提前還房貸要收違約金？北京四大行稱(chēng)滿(mǎn)一年不收
8月1日，蘇州四大行爆出當(dāng)日起，房貸不滿(mǎn)5年，提前還款收取違約金。一時(shí)間蘇州人民朋友圈被刷屏，紛紛對(duì)此表示不滿(mǎn)。隨后徐州、杭州多地亦爆出提前還款要交違約金現(xiàn)象。這一現(xiàn)象被業(yè)內(nèi)解讀為該新規(guī)將使房屋交易成本有所增加，一定程度上起到限售作用，具有打擊炒房者、維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的意圖。
在一些城市，今年提前還房貸的客戶(hù)在增加，有觀(guān)點(diǎn)分析認(rèn)為，一些業(yè)主預(yù)期房?jī)r(jià)要跌，提前還完房貸是為了解除質(zhì)押趕緊賣(mài)房。
8月8日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者走訪(fǎng)北京四大國(guó)有商業(yè)銀行部分支行發(fā)現(xiàn)，北京提前還款時(shí)間、還貸額，不同的銀行有不同的規(guī)定。但對(duì)于提前還貸違約金，四大行給出的答案是相同的：不收違約金。
只要還貸滿(mǎn)一年，均不收違約金
在記者走訪(fǎng)的北京部分銀行中發(fā)現(xiàn)，各家銀行對(duì)于提前還貸的規(guī)定和要求各有不同，即使同一家銀行的不同支行操作也有細(xì)微不同。
中國(guó)工商銀行某支行個(gè)貸中心的工作人員向記者表示，工行對(duì)提前還款業(yè)務(wù)沒(méi)有收違約金的相關(guān)規(guī)定，什么時(shí)候都可以?！安贿^(guò)您需要提前預(yù)約一下，我們這個(gè)網(wǎng)點(diǎn)業(yè)務(wù)量比較大，您十天之后再打電話(huà)來(lái)咨詢(xún)吧?！?
記者來(lái)到位于大興區(qū)的中國(guó)建設(shè)銀行某個(gè)貸中心，該行的工作人員對(duì)記者說(shuō)，提前還貸很簡(jiǎn)單，把還款額直接存到還款卡上就行，沒(méi)有違約金和其他限制，隨到隨還。
與建行，工行不同，中國(guó)銀行對(duì)還款時(shí)間與還款數(shù)額做了規(guī)定。中國(guó)銀行某支行經(jīng)理對(duì)記者說(shuō)，一般情況下滿(mǎn)一年就沒(méi)有違約金（不滿(mǎn)一年有違約金），不過(guò)，大多規(guī)定提前還貸的數(shù)額必須是1萬(wàn)元的整數(shù)倍?！斑`約金是否收取體現(xiàn)在貸款合同里，每個(gè)支行的政策亦不同，還有即使同一家支行放出的貸款，各借款人的合同也會(huì)有所差別?！?
“真正提前還貸的其實(shí)也沒(méi)那么多，但咨詢(xún)的人的確不少?！敝袊?guó)農(nóng)業(yè)銀行某支行工作人員對(duì)記者說(shuō)，我們具體規(guī)定是，要求提前15個(gè)工作日書(shū)面申請(qǐng)，只要還貸滿(mǎn)一年，提前還款暫不收取違約金，提前還款額下限是正常每月還款額的6倍。
一位房地產(chǎn)中介公司從業(yè)人員對(duì)記者總結(jié)稱(chēng)，在北京的中資銀行提前還貸一般沒(méi)有違約金，只要有房本，四大行提前還貸基本沒(méi)有違約金?！叭绻崆斑€貸，不少銀行要求客戶(hù)必須提前預(yù)約，其中四大行基本都要求提前一周到一個(gè)月預(yù)約，當(dāng)然也有銀行可以隨到隨還?！?
