大潰敗！樓市的火爆勁兒突然就蔫了
不知道大家有沒(méi)有一種感覺(jué)？突然之間，樓市的那股火爆勁兒突然就蔫了?；蛘邠Q句話說(shuō)：突然之前，大家的預(yù)期都變了，由原來(lái)的全面看多，到現(xiàn)在的漲跌分化。
以前我們看到的新聞是：萬(wàn)人排長(zhǎng)隊(duì)搖號(hào)買房、微信秒房、全款+關(guān)系戶優(yōu)先、60萬(wàn)茶水費(fèi)、地王頻出、捆綁車位......
而現(xiàn)在我們看到的新聞是這樣的：9天8次調(diào)控，炒房夢(mèng)碎
2018年，“房住不炒”就像懸在各城市頭上的一把劍，哪個(gè)城市一稍微有偏差，劍就掉下來(lái)了。
放眼望去，整個(gè)中國(guó)，不論一線、強(qiáng)二線、弱二線、三四線，突然之間，那股火爆勁兒就泄氣了。除了個(gè)別一二手房倒掛的城市如杭州成都還有余溫之外，基本都沒(méi)有了上半年那種火熱搶房的畫面。甚至這幾天廈門、上海還爆出下跌消息。
那為什么樓市畫風(fēng)突然之間就變了呢？
一線城市
現(xiàn)在，北上廣深的樓市現(xiàn)狀是什么樣？
北京房?jī)r(jià)冷凍，上海豪宅上漲剛需盤爆冷，深圳價(jià)格趨穩(wěn)，廣州橫盤。
北京作為首都，是全國(guó)調(diào)控的風(fēng)向標(biāo)，北京和環(huán)京可以說(shuō)是全國(guó)最先涼的，整個(gè)就是一個(gè)政策市，限購(gòu)限貸限售不放松，2016年10月以來(lái)，最先被摁住的就是北上深的房?jī)r(jià)，最先冒頭也最先被打下去。不僅僅是北京，目前看來(lái)所有的一線城市都已經(jīng)淪為政策市。
為什么一線城市這么冰冷，除了政策的原因，還有兩點(diǎn)原因也非常關(guān)鍵。
首先，一線城市是2015年漲得最快的，直接就是一輪跳漲，而且當(dāng)時(shí)地王頻出，房?jī)r(jià)已經(jīng)透支了未來(lái)五年的房?jī)r(jià)預(yù)期，所以現(xiàn)在就得回調(diào)。
再者，這些一線城市都已經(jīng)過(guò)了剛需置業(yè)的階段，而迎來(lái)了改善置換的高峰期，就是得賣掉目前自住的才能再置換一套，而現(xiàn)在主城區(qū)基本沒(méi)有新房，只有二手房，而現(xiàn)在二手房交易普遍爆冷，基本得降價(jià)5-10%左右才能賣得成，而很多置換的人也怕賣了之后買不到更好或者是不著急置換，所以一線城市的市場(chǎng)基本已經(jīng)涼涼了。
強(qiáng)二線城市
2017年，強(qiáng)二線城市杭州、南京、武漢、成都等二線城市送錢送戶口送房票“搶人”引起了一波暴漲。
時(shí)代的發(fā)展，國(guó)家的需要，自然而然會(huì)有一批強(qiáng)二線城市會(huì)通過(guò)“吸收人口、拉取投資，產(chǎn)業(yè)升級(jí)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新、發(fā)展變革”變成一線城市。
在這個(gè)過(guò)程中，人口不斷流入，經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，基礎(chǔ)建設(shè)不斷推進(jìn)，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致一個(gè)問(wèn)題，這個(gè)城市的房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)漲！
甚至5年后會(huì)發(fā)展成為當(dāng)前一線城市的價(jià)格，不一定能夠企及北京，但是或許能夠達(dá)到上海和深圳當(dāng)前的房?jī)r(jià)高度，而未來(lái)，北上廣深的房?jī)r(jià)也不只是當(dāng)前的這個(gè)價(jià)格。
這一批強(qiáng)二線城市如果能抓住機(jī)會(huì)發(fā)展成為一線城市的，那么房?jī)r(jià)就一定存在很大增長(zhǎng)的空間，這就是最大的投資價(jià)值，很多人也看到了，所以2017年可以說(shuō)是強(qiáng)二線城市最風(fēng)光的一年，大家的預(yù)期都是一致看多。
后來(lái)提出“房住不炒”，強(qiáng)二線還陽(yáng)奉陰違地象征性打擊一下，三天兩頭搞出一個(gè)不痛不癢的調(diào)控，而現(xiàn)在杭州、南京、武漢、長(zhǎng)沙、成都基本都關(guān)閉了炒房的口子?，F(xiàn)在除了個(gè)別一二手房倒掛的城市如杭州成都還保持著些熱度，其他城市基本已經(jīng)成了強(qiáng)弩之末。
例如我們已經(jīng)很久沒(méi)有聽(tīng)到武漢全款搶房、巨額茶水費(fèi)，也很久沒(méi)有聽(tīng)到南京又拍出新地王，更沒(méi)有聽(tīng)到西安鬧房荒一房難求...
