房地產(chǎn)行業(yè)集中度再提升：棚改收緊樓市
進(jìn)入7月份，房企們也陸續(xù)公布了上半年的銷售業(yè)績(jī)。其中龍頭開發(fā)商延續(xù)了近些年的強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)，銷售額增幅明顯高于行業(yè)平均水平，而這意味著行業(yè)集中度還在加速提升。
碧桂園拉大領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)
今年上半年，銷售業(yè)績(jī)最為搶眼的無疑仍是碧桂園，是唯一一家半年銷售超過4000億元的房企。
7月4日，碧桂園發(fā)布了6月份營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)，當(dāng)月實(shí)現(xiàn)合約銷售額778.1億元，環(huán)比微增，但再創(chuàng)單月銷售紀(jì)錄。
前6個(gè)月，碧桂園共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約4124.9億元，同比增長(zhǎng)42.7%；合同銷售建筑面積約4389萬平方米。其中歸屬于本公司股東權(quán)益的合同銷售金額約人民幣3108.2億元；歸屬于公司股東權(quán)益的合同銷售建筑面積約3389萬平方米。
相比碧桂園，另外兩大龍頭萬科和恒大則稍顯落后。
萬科方面表示，公司6月份實(shí)現(xiàn)合同銷售面積449.9萬平方米，同比增加29.13%，合同銷售金額656.3億元，同比增加33.58%；前6個(gè)月公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積2035.4萬平方米，同比增加8.93%，合同銷售金額3046.6億元，同比增加9.91%。
同時(shí)，根據(jù)恒大的公告顯示，集團(tuán)于6月份的合約銷售金額約為500.8億元，同比減少18.06%；合約銷售面積約為474.2萬平方米，合約銷售均價(jià)為10562元/平方米。1月份至6月份，恒大累計(jì)合約銷售金額約達(dá)3041.8億元，同比增長(zhǎng)24.62%；累計(jì)合約銷售面積及銷售均價(jià)分別約為2905.9萬平方米及10468元/平方米。
對(duì)此，中金的報(bào)告指出，今年上半年銷售單價(jià)較高的房企，增速均較弱，如傳統(tǒng)的龍頭萬科；但是銷售單價(jià)較低的房企則異軍突起，以碧桂園為例，采取“全覆蓋”戰(zhàn)略，即在三、四、五線城市所有的縣城、甚至發(fā)達(dá)的鎮(zhèn)區(qū)均有布局，因此碧桂園受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響比較小，領(lǐng)先于萬科、保利等傳統(tǒng)房企。
下半年銷售增速或放緩
不過，隨著近期棚改貨幣化安置出現(xiàn)了一些變化以及對(duì)房企融資約束的趨嚴(yán)，業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)，下半年房地產(chǎn)銷量和投資增速可能逐步下滑。
有機(jī)構(gòu)也表示，過去一年多，一、二線和三、四線城市房地產(chǎn)銷售分化明顯，一、二線城市調(diào)控升級(jí)對(duì)成交規(guī)模抑制明顯，三、四線城市供應(yīng)、成交熱度較高，房?jī)r(jià)依然面臨上漲壓力，主要是源于棚改的拉動(dòng)。以三、四線布局為主的開發(fā)商過去一枝獨(dú)秀，如果貨幣化棚改熄火，三、四線房?jī)r(jià)和銷量可能下滑，布局三、四線的開發(fā)商拿地?zé)崆楹屯顿Y可能會(huì)逐步下行。
至于棚改政策變動(dòng)對(duì)房企帶來的影響，廣發(fā)證券的分析師樂加棟指出，“從樣本房企的貨值儲(chǔ)備分布來看，多數(shù)龍頭房企貨值儲(chǔ)備集中在一、二線城市。當(dāng)貨幣化安置家庭購房率為70%的情況下，我們預(yù)計(jì)棚改影響一、二線商品房銷售面積6%、影響三、四線15%，我們測(cè)算得到的15家樣本房企銷售面積受棚改影響比例最低為7%，最高為12%，整體來看，購房率70%的假定下，棚改貨幣化安置對(duì)于龍頭房企貨值儲(chǔ)備額的影響為10%左右”。