隨著調(diào)控的日趨深入，一二線(xiàn)城市房貸全面收緊，上述房地產(chǎn)中介公司人士表示，現(xiàn)在很多銀行住房貸款的放款速度普遍放慢，并且北京各銀行的商貸利率也普遍上浮到10%以上。
有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家建議打算提前還貸的購(gòu)房者，如果有提前還貸的打算，需要先找出貸款合同，看一看“提前還款”的相關(guān)約定，貸款合同中還可能有專(zhuān)門(mén)附件來(lái)約定相關(guān)事宜。同時(shí)，聯(lián)系貸款銀行進(jìn)行咨詢(xún)，除了解自己是否要交“違約金”外，還應(yīng)清楚提前還款的金額是否有其他硬性規(guī)定。
對(duì)于一些城市提前還貸收取違約金的規(guī)定，律師臧祝文認(rèn)為，提前還貸本身就是一種違約行為，這種做法符合法律規(guī)定。提前還貸是否構(gòu)成違約，主要應(yīng)該看合同的約定，如果合同雙方有約定，那么就應(yīng)該按照約定處理，購(gòu)房者改變了合同約定的還款時(shí)間就屬于違約，違約就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；如果沒(méi)有約定，銀行收取違約金肯定不行，在沒(méi)有約定的情況下，銀行沒(méi)有權(quán)利禁止借款人提前償還借款，也無(wú)權(quán)單方面向還款人收取違約金。
提前還貸者，五成是為了換房
“無(wú)貸一身輕”，還完房貸成為了大多數(shù)“房奴”的一個(gè)終極夢(mèng)想。當(dāng)然這也是換房及改善型用戶(hù)的必經(jīng)之路。
“您的房子按揭有沒(méi)有還清？”如果客戶(hù)要換房，這是房地產(chǎn)中介公司工作人員問(wèn)他的第一句話(huà)。這也是二手房交易的第一個(gè)環(huán)節(jié)：提前結(jié)清房貸，解除抵押。
“在房屋交易市場(chǎng)，提前還貸現(xiàn)象比較多，一是賣(mài)方為了出手房產(chǎn)把房貸結(jié)清，做產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)；還有就是提前還部分房貸?！鄙鲜龇康禺a(chǎn)中介公司人士進(jìn)一步介紹稱(chēng)，在房屋交易市場(chǎng)中，房貸結(jié)清也有兩種方式，一種就是賣(mài)方用自己的錢(qián)提前還清房貸；另一種就是讓買(mǎi)方通過(guò)付首付等手段幫忙還清房貸。
“很多情況下是，客戶(hù)要換房，購(gòu)買(mǎi)第二套房，這樣就需要先還完貸款，解除抵押，這種情況的提前還款在北京市場(chǎng)占到一半?！鄙鲜龇康禺a(chǎn)中介公司人士說(shuō)。
那到底提前還貸劃算不劃算？這是許多購(gòu)房者腦海中的一個(gè)大疑問(wèn)?！斑@還看具體情況，我也不能給你具體答案?！蹦炽y行工作人員向記者表示，客戶(hù)是否適合提前還房貸，依個(gè)人情況而定。
蘇寧金融研究院宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)研究中心主任黃志龍認(rèn)為，“當(dāng)前央行的長(zhǎng)期貸款基準(zhǔn)利率處于歷史低位水平，利率的低水平，使得按揭貸款的還貸壓力相對(duì)較小。再加上居民的投資渠道日益多元化，特別是去年以來(lái)銀行的一些低風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)產(chǎn)品收益率已經(jīng)超過(guò)了折扣后的按揭貸款利率，購(gòu)房者可以通過(guò)房貸進(jìn)行低風(fēng)險(xiǎn)賺利差。
“是否提前還貸，關(guān)鍵看購(gòu)房者的按揭貸款利率與理財(cái)產(chǎn)品之間利率的比較。” 如果前者高于后者，風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的購(gòu)房者可考慮提前還貸，如果前者低于后者，不建議提前還貸。“黃志龍建議。
這一說(shuō)法也得到了某銀行人士的認(rèn)同，他表示，行為的動(dòng)因關(guān)鍵在每個(gè)人具體的預(yù)期，對(duì)房?jī)r(jià)上漲以及對(duì)房貸利率上行的預(yù)期，都是當(dāng)下“房奴”不愿提前還貸的因素。“目前提前還貸的人士，多數(shù)是因?yàn)槭诸^按揭的房子需要轉(zhuǎn)手?！?
