旭輝難題：商辦樓質(zhì)量與限價(jià)房銷售
在眾多大品牌開發(fā)商被存量商辦困擾之時(shí)，曾在京重倉(cāng)屯兵商辦的旭輝卻能在“3·26”新政前成功清盤房山等區(qū)域，成為當(dāng)時(shí)北京（樓盤）商辦營(yíng)銷的一個(gè)奇跡。
然而，逃得出商辦的買賣難題卻逃不出商辦的質(zhì)量問題。部分“旭輝26街區(qū)”業(yè)主近期向北京商報(bào)記者反映，由于開發(fā)商趕工期，旭輝26街區(qū)南區(qū)業(yè)主在收房時(shí)，普遍發(fā)現(xiàn)多處質(zhì)量問題，大到飄窗漏水、隔斷樓梯漏鐵、樓梯踏板開裂，小到墻面粉刷不完整、門窗生銹、地板凸起等，部分業(yè)主帶領(lǐng)的驗(yàn)房師給出了幾十項(xiàng)需要維修的質(zhì)量問題。而現(xiàn)場(chǎng)陪同的顧問也承認(rèn)：?jiǎn)栴}是普遍存在的，維修時(shí)長(zhǎng)不明。
商辦房：一套二十幾處質(zhì)量問題
如果當(dāng)初老曹知道關(guān)于商辦的政策會(huì)收緊，寧愿那1萬元的排卡錢損失了，自己也會(huì)堅(jiān)決要求退房。然而世界上沒有后悔藥可以吃，在兩年后，老曹只能選擇先收房再說。
據(jù)了解，此次所交付房屋為旭輝26街區(qū)南區(qū)，是旭輝集團(tuán)開發(fā)的50年產(chǎn)權(quán)商辦類項(xiàng)目。該項(xiàng)目在2015年2月拿地。
“墻面粉刷不完整、樓梯踏板開裂、交房未進(jìn)行保潔、樓梯旁開關(guān)面板不回位、二層臥室射口燈不嚴(yán)密、樓梯扶手處焊點(diǎn)未處理、樓梯漏鐵、衛(wèi)生間門框生銹、衛(wèi)生間玻璃門滑動(dòng)不暢……”驗(yàn)房師一邊驗(yàn)、老曹的臉色一邊黑了下來?！爸澜环扛鷺影彘g是有差距的，就是沒想到差距這么大?！崩喜軐?duì)于這次驗(yàn)房用了“糟心”這樣一個(gè)評(píng)價(jià)。
根據(jù)驗(yàn)房師的記錄，一共有近20項(xiàng)質(zhì)量問題被提交給開發(fā)商，一些內(nèi)容甚至寫到了報(bào)修單背面。
“什么時(shí)候能修完再驗(yàn)收？”
“我只負(fù)責(zé)驗(yàn)房，至于維修是開發(fā)商方面的事，我們驗(yàn)房師不是開發(fā)商這邊的?！?
對(duì)于自己和驗(yàn)房師的這一段對(duì)話，老曹顯得很不滿意，隨后陪同顧問的一句話更讓他的心情跌到谷底：“質(zhì)量問題確實(shí)挺普遍的，為了能趕得上給大家交房，工程有點(diǎn)快了?！?
這位驗(yàn)房師給了老曹兩個(gè)選擇：要么靜靜地等待維修，由于人多、問題多，時(shí)間無法保證；要么主動(dòng)簽訂延期收房合同，放棄開發(fā)商的賠償，但可以減免一定的物業(yè)費(fèi)，等到開發(fā)商全部修好后再收房。
這個(gè)選擇題讓老曹有點(diǎn)氣憤，但他依然認(rèn)為自己堅(jiān)持先驗(yàn)房再交錢還是明智的?！八麄円恢币笙冉毁M(fèi)、領(lǐng)鑰匙、簽合同交房再驗(yàn)房，我要不是拒絕了，估計(jì)這道選擇題都不能讓我做?！崩喜茉诘却刑?hào)時(shí)拒絕了旭輝現(xiàn)場(chǎng)銷售人員讓他直接簽約與交費(fèi)的要求，執(zhí)意要先看房再交錢?！安淮_保房屋質(zhì)量，我是不會(huì)交費(fèi)的?！?
