城市房租上漲 如何讓1.68億租戶“房住不被炒”
現(xiàn)今房租上漲的邏輯是供給減少，資本驅(qū)動炒房，剛需不得不接盤
“房住不炒”正面臨新問題，在限購限價房市新政的高壓下，房租卻暴漲，可謂“按下葫蘆起了瓢”。
數(shù)據(jù)顯示，7月份北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢、重慶、南京、杭州和成都十大城市租金環(huán)比均有所上漲。其中以北京、上海、深圳的租金漲幅最猛，北京7月份房租同比上漲3.1%，東城區(qū)和順義區(qū)房租環(huán)比漲幅更分別達(dá)到10.5%和10.7%，部分小區(qū)甚至漲幅超過30%。
表面上看，本輪房租上漲是由中介代表的資本驅(qū)動所至，壟斷房源，哄抬租金。北京市住建委聯(lián)合銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門于8月17日集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，以打壓炒作行為。而深層看，北京房租上升的原因，資本驅(qū)動只是助推，主要還是供給減少，租房市場的底層供應(yīng)量被大量抽掉，加之“共有產(chǎn)權(quán)房”、“公租房”不能立馬跟上，造成供需面突然失衡，“3個人爭一套房變成了8個人爭”，房租上漲成為必然。
供給減少，資本驅(qū)動炒房，剛需不得不接盤，這個上漲邏輯在北京以外的其他城市也成立。這也與非理性炒作房價的邏輯如出一轍，無非是通過壟斷房源，過去是抬高房價現(xiàn)在變?yōu)槌锤咦饨?，將成本轉(zhuǎn)嫁給剛需用戶從中漁利。必須看到，打擊中介資本炒作只能解決租金暴漲于一時，卻難以建立抑制租金上漲的長效機(jī)制。
要“房住不炒”，除了嚴(yán)控壟斷炒作，還要完善法規(guī)保障租客權(quán)益，但關(guān)鍵的，還在保障供給，從平衡供求面上下功夫。
首先要保障住房供給的基本面。導(dǎo)致北京租金上漲的直接原因是大面積拆違及其他行政法規(guī)導(dǎo)致的租賃面積的減少，但同時公租房、廉租房供應(yīng)不能及時跟上，供需面失衡，為炒作者提供了漁利空間。
數(shù)據(jù)顯示，目前北京租賃人口為800萬人，而租賃房源量僅為350萬間，租賃缺口達(dá)400萬間以上。炒作資本焉能不興風(fēng)作浪？
只有充分培育住房租賃市場，促進(jìn)房屋租賃行業(yè)快速發(fā)展，才能從根本上解決供需失衡問題。目前，全國已有超過40座城市多次發(fā)布相關(guān)政策，細(xì)化房地產(chǎn)租賃市場的發(fā)展和監(jiān)管，涉及租賃雙方權(quán)益、增加租賃住房供應(yīng)以及發(fā)展租賃企業(yè)三個層面，涉及公共服務(wù)權(quán)益、住房公積金、稅收優(yōu)惠、租賃權(quán)益保障等多個方面，但顯然，政策支持還一時難解剛需之渴，房源供給的結(jié)構(gòu)性短缺仍是制約我國住房租賃市場發(fā)展的一大瓶頸。
截至目前，我國租賃人口共計(jì)1.68億，租賃房源供給端與租客需求端的匹配性面臨考驗(yàn)。推動租賃市場長期健康發(fā)展，一方面要加強(qiáng)市場規(guī)范整頓，另一方面還要加大市場供給。
根據(jù)北京市政府規(guī)劃，2017-2021年，北京將建設(shè)50萬套租賃住房，并確定了39個集體土地租賃住房項(xiàng)目，總建設(shè)面積約321萬平方米。但由于上述租賃住房仍未大規(guī)模入市，北京市租賃住房市場仍舊供不應(yīng)求。只要供需失衡現(xiàn)狀一刻得不到改善，租金上漲就隨時有可能發(fā)生。
其次要保障租房一方的基本權(quán)益。本輪上漲中，出現(xiàn)中介吃差價、“二房東囤房”以及房東見利肆意違反合同哄趕租客等行為。這方面必須以法律來進(jìn)行限制和規(guī)范，保障租客權(quán)益。
實(shí)際上，租金上漲的管控在發(fā)達(dá)國家已有參照。德國通過《民法典》《租金額度規(guī)定法》《出租權(quán)利修改法案》等立法渠道，對維護(hù)承租人合法權(quán)益進(jìn)行保護(hù)，并對一定期限內(nèi)的最近漲幅做出限制。美國的法律還規(guī)定，房東不能隨意漲房租，房租每年的升幅不能超過平均工資的增加幅度和通脹幅度；房東不能輕易毀約，更不能隨意趕走房客，只要房客有正當(dāng)理由，比如失業(yè)，哪怕白住三個月，也不能趕走房客；房東與房客有任何矛盾，最后得上法庭打官司，由法官判決誰是誰非；房東在更換新房客之前，必須將房屋修繕一新，由房東負(fù)責(zé)日常維修服務(wù)，等等。法律最大限度保障了租戶的利益，使房客享有充分的安全感，租賃市場才能有良性的發(fā)展。
第三要打擊壟斷炒租。不得哄抬租金搶占房源，更不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。
“房住不炒”是增加百姓獲得感的關(guān)鍵點(diǎn)。治理房租亂象，需要打壓炒作之風(fēng)，明確租房權(quán)益，更需要保障供給，讓中國1.68億租賃人口住有所居。