主要是因?yàn)槎€城市已經(jīng)因?yàn)椤皳屓恕倍紳q過(guò)一波了，2017年沒(méi)有怎么漲的西安重慶，也已經(jīng)在2018上半年完成了補(bǔ)漲，而且強(qiáng)二線城市經(jīng)過(guò)這一輪去庫(kù)存，主城區(qū)基本已經(jīng)沒(méi)有新房了，而老百姓不管剛需、置換、投資都是買漲不買跌，早已在轟轟烈烈的搶房中買了房，現(xiàn)在需求已經(jīng)基本透支了。而老百姓手里的銀子也不是無(wú)窮無(wú)盡的，子彈總會(huì)打光的。
弱二線城市
而對(duì)于弱二線城市，例如江西南昌、廣西南寧、貴州貴陽(yáng)...雖然沒(méi)有像強(qiáng)二線城市一樣風(fēng)光無(wú)限，到處萬(wàn)人搖號(hào)搶房，但是至少也承接本省的有錢人投資置業(yè)，所以該漲的也漲了一波。但是弱二線城市畢竟盤子小，火來(lái)得快，去得也快。
三四線城市
針對(duì)于三四線城市，大家就更清楚了，除了一線城市旁邊的三四線城市會(huì)有投資價(jià)值，其他城市都不值得考慮。
而6月棚改收緊，三四線城市迎來(lái)房?jī)r(jià)暴漲之后的大利空，之前因?yàn)榕锔?，老百姓手里有大量的貨幣，大量的熱錢推高了收入水平極低的三四線城市的房?jī)r(jià)，而現(xiàn)在棚改收緊，由原來(lái)的貨幣化安置改為實(shí)物安置，棚改戶手里有房，又沒(méi)有多余的錢，三四線城市就失去大金主了。
其實(shí)普遍三四線城市都是人口凈流出、產(chǎn)業(yè)衰退，本身的后期動(dòng)能的上漲就不足，而且因不好轉(zhuǎn)手，房子很容易淪為紙面財(cái)富，大家的房?jī)r(jià)預(yù)期普遍不高。
還有一個(gè)很重要的原因，那就是目前缺乏一個(gè)擁有全國(guó)性市場(chǎng)的火熱區(qū)域，例如2015年的深圳、2016年的北京上海、2017年的海南、2018年初的杭州，這些城市之前都或長(zhǎng)或短地吸引了全國(guó)的目標(biāo)，特別是海南。
海南通過(guò)調(diào)控政策將島外的投資需求攔在島外，如限購(gòu)1套、限售5年、5年社保；通過(guò)調(diào)控后的市場(chǎng)調(diào)節(jié)，加大海南購(gòu)房的門檻，又將一批實(shí)力不足的購(gòu)房群體排除出去，如全裝修、停批100㎡小戶型、7成首付。最終，留在海南的，只能是有資金實(shí)力的而且是有真實(shí)剛需的購(gòu)房者，但是這樣也擋不住全國(guó)人民的熱情，在自貿(mào)港出來(lái)之后，連夜坐飛機(jī)奔赴海南搶房的不在少數(shù)。
當(dāng)然，也有一種可能，那就是正在醞釀全國(guó)性市場(chǎng)，例如粵港澳大灣區(qū)，規(guī)劃遲遲未出，可見(jiàn)規(guī)劃之細(xì)致，官方放出的聲音是9月左右會(huì)出臺(tái)，這是舉國(guó)都在關(guān)注的世界頂級(jí)灣區(qū)規(guī)劃戰(zhàn)略，相信出臺(tái)的時(shí)候，或許又是一輪搶房潮。其實(shí)，已經(jīng)起風(fēng)了，而且越吹越猛...
從近期的中央政治局會(huì)議提出的“遏制房?jī)r(jià)上漲”以及深圳升級(jí)調(diào)控：限制企業(yè)購(gòu)買商品房+商務(wù)公寓限售5年+商品住宅（一手+二手）限售3年+離婚2年內(nèi)7成！
我們可以看出樓市已經(jīng)迎來(lái)大轉(zhuǎn)折，接下來(lái)就是房住不炒，像以前那樣暴擊，一年翻兩倍已經(jīng)不可能出現(xiàn)了，那可能是我們一生唯一一次見(jiàn)識(shí)到的樓市高潮，接下來(lái)漲跌分化，必須要分區(qū)域投資、長(zhǎng)期投資，可能是好幾年才能翻一倍。
過(guò)去中國(guó)樓市是全國(guó)性普遍上漲，買哪個(gè)城市不一樣，反正都是一路高歌猛漲，好像沒(méi)什么區(qū)別，大家肯定就不會(huì)費(fèi)盡心思去想思考買哪個(gè)城市的房子好。再加上買在其它城市，自己對(duì)那個(gè)城市不熟悉，也不知道怎么買，買了也少了點(diǎn)安全感啊，畢竟出租打理沒(méi)有買在自己所在城市方便。
這種房產(chǎn)配置思維，要是這個(gè)城市的房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲自然皆大歡喜，但一旦下跌，那就是全面虧損，被套一片。
別看現(xiàn)在樓市還是一片飄紅，但是不用多久，該漲的未必能漲，但是該跌的自然就會(huì)跌，新一輪樓市洗牌已開(kāi)始！
如果你買的房產(chǎn)都集中在一線城市或者強(qiáng)二線那還好，有實(shí)際需求支撐著，哪怕房?jī)r(jià)一時(shí)間被政策調(diào)控住，需求遲早還是會(huì)釋放。
而如果不巧剛好你的房產(chǎn)是配置在弱二線，或者是三四線城市，你手上揣著的就是一堆定時(shí)炸彈。
這兩年有棚改做推動(dòng)，三四線的房?jī)r(jià)是漲起來(lái)了，但是隨著棚改進(jìn)入尾聲，再加個(gè)房產(chǎn)稅。那些人口流出嚴(yán)重的三四線城市房子會(huì)第一個(gè)被拋售，房?jī)r(jià)一旦下跌，絕對(duì)是雞飛蛋打。
而你的房產(chǎn)都集中配置在這個(gè)城市，那只能被一窩端了，想轉(zhuǎn)手都沒(méi)人接盤。
