不能讓地價瘋導(dǎo)致房價瘋 三線城市湘潭前置調(diào)控
過往經(jīng)驗已經(jīng)昭示：如果只是限房價、推保障房，房價還是會摁下葫蘆浮起瓢。湖南省湘潭市的做法是：加強土地出讓價格調(diào)控，合理設(shè)置土地招拍掛最高限價，防控地價推漲房價。
8月16日，湘潭市人民政府辦公室發(fā)布了《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》（以下簡稱”意見”），要求在未來一年內(nèi)，全市將著力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，堅決遏制房價上漲。
這是繼7月23日晚間，湖南省住建廳印發(fā)《關(guān)于進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》出臺11條樓市調(diào)控舉措、防控省會長沙“溢出”效應(yīng)之后，湖南省內(nèi)第一個出臺穩(wěn)定樓市新政的市州。湘潭也是繼省會長沙之后，湖南省內(nèi)第二個推出限房價、限地價政策的市州。
安居客數(shù)據(jù)顯示，2018年7月份，湘潭新房均價5335元/平方米，環(huán)比上漲0.94%。
防控地價推漲房價
該意見第一條就明確，建立新建商品住房價格穩(wěn)控機制，要求市國土資源局作為牽頭責(zé)任單位，加強土地出讓價格調(diào)控，合理設(shè)置土地招拍掛最高限價，防控地價推漲房價。
同時，該市責(zé)成市發(fā)改委、市住建局按照與本地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展增長速度基本適應(yīng)的原則，分區(qū)域、分時段、分類別，制定商品住房價格指導(dǎo)方案，指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理定價。并嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價、一房一價規(guī)定，嚴(yán)格按照申報價格對外銷售。
對預(yù)售方案價格過高且不接受預(yù)售主管部門指導(dǎo)的商品房項目，市住建局暫不核發(fā)預(yù)售許可證書，預(yù)售價格經(jīng)申報備案后，在規(guī)定時段內(nèi)原則上不得變更，對銷售較熱的區(qū)域、房價較高的房地產(chǎn)開發(fā)項目，實行重點管控。
“這意味著不僅要控制房價，還對穩(wěn)定地價提出了明確要求?！毕嫣妒袊临Y源局相關(guān)負責(zé)人向中國房地產(chǎn)報記者表示。
和全國不少城市一致，自2016年下半年以來，伴隨著房價上漲，加上部分棚改拆遷的助推和交通配套的日益完善，湘潭市的商品房土地出讓金不斷上漲，致使土地征用成本逐年抬高。還好的是，湘潭樓市調(diào)控的及時部署和逐漸深入，目前該市樓市呈現(xiàn)趨穩(wěn)的態(tài)勢。
湘潭市住建局最新發(fā)布的房地產(chǎn)市場交易情況報告顯示，2018年5月，湘潭市城區(qū)新建商品房共計銷售38.84萬平方米，同比增長4.97%，其中商品住宅銷售33萬平方米，同比下降3.17%。截至5月底，該市城區(qū)新建商品房剩余可售量為203.28萬平方米，與2017年底相比下降26.38%。其中，商品住宅剩余可售量為115.85萬平方米，與2017年底相比下降32.62%。
二手房市場方面，5月份該市城區(qū)二手房銷售20.46萬平方米，同比增長27.88%，其中二手住宅銷售15.75萬平方米，同比增長72.7%。
從規(guī)劃源頭抓起，保障剛性需求
在強化住房建設(shè)規(guī)劃引領(lǐng)方面，湘潭市此次提出，積極構(gòu)建由公共租賃住房、社會租賃住房和安居型住房、市場商品住房構(gòu)成的多層次住房供應(yīng)與保障體系，加快建立多主體供應(yīng)，多渠道保障，租購并舉的房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。調(diào)整優(yōu)化市城區(qū)2018年度以及2019-2020年度中期住房建設(shè)規(guī)劃，明確住房發(fā)展目標(biāo)、住房和用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)、時序。
湘潭市政府方面告訴記者，此次出臺的意見，強化了住房建設(shè)規(guī)劃的剛性執(zhí)行，要求其主要目標(biāo)和指標(biāo)納入全市經(jīng)濟社會發(fā)展預(yù)期指標(biāo)管理。即按照住房建設(shè)規(guī)劃確定的住房及用地年度供應(yīng)總量，結(jié)合商品住宅銷量、價格和庫存的變化情況，分區(qū)城、分類別把控土地供應(yīng)和規(guī)劃審批節(jié)奏，確保住房供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理。并適度加大普通商品住房供應(yīng)明顯不足及銷售熱點區(qū)域的商品住房供應(yīng)總量，提高中低價位、中小套型普通商品住房供應(yīng)比例，切實滿足群眾自住需求。
