防范中介亂象 從5個細(xì)節(jié)做起
隨著房價的整體上漲，二手房市場也異常活躍。二手房交易中某些房產(chǎn)中介突破道德底線，利用買賣雙方信息不對等，打法律擦邊球，吃差價，隱瞞交易真實情況，甚至一房兩賣，攪亂了市場，不僅嚴(yán)重?fù)p害買賣雙方的利益，也損害了市場公信力。
案例
女房主敗訴被判向中介公司支付2萬元代理費和違約金
中介兩頭漁利 告贏女房主
二手房交易經(jīng)驗欠缺，不熟悉交易程序，輕信中介簽訂《買賣代理費支付承諾書》，廣東的梅女士稀里糊涂成被告。
日前，華商報記者從佛山市禪城區(qū)法院獲悉，梅女士敗訴被判向中介公司支付房產(chǎn)咨詢及買賣代理費2萬元和違約金。她認(rèn)為中介公司是從買賣兩方處漁利，但法院為啥不支持自己？
沒有詳細(xì)查看文件內(nèi)容就簽字
2016年3月，佛山的梅女士欲售賣自己名下70.62平方米的一套住房，她在“佛山58同城網(wǎng)”公布了賣房信息，期間不斷有中介人員向她開價，但因價低，她一直不同意出售。
2017年2月，佛山一家知名房產(chǎn)中介的工作人員打來電話說有人愿意以70萬元購買，購買人是中介的北京朋友，到佛山出差時間很緊，如梅女士同意，就盡快過去簽訂出售合同。但后來該工作人員又稱北京買家不過來了，另一位佛山買家看中了她的房子。梅女士隨即匆忙趕到這家房產(chǎn)中介店內(nèi)，但中介不允許她與買家見面，只是說中介費由購房人承擔(dān)，并拿出很多頁的《買賣代理費支付承諾書》要她簽名。
35歲的梅女士是第一次進(jìn)行房屋交易，不熟悉過戶流程，時間急，天色晚，路程遠(yuǎn)，她沒有詳細(xì)查看文件內(nèi)容，出于對中介的信任就在上面簽了名。簽完承諾書后，中介才帶她與買家楊某見面，隨后梅女士帶楊某和中介實地查看房屋后簽訂了買賣合同，以總價70萬元的價格將房子賣給楊某，該中介公司按總房價的3%向楊某收取了代理費2.1萬元。這時，梅女士才意識到簽了承諾書，賣房成交，她如果不支付中介買賣代理費2萬元，須自簽訂房屋買賣合同之日起按總金額的5‰支付違約金。前思后想，她總覺得中介是利用自己經(jīng)驗不足兩頭牟利，因此她遲遲不愿繳納2萬元代理費。
被中介告上法庭索要違約金
2018年3月，房產(chǎn)中介將梅女士告到佛山市禪城區(qū)法院，訴稱被告應(yīng)向原告支付買賣代理費2萬元，而且被告已簽訂《買賣代理費支付承諾書》，違約方逾期超過10天仍未履行的，違約方須按總成交價的10%支付違約金。
法庭上，梅女士辯稱：中介阻撓自己與買家見面，有意制造一種房屋難以出售但終于有人看上的緊張氛圍，騙取她在承諾書上簽名。而且房源是她自行上網(wǎng)發(fā)布的，她從未獨家委托原告出售房屋，這套房是毛坯房沒有鎖門，中介都可以主動帶意向買家去看房。承諾書在她簽名時除印刷字體外，其它地方空白，原告是通過制造緊張氛圍騙取她在承諾書上簽名。承諾書上沒有構(gòu)成合同的實質(zhì)要件，沒有約定雙方的權(quán)利義務(wù)，而且承諾書所提違約金明顯過高。
梅女士認(rèn)為，由于自己經(jīng)驗不足，交易信息不對稱，才被原告蒙騙。原告借她經(jīng)驗不足渾水摸魚，兩頭漁利。梅女士請求法院駁回原告的訴訟請求。
法院也認(rèn)為違約金明顯過高
法院審理認(rèn)為，原告提交的《買賣代理費支付承諾書》，梅女士已確認(rèn)其簽名及捺印的真實性，法院對該承諾書的真實性予以確認(rèn)。本案系居間合同糾紛。原告依約向被告提供了媒介服務(wù)，依據(jù)《合同法》第426條的規(guī)定及上述合同、承諾書的約定，原告要求被告支付買賣代理費于法有據(jù)。被告雖抗辯主張原告?zhèn)卧斐兄Z書，但并未提交有效證據(jù)予以證明；且被告作為完全民事行為能力人，應(yīng)對簽訂書面協(xié)議的行為負(fù)審慎注意義務(wù)并承擔(dān)相應(yīng)法律后果，法院對其抗辯意見均不予采納，但原告因承諾書所約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)明顯過高，故法院依據(jù)公平原則酌定降低。
2018年4月20日，法院作出一審民事判決，判決被告向原告支付買賣代理費2萬元及違約金（違約金以2萬元為本金，按年利率24%從2017年2月16日起計至被告實際清償之日止）；如被告未按期履行給付義務(wù)，應(yīng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。 華商報記者 燕然
律師說法
二手房交易應(yīng)盡可能辦理資金監(jiān)管
與從開發(fā)商手里買房不同，由于辦理手續(xù)的特殊性和買賣雙方對接的難度，二手房交易往往需要房產(chǎn)中介的協(xié)助。但目前市場中一些房產(chǎn)中介一味“朝錢看”，隱瞞交易真實信息等情形層出不窮，已成為業(yè)界公開的秘密。如何防范呢？
日前，海普睿誠律師事務(wù)所鄭婷律師提醒買賣雙方從5個細(xì)節(jié)做起，防范二手房中介亂象。
吃差價 典型的中介亂象
記者：目前比較常見的房產(chǎn)中介亂象有哪些？
