空間變小，但是強(qiáng)者吞掉弱者的市場(chǎng)份額，大型開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售額便有了保障，龍頭房企銷(xiāo)售彈性更大。
從總銷(xiāo)售規(guī)模來(lái)看，十強(qiáng)房企的市場(chǎng)占有率為29.9%，三十強(qiáng)房企的市占率則達(dá)到48.5%，均比2017年有明顯提高。
盡管“碧萬(wàn)恒”三巨頭分別突破4000億元、3000億元、3000億元，逐步拉大與其他企業(yè)的差距，但這三家企業(yè)的增速并不算突出。
反而中型房企的銷(xiāo)售增速較為明顯。其中，融信中國(guó)銷(xiāo)售規(guī)模為545億元，已超過(guò)去年全年。金茂則實(shí)現(xiàn)717.62億元的銷(xiāo)售額，同比增幅接近200%，從去年的行業(yè)30名直接飛升至15強(qiáng)。龍光、建業(yè)的銷(xiāo)售增速也都在80%以上。2018年新城控股的公開(kāi)目標(biāo)是1800億元，上半年銷(xiāo)售971.6億元，同比增幅98.29%，行業(yè)排名從13名躍居到第8名。
從區(qū)域貢獻(xiàn)來(lái)看，二線(xiàn)城市仍是房企銷(xiāo)售主動(dòng)力，三四線(xiàn)城市也有較大貢獻(xiàn)。中國(guó)指數(shù)研究院指出，2018年以來(lái)，重點(diǎn)二線(xiàn)城市相繼出臺(tái)人才新政，催動(dòng)樓市需求走熱。華夏幸福、富力、雅居樂(lè)等房企抓住契機(jī)，加大在青島、沈陽(yáng)、武漢、無(wú)錫、重慶、西安等二線(xiàn)城市的銷(xiāo)售力度，二線(xiàn)城市銷(xiāo)售業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)19%。一線(xiàn)城市受調(diào)控政策影響，銷(xiāo)售金額同比下降21.9%，三四線(xiàn)城市主要受一二線(xiàn)城市的需求外溢影響，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)大幅上漲，同比增長(zhǎng)45.2%。
北京某房企高管告訴記者，在目前的市場(chǎng)情況下，所有的資源都在向大企業(yè)集中，市場(chǎng)正以前所未有的速度被大房企侵占。它們大多數(shù)聚焦城市群、精選三四線(xiàn)市場(chǎng)加速全國(guó)化布局，在做好產(chǎn)品的同時(shí)以高周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額迅猛增長(zhǎng)。而一部分中小企業(yè)越來(lái)越?jīng)]有優(yōu)勢(shì)，甚至?xí)媾R著生存難題。
據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，TOP100房企中復(fù)地集團(tuán)、金地集團(tuán)、電建地產(chǎn)、中天城投、首開(kāi)股份、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)同比2017年上半年出現(xiàn)5.73%－56.91%不同程度的下滑，其中萬(wàn)達(dá)集團(tuán)上半年銷(xiāo)售額只有265億元，下滑幅度最大，達(dá)56.91%。首開(kāi)股份290.5億元的銷(xiāo)售額，同比下滑26.6%。
搶奪現(xiàn)金流與增持、回購(gòu)并行
央行近日發(fā)布了由貨幣政策分析小組撰寫(xiě)的《中國(guó)區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告(2018)》指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總體平穩(wěn)，租賃住房市場(chǎng)發(fā)展加快，房地產(chǎn)投資韌性較強(qiáng)。但也要看到，一些房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率較高，償債壓力較大。下一階段，要圍繞“房住不炒”這一主線(xiàn)，進(jìn)一步鞏固房地產(chǎn)調(diào)控政策效果的同時(shí)，繼續(xù)落實(shí)“因城施策”住房金融宏觀(guān)審慎管理政策。
6月以來(lái)，監(jiān)管層又對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了一輪密集表態(tài)。
先是“棚改貸款收緊，全國(guó)一刀切暫停棚改”的傳聞，繼而內(nèi)地限制房企外債資金投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項(xiàng)目，再到有傳發(fā)改委考慮禁止企業(yè)發(fā)行364天期美元債。緊接著6月28日住建部等七部委重拳出擊對(duì)京、滬、廣、深等30個(gè)城市啟動(dòng)整治房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)，加之西安、長(zhǎng)沙、杭州等多個(gè)城市陸續(xù)推出加強(qiáng)樓市調(diào)控措施，這一切使得開(kāi)發(fā)商的焦慮開(kāi)始在市場(chǎng)蔓延。