在保障住房剛性需求方面，湘潭市將按照“限地價、限房價、限面積”的原則，在新建商品房住宅小區(qū)試點配套建設(shè)或盤活利用現(xiàn)有土地資源建設(shè)安居型住房，銷售價格低于同區(qū)域商品住房銷售價格，以滿足引進產(chǎn)業(yè)人才、城市中等偏低收入家庭等戶籍居民和非戶籍穩(wěn)定就業(yè)居民的首套住房剛性需求。
而在國家倡導(dǎo)的培育和發(fā)展住房租賃市場方面，上述意見提出，將加快租賃信息管理平臺建設(shè)，加強租賃合同備案管理。鼓勵符合條件的企業(yè)組建專業(yè)住房租賃經(jīng)營機構(gòu)，通過新建、購買、租賃等方式多渠道籌集社會租賃住房房源，擴大保障性住房租賃補貼發(fā)放面，將符合住房保障條件的外來務(wù)工人員納入租賃補貼保障范圍。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前湘潭市經(jīng)濟形勢總體向好。2018年1-6月，該市地區(qū)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入分別增長7.5%、7.1%、8%。這也給土地和樓市調(diào)控創(chuàng)造了好的基礎(chǔ)。
整頓樓市亂象，引導(dǎo)預(yù)期保穩(wěn)定
最近這些年來，各地哄抬房價、捂地起價等樓市亂象頻出，湘潭市也不例外。
湘潭市正在部署開展房地產(chǎn)市場大排查、大整治、大規(guī)范專項行動，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為。既嚴(yán)格土地管控，重點查處未按時開竣工，閑置、非法轉(zhuǎn)讓土地等行為，又加強項目建設(shè)監(jiān)管，重點查處未批先建或未按照規(guī)劃、施工許可證的規(guī)定進行建設(shè)等行為。
在強化價格管理上，該市將不僅重點查處哄抬房價、價格欺詐、不明碼標(biāo)價等行為，還規(guī)范商品房交易秩序，全面實行二手房合同網(wǎng)簽備案，重點查處違法預(yù)售、挪用預(yù)售款、投機炒房、捂盤惜售、違規(guī)代理、合同欺詐、發(fā)布違法廣告等行為。并執(zhí)行差別化公積金政策，重點查處房地產(chǎn)企業(yè)拒絕購房人使用公積金貸款等行為。
對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)的違法違規(guī)行為，湘潭市將依據(jù)其情節(jié)輕重，予以約談、限期整改、記錄不良行為公示、媒體曝光、列入誠信黑名單，且將其納入企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)予以懲戒。
合理引導(dǎo)預(yù)期也是保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的一個重要工作。為了加強輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理，湘潭市要求有關(guān)方面主動加強政策解讀和市場信息公開，建立房地產(chǎn)市場信息周報制度，引導(dǎo)居民理性消費，嚴(yán)厲打擊炒作渲染房價上漲、散布虛假信息等行為。
在上述基礎(chǔ)上，該市專門成立了由常務(wù)副市長任組長的湘潭市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作領(lǐng)導(dǎo)小組，檢查督促相關(guān)工作落實情況。并要求各縣市政府切實落實地方主體責(zé)任，市直機關(guān)相關(guān)單位切實履行法定監(jiān)管責(zé)任，形成市、縣縱向聯(lián)動，各部門橫向配合，齊抓共管、同向發(fā)力，構(gòu)建促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任體系。
湘潭市政府相關(guān)人士告訴中國房地產(chǎn)報記者：“市委、市政府將組織考核督查，對因工作不力，造成市場波動大、未實現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的單位和個人，予以嚴(yán)肅追責(zé)問責(zé)。”
一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士認為，地方政府一方面希望賣地賺錢，但另一方面也不希望房價過高，因為，房價過高會影響城市長遠的競爭力，“外人對湘潭的印象首先是‘檳榔’‘毛主席’‘齊白石’，但這個三線城市，從2016年開始，樓市就打破了長久以來的沉寂。但愿湘潭這次在通過前端調(diào)控地價管得住房價，并探索出新的經(jīng)驗，這也是現(xiàn)在很多三四線城市都要面對的形勢”。