鄭婷：典型的房產(chǎn)中介亂象有：低買高賣賺取差價，中介找人低價從房主手里買下來，然后再高價賣給另一個人，這個過程中介從中賺取少則幾萬多則幾十萬；虛報房價吃回扣；虛假房源吸引客源；找第三方幫忙網(wǎng)簽；巧立名目亂收費等。
我國《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定，中介機構(gòu)的營利方式主要是收取傭金或報酬，不得捏造散布漲價信息，或者與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位串通捂盤惜售、炒賣房號，操縱市場價格；不得對交易當(dāng)事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進(jìn)高價賣（租）出房屋賺取差價；不得以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)，誘騙消費者交易或者強制交易。
“低吸高拋”等中介亂象背后的實質(zhì)，是違背合同誠信原則，故意隱瞞或提供不實消息，進(jìn)而違規(guī)獲利，損害買賣雙方的利益。針對此行為，房屋買賣方可以根據(jù)具體情況，依據(jù)《合同法》第52條或第54條主張合同無效或撤銷合同。
規(guī)避交易資金監(jiān)管
有賣家收不到房款
記者：具體防范中介亂象，應(yīng)從哪些細(xì)節(jié)做起？
鄭婷：從近年來不斷出現(xiàn)的相關(guān)法律規(guī)范及法院判例分析，只要做好以下幾點，就可以有效地避免遭遇“違規(guī)中介”。
第一、可以查看房產(chǎn)中介的證照及辦公場所。依據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》相關(guān)規(guī)定及西安市房管局對房屋中介機構(gòu)的管理要求，房產(chǎn)中介應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營場所的醒目位置公示營業(yè)執(zhí)照、備案文件、業(yè)務(wù)流程、服務(wù)項目、內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)、交易資金監(jiān)管方式、信用檔案查詢方式、投訴電話及12358價格舉報電話等。這些是對中介機構(gòu)的最低要求，沒有配備上述文件的，可以認(rèn)定為非正規(guī)中介公司。
第二、可以登錄西安市房管局網(wǎng)站查詢房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)，充分了解二手房交易的規(guī)則、要求、禁止性條款，也可以了解中介機構(gòu)是否在政府備案、是否具備合格資質(zhì)、有無受過政府處罰等信息。
第三、簽訂書面委托、居間/房產(chǎn)中介服務(wù)合同，充分了解、咨詢合同條款。
鄭婷律師特別提醒，許多購房者賣房者不太喜歡看篇幅很長的合同條款，但買房賣房是終身大事，必須耐下心來認(rèn)真查看合同條款的關(guān)鍵文字，不要似是而非就隨便簽字，尤其是看合同中的核心條款：房產(chǎn)信息、價格、付款方式、辦理流程、各方的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任等。
第四、交易資金監(jiān)管是關(guān)鍵。自2015年起，西安市房屋管理中心就出臺政策，要求二手房交易辦理資金監(jiān)管，但仍有中介公司為了“低吸高拋”，賺取交易差價，規(guī)避交易資金監(jiān)管，導(dǎo)致部分賣家收不到房款或者買家支付房款后無法取得房產(chǎn)證。
對此，鄭婷律師提醒，對于二手房交易應(yīng)盡可能辦理資金監(jiān)管，維護(hù)交易安全。目前，西安市二手房交易資金監(jiān)管，均是由政府指定的西安市置誠資產(chǎn)管理有限公司作為交易保證機構(gòu)，免費向二手房買賣當(dāng)事人提供交易資金監(jiān)管服務(wù)。買賣雙方在網(wǎng)簽合同后，在西安市二手房交易中心資金監(jiān)管窗口簽署資金監(jiān)管協(xié)議，買方將房款打到賣方的資金監(jiān)管賬戶，待房產(chǎn)證過戶后，資金監(jiān)管賬戶解除監(jiān)管，賣方就可自行支配賬戶款項。
受理投訴 中介管理機構(gòu)會回復(fù)
鄭婷還表示，第五點是“遇事不慌”，可以向中介服務(wù)管理機構(gòu)咨詢、投訴。為了規(guī)范西安市二手房市場中的房產(chǎn)中介，西安市有關(guān)部門設(shè)立西安市房地產(chǎn)交易管理中心中介機構(gòu)管理科，對西安市房屋中介公司予以初始設(shè)立備案、監(jiān)督、培訓(xùn)、建立信用檔案，并出臺《西安市存量房經(jīng)紀(jì)服務(wù)違法違規(guī)行為計分標(biāo)準(zhǔn)》，對存量房經(jīng)紀(jì)服務(wù)機構(gòu)進(jìn)行計分管理。
中介機構(gòu)管理科依規(guī)免費接受消費者咨詢，受理投訴后都會及時調(diào)查，與被投訴中介溝通、談話，并針對投訴內(nèi)容向投訴人正式回復(fù)處理意見。
