警告！無(wú)人能逃，房?jī)r(jià)下跌20%將集體崩盤
很多人都很好奇這么一個(gè)問(wèn)題，中國(guó)的房?jī)r(jià)跌多少會(huì)導(dǎo)致全面崩盤？
不同的人回答都會(huì)不一樣，有的人認(rèn)為跌30%應(yīng)該就崩盤了吧，因?yàn)楹芏嗳说氖赘妒?成，首付跌光的情況下，會(huì)引發(fā)一系列不可預(yù)知的連鎖反應(yīng)。
有的人認(rèn)為，跌50%以上才會(huì)崩盤，因?yàn)?017年環(huán)京區(qū)域如通州等房?jī)r(jià)直接腰斬了，也沒(méi)見(jiàn)崩盤啊。
但是實(shí)際上，如果中國(guó)所有城市的房?jī)r(jià)同一時(shí)間下跌20%左右，就會(huì)引爆房產(chǎn)債務(wù)地雷，進(jìn)而引發(fā)全面崩盤。
環(huán)京區(qū)域房?jī)r(jià)腰斬沒(méi)有引發(fā)崩盤是因?yàn)槟侵皇且恍∑瑓^(qū)域下跌，其他地方?jīng)]有跌甚至個(gè)別還在漲，對(duì)于地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)損失不大而已。
根據(jù)上市公司公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2017年，136家上市房企平均負(fù)債率達(dá)到79.1%，最高的為融創(chuàng)90%，其他絕大部分知名房企，都在80%左右。
那么，80%的負(fù)債率是什么意思呢？
我們以萬(wàn)科為例，萬(wàn)科在2017年的負(fù)債是9786億元，負(fù)債率84%。在2018年第一季度公告說(shuō)負(fù)債達(dá)到了10289億元，舉債這么多，持有多少現(xiàn)金呢？大概1700億。
為了簡(jiǎn)單計(jì)算，我按照凈負(fù)債一萬(wàn)億，負(fù)債率80%計(jì)算。這就是說(shuō)，萬(wàn)科持有的所有土地和房產(chǎn)等資產(chǎn)，變賣之后可以獲得1.25萬(wàn)億元，但是他欠各種債務(wù)為一萬(wàn)億，還清債務(wù)后，實(shí)際屬于萬(wàn)科的現(xiàn)金，只有2500億元，這是萬(wàn)科全部的凈資產(chǎn)，多年積累的果實(shí)。
負(fù)債是永恒不變的，但是資產(chǎn)的價(jià)格是在不斷波動(dòng)的，如果一個(gè)月之內(nèi)中國(guó)房?jī)r(jià)突然全面下跌20%會(huì)產(chǎn)生什么效果呢，那么萬(wàn)科持有的所有土地和樓盤，價(jià)值會(huì)從12500億元，變成一萬(wàn)億元，這個(gè)時(shí)候他的負(fù)債正好也是一萬(wàn)億，也就是說(shuō)，萬(wàn)科負(fù)債率會(huì)超過(guò)100%，通俗點(diǎn)說(shuō)就是資不抵債了。
當(dāng)一家企業(yè)資不抵債的時(shí)候會(huì)發(fā)生什么事情？
可能有大部分銀行關(guān)系好，不會(huì)逼債以及突然抽貸，但是絕對(duì)會(huì)有很多人心存警惕，從萬(wàn)科抽貸，貸款只進(jìn)不出，拒不繼續(xù)貸款是非常正常的現(xiàn)象。任何一家房企，如果遇到這樣的事情，沒(méi)有持續(xù)不斷的新資金進(jìn)來(lái)，輕則發(fā)展停滯規(guī)模萎縮，重則資金鏈斷裂破產(chǎn)清算。
而最嚇人的是，如果中國(guó)房?jī)r(jià)真的全面普跌20%，那么很有可能會(huì)繼續(xù)下跌，畢竟牛市一直漲，熊市一直跌，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的普遍真理，如果在這個(gè)基礎(chǔ)上再跌20%，那么萬(wàn)科不僅多年積累的財(cái)富灰飛煙滅，還會(huì)倒欠2000億元。
而在正常的市場(chǎng)環(huán)境下，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，萬(wàn)科會(huì)拼命的開(kāi)發(fā)土地、建樓盤賣房子來(lái)減少自己的資產(chǎn)規(guī)模，增大自己的現(xiàn)金儲(chǔ)備，確保當(dāng)房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候自己持有的資產(chǎn)越來(lái)越少，現(xiàn)金越來(lái)越多，這樣可以減少自己的損失。
而實(shí)際上，這種行為會(huì)加速房?jī)r(jià)下跌，導(dǎo)致地產(chǎn)行業(yè)總體資產(chǎn)價(jià)格賬面損失越來(lái)越大，但是每一個(gè)房企都還必須這么做，因?yàn)槿绻悴贿@么做，別的房企這么做了，你的損失更大。這種情況，類似于15年股災(zāi)的時(shí)候杠桿斷裂引發(fā)的多殺多行為。
這些巨頭房企，其持有的土地樓盤等資產(chǎn)，分布在1234線所有城市，只是分布比例不同而已，絕對(duì)沒(méi)有哪一家說(shuō)自己只做大城市，不做小城市或者說(shuō)只做小城市，不做大城市，畢竟大家都是為了賺錢。