盡管項(xiàng)目銷售表示會(huì)對(duì)存在問題的房屋進(jìn)行維修，但無明確日期讓大部分業(yè)主難以安心。 在旭輝26街區(qū)業(yè)主群中，大部分已經(jīng)收房或即將面臨收房的業(yè)主，對(duì)“房屋是否按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)施工”、“當(dāng)前交房暴露出的問題如何處理”等問題較為關(guān)注，并表示出了害怕開發(fā)商對(duì)先行交費(fèi)業(yè)主維修訴求置之不理的擔(dān)憂。
就開發(fā)商在業(yè)主交費(fèi)前是否有相關(guān)驗(yàn)房提示義務(wù)的問題，北京市京師律師事務(wù)所高級(jí)合伙人劉松濤指出，開發(fā)商對(duì)業(yè)主有相關(guān)驗(yàn)房提示義務(wù)。在買賣合同中，“先驗(yàn)后收”是通常的交易習(xí)慣，但一定是一種非正常現(xiàn)象，具有典型的霸王條款性質(zhì)，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本原則相悖。
限競(jìng)房：降價(jià)一成銷售不盡如人意
在商辦項(xiàng)目由于質(zhì)量問題被業(yè)主詬病的同時(shí)，旭輝位于房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)的限競(jìng)房項(xiàng)目——旭輝城的銷售也出現(xiàn)意想不到的難題。
旭輝城項(xiàng)目位于北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)良常路與京深路交口西側(cè)約1500米，占地面積為53579平方米，由北京盛鵬置業(yè)有限公司開發(fā)，是北京首個(gè)入市的限價(jià)型商品房。根據(jù)規(guī)定，旭輝城在進(jìn)行土地拍賣時(shí)便被限定了銷售價(jià)格：均價(jià)不超過38994元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過40944元/平方米。相較于目前房山區(qū)在售樓盤項(xiàng)目?jī)r(jià)格普遍在5萬元+的水平而言，旭輝城價(jià)格低于周邊項(xiàng)目超20%，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯。
在拿地之初，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，作為北京首批入市的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目，旭輝城除了具有一定價(jià)格優(yōu)勢(shì)外，以小三居為主的戶型設(shè)計(jì)也較為合理，滿足了大部分剛需購(gòu)房者的戶型要求。雖然地處五環(huán)之外，但是總價(jià)基本在500萬元以內(nèi)，相對(duì)而言性價(jià)比較高。
不過根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，今年6月16日開盤推出的700余套房源皆為東區(qū)，首付不高、設(shè)計(jì)不錯(cuò)，曾被預(yù)測(cè)開盤即售罄的旭輝城，直至今日簽約僅為百余套。
為了促進(jìn)項(xiàng)目銷售，項(xiàng)目銷售人員承認(rèn)旭輝推出限時(shí)特惠，即在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行排卡登記并交納1000元的VIP排卡費(fèi)的購(gòu)房者，可在購(gòu)房資質(zhì)審核通過后，以每平方米3.6萬-3.7萬元的單價(jià)優(yōu)惠購(gòu)房，相當(dāng)于現(xiàn)價(jià)打了一個(gè)9折。
“特惠房已經(jīng)進(jìn)入第五期，這次有30個(gè)VIP名額，截止日期為8月11日?！睂?duì)于記者提出的前四期是否也是通過特惠的方式銷售掉那100余套網(wǎng)簽房的，這位銷售人員并未予以回應(yīng)，只是表示：每期特惠的幅度不同，肯定越來越貴，越早買越合適。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，旭輝城簽約不理想，一方面，市房山商品房存量較大，符合購(gòu)房資質(zhì)的剛需人群數(shù)量有限。另一方面，限價(jià)商品房五年禁售的規(guī)定，也對(duì)剛需人群的購(gòu)房需求產(chǎn)生了一定抑制。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也指出，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后同樣是影響旭輝城銷售表現(xiàn)的因素之一?！靶褫x城目前拿證還不到兩個(gè)月，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)正常來說，一般要1-2個(gè)月后才會(huì)全面體現(xiàn)。”但張大偉也分析稱，目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量出現(xiàn)井噴，對(duì)于購(gòu)房者而言，其市場(chǎng)選擇已然增多。尤其是旭輝城項(xiàng)目位置相對(duì)處于非熱點(diǎn)區(qū)域，因而去化不如其他5萬元單價(jià)的五環(huán)周圍項(xiàng)目。
規(guī)模的代價(jià)
從2012年的96億元到2017年突破1000億元，旭輝僅用六年時(shí)間。第三方統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)克而瑞數(shù)據(jù)也顯示，旭輝2017年銷售金額排名全國(guó)房企第15位。
盡管銷售業(yè)績(jī)一路保持著高歌猛進(jìn)，但旭輝對(duì)于更大的規(guī)模仍然表現(xiàn)出十足的野心。在2017年年報(bào)中，旭輝提出了“2018年實(shí)現(xiàn)1400億元”的銷售目標(biāo)，而該公司“新五年戰(zhàn)略”中也提及，未來五年要向3000億元銷售規(guī)模進(jìn)軍，即到2021年實(shí)現(xiàn)銷售額3000億元，并且最終進(jìn)入行業(yè)TOP 8。
年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，旭輝2017年耗資452億元獲取土地項(xiàng)目78個(gè)，新增土地1320萬平方米，同比2016年的650萬平方米實(shí)現(xiàn)翻番。截至2017年底，旭輝已擁有土地儲(chǔ)備3100萬平方米，根據(jù)計(jì)劃，旭輝2018年至少會(huì)投入700億元資金用以增加土地儲(chǔ)備，擴(kuò)大在全國(guó)各地的布局。
對(duì)于旭輝而言，積極進(jìn)行投資之舉符合規(guī)模擴(kuò)張的導(dǎo)向。但在大規(guī)模擴(kuò)張之下，仍要注意一些問題，比如下半年要警惕市場(chǎng)降溫、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)增大等，同時(shí)也要注意對(duì)一些競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目進(jìn)行分析，防范部分項(xiàng)目面臨市場(chǎng)空間擠壓等風(fēng)險(xiǎn)。