同策研究院首席分析師張宏偉認(rèn)為，這一系列利空消息，將對(duì)房企產(chǎn)生諸多影響。其中，銀行、海外融資渠道收緊，將使房企的資金壓力繼續(xù)加大；七部委治理市場(chǎng)亂象，會(huì)在一定程度上影響回款速度，同時(shí)也意味著三四線(xiàn)樓市逐步降溫，這對(duì)業(yè)績(jī)的影響不可忽視。從房企資金兌付壓力來(lái)看，壓力將在2018年第三季度真正體現(xiàn)。
面對(duì)融資通道日漸逼仄，碧桂園叫停三四五線(xiàn)城市“全覆蓋戰(zhàn)略”用規(guī)模換現(xiàn)金；泰禾為了融資幾乎質(zhì)押了公司的全部股權(quán)，現(xiàn)在面臨超高的償債壓力；綠城要求員工“全面”加速資金回籠，堅(jiān)決執(zhí)行“早銷(xiāo)，多銷(xiāo)、快銷(xiāo)”的策略，加速資金回籠……
在這一輪去杠桿的較量中，資金決定了房企未來(lái)規(guī)模擴(kuò)張的能力。在越來(lái)越多房企加入搶奪“現(xiàn)金流”行列的同時(shí)，為了不加劇融資難度，開(kāi)發(fā)商們開(kāi)始“抄底地產(chǎn)股”，通過(guò)回購(gòu)和增持來(lái)提振信心。
7月4日，恒大斥資3.8億港幣回購(gòu)1850萬(wàn)股份。這是繼7月3日，回購(gòu)2.86億港幣回購(gòu)1412萬(wàn)股之后，恒大本月第二次回購(gòu)股份，兩天之內(nèi)恒大共花費(fèi)6.6億回購(gòu)股票。
在此之前的6月27日-29日，碧桂園接連三天回購(gòu)股票，數(shù)額分別是800萬(wàn)股、1500萬(wàn)股、3000萬(wàn)股，共計(jì)耗資約6億港幣。
不僅有多家房企積極進(jìn)行股票回購(gòu)，還有開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了股票增持。
“只要市場(chǎng)大幅低估旭輝股票，我們就增持。對(duì)旭輝集團(tuán)的成長(zhǎng)和旭輝股價(jià)的未來(lái)非常有信心?！毙褫x控股董事長(zhǎng)林中表示。
2018年5月28日至2018年7月3日，旭輝集團(tuán)創(chuàng)始家族林氏家族的家族信托共增持股票25,812,950股，總代價(jià)約為港幣1.55億元。這是林氏家族信托繼2018年4月底及5月初的兩次小幅度增持之后，進(jìn)一步大規(guī)模買(mǎi)入旭輝股票。
據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，7月2日，泛?？毓蓪?shí)際控制人盧志強(qiáng)增持了公司股份150萬(wàn)股，這是繼6月28日增持300萬(wàn)股之后再度出手。
6月26日-27日，新城發(fā)展控股獲控股股東王振華連續(xù)增持公司129萬(wàn)股，涉資889.83萬(wàn)港元。6月25日-27日，龍湖地產(chǎn)主席吳亞軍連續(xù)三日增持公司511萬(wàn)股，耗資1.1億港幣。6月20日，融信中國(guó)獲歐宗洪家族信托增持26.5萬(wàn)股，在整個(gè)6月份，歐式家族共計(jì)斥資1.1215億港元買(mǎi)入融信股票。6月15日，禹洲集團(tuán)董事局主席林龍安增持公司50萬(wàn)股，6月20日再增持20萬(wàn)股。
6月28日，金茂發(fā)布公告稱(chēng)，該公司獲公司執(zhí)行董事、管理層增持162萬(wàn)股股份，平均價(jià)為每股3.77港元，總金額合計(jì)610.74萬(wàn)港幣。
對(duì)于房企的集體“護(hù)盤(pán)行動(dòng)”，某私募人士稱(chēng)，當(dāng)前大多數(shù)上市房企的估值都比較低，內(nèi)房股PE倍數(shù)普遍在7—10倍，相較其他行業(yè)較低。同時(shí)內(nèi)房企業(yè)估值在7—8倍左右，在國(guó)際范圍內(nèi)也處于倒數(shù)第一。而且房地產(chǎn)市盈率普遍較低，今年上半年房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)不俗，這也成為股東增持的好機(jī)會(huì)。但如果從基本面綜合考慮，風(fēng)險(xiǎn)依然很大，特別是考慮到負(fù)債率和資金壓力。
合富研究院認(rèn)為從大概率看，現(xiàn)狀房地產(chǎn)調(diào)控難有反轉(zhuǎn)。但基于對(duì)國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控及目標(biāo)分析判斷，未來(lái)流動(dòng)性定向?qū)捤闪Χ然驅(qū)⒊掷m(xù)加大，并不直接利好房地產(chǎn)，但會(huì)有間接利好。但是下半年房地產(chǎn)成交回落或許在所難免，只是下行幅度有限。一線(xiàn)與二線(xiàn)城市房地產(chǎn)成交有可能已階段性見(jiàn)底，風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自三四線(xiàn)城市，由此可能牟房企經(jīng)營(yíng)帶來(lái)影響，后續(xù)房地產(chǎn)周轉(zhuǎn)仍受長(zhǎng)期抑壓，要突破經(jīng)營(yíng)難局，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，是任重道遠(yuǎn)的事情。