所以個(gè)別城市的房?jī)r(jià)波動(dòng)，這些房企是完全扛得住的，畢竟總盤子是賺錢的，中國(guó)整體的房?jī)r(jià)是在上漲或者橫盤的，除了08年那一次，中國(guó)房?jī)r(jià)沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)任何其他的整體性的大幅下跌。
而中國(guó)房企唯一的一次大規(guī)模的破產(chǎn)倒閉潮，就是出現(xiàn)在08年，這還是后面四萬(wàn)億救市，如果再多持續(xù)個(gè)一二年，能活下來(lái)的房企那真的是寥寥無(wú)幾。
大家都看到了，負(fù)債率如此之高是很危險(xiǎn)的，除非房?jī)r(jià)永不下跌，不漲就橫，否則極度危險(xiǎn)，經(jīng)不起一點(diǎn)波瀾。
那么有沒(méi)有什么辦法來(lái)降低這個(gè)負(fù)債率呢？
有的。
第一個(gè)辦法就是慢慢的把土地開(kāi)發(fā)成樓盤，賣掉換成現(xiàn)金，還掉債務(wù)，自然就沒(méi)事了，這一行為，叫縮表，縮小資產(chǎn)負(fù)債表，同時(shí)減少自己的資產(chǎn)以及負(fù)債，屬于降杠桿。
還有一種辦法就是維持原資產(chǎn)負(fù)債表，也就是無(wú)所作為，資產(chǎn)維持原規(guī)模，負(fù)債也維持原規(guī)模，但是房?jī)r(jià)突然上漲，比如房?jī)r(jià)上漲一倍，手中持有的土地和樓盤等資產(chǎn)就漲了一倍。以萬(wàn)科為例，負(fù)債還是一萬(wàn)億，但是資產(chǎn)價(jià)值從1.25萬(wàn)億突然變成2.5萬(wàn)億了，那么負(fù)債率自然就下去了。
看到這里，很多人會(huì)很疑惑了，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)相比14年，幾乎全國(guó)都翻倍了啊，怎么這些房企的負(fù)債率還是那么高？不是應(yīng)該下來(lái)了嗎？
那是因?yàn)?，隨著房?jī)r(jià)的上漲，這些房企的確賺了大錢，原來(lái)持有的土地資產(chǎn)大幅升值，但是賣掉之后，這些房企又在不斷的舉債高價(jià)拿地。
實(shí)際上，這一波房?jī)r(jià)上漲以來(lái)，各大房企的資產(chǎn)負(fù)債表大幅度的進(jìn)行了擴(kuò)表，資產(chǎn)大幅度增加，但是負(fù)債也大幅度增加，負(fù)債率不僅沒(méi)有減少，反而有所增加，因?yàn)樗麄兌荚谫€房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，自己不拿地，成長(zhǎng)速度就會(huì)被其他房企所超越。
而在過(guò)去20年的歷史里，肆無(wú)忌憚動(dòng)用高杠桿的房企，都是飛速超車的代表，只有08年折戟沉沙過(guò)一次，死去了一批倒霉鬼。但是那個(gè)是意外，其余19年，畏畏縮縮不敢舉債的房企，都被甩在后面了，沖到前面的，全是高負(fù)債高杠桿的領(lǐng)軍代表。
除非房?jī)r(jià)真的一直漲，否則只要來(lái)一次回撤，這些領(lǐng)軍房企就會(huì)來(lái)一次大洗牌，只有順利逃頂?shù)哪菐讉€(gè)能殘存。
為什么在2018年很多房企突然開(kāi)始加速開(kāi)發(fā)周期，大舉賣房呢，是不是他們察覺(jué)到房?jī)r(jià)要崩盤開(kāi)始逃頂了呢，應(yīng)該也不是。
如果真的這么認(rèn)為，他們不會(huì)去再度拿地，而應(yīng)該只出不進(jìn)。他們之所以這么做，可能是因?yàn)榇媪總鶆?wù)，在19年開(kāi)始會(huì)大批量到期，他們現(xiàn)在是賣房還舊債務(wù)，然后拿地舉新債務(wù)，這樣可以讓債務(wù)鏈變得更加順滑健康。
從這個(gè)還債時(shí)間圖我們可以看到，19年開(kāi)始還債量突然暴增，需還債數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)比18年要多，所以很多房企在今年就開(kāi)始提前進(jìn)行準(zhǔn)備，清理資產(chǎn)準(zhǔn)備還錢。
但是，除非中國(guó)房?jī)r(jià)真的只漲不跌，否則的話，這么高杠桿的玩下去，早晚有一天會(huì)出事，因?yàn)闆](méi)有一國(guó)的房?jī)r(jià)會(huì)永遠(yuǎn)不漲不跌，總有意外發(fā)生。
政府控制房?jī)r(jià)的能力太過(guò)強(qiáng)大，沒(méi)有任何人敢賭房?jī)r(jià)一定崩盤，大家都只能默認(rèn)房?jī)r(jià)橫盤震蕩，繼續(xù)這么玩下去，但是再?gòu)?qiáng)的政府，也有其能力極限所在，當(dāng)某種意外突然出現(xiàn)擊穿了苦苦維持的房?jī)r(jià)平衡的時(shí)候，災(zāi)難就會(huì)出現(xiàn)。
如果某一天，全國(guó)房?jī)r(jià)突然全面下跌20%，中國(guó)地產(chǎn)就會(huì)出現(xiàn)全面崩盤，地產(chǎn)的杠桿遠(yuǎn)比你想的要脆弱，到了那一天，這些動(dòng)輒萬(wàn)億級(jí)的負(fù)債，又怎么去填這個(gè)坑呢
