限競房時(shí)代高端商品房價(jià)值崛起
66個(gè)項(xiàng)目、500萬平方米面積、3000億貨值……異軍突起的限競房正以當(dāng)仁不讓的主角之勢大展風(fēng)采，并憑借自身的巨量供應(yīng)及足夠的價(jià)格優(yōu)勢，引導(dǎo)市場回歸理性。全新的限競房時(shí)代不僅令商品房倍感承壓，也順勢將北京樓市推向關(guān)鍵的十字路口。限競房OR商品房？究竟如何做出合適選擇?
限競房產(chǎn)生于“限房價(jià)，競地價(jià)”的土地出讓方式，由于最高售價(jià)和銷售均價(jià)已經(jīng)明確規(guī)定，故而擁有“先天”的價(jià)格優(yōu)勢。“限”字當(dāng)頭之下，即將噴薄而出的大量供應(yīng)，將緩解北京市場供需矛盾，逐步穩(wěn)定房價(jià)，引導(dǎo)市場回歸理性，進(jìn)一步落實(shí)“房住不炒”。
限競房的好處首先在于價(jià)格。來自機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，限競房的平均單價(jià)在5萬元/平米上下，在當(dāng)前市場行情下，城六區(qū)基本是和二手房倒掛態(tài)勢，和周邊純商品房相比價(jià)格優(yōu)勢更為明顯。
然而，限競房并不是包治百病的特效靈藥，其有著明晰的市場定位與目標(biāo)指向。一者，限競房有巨大的時(shí)間代價(jià)。限競房有5年禁售期的規(guī)定，若加上交付兩年和取得房本兩年的時(shí)間，算起來得持有9年左右時(shí)間不能在市場流動(dòng)，甚至更久。對于購房者來說“限售”規(guī)定使得這一進(jìn)程中無法通過房產(chǎn)置換來進(jìn)行居住空間的升級。而時(shí)間代價(jià)與財(cái)務(wù)成本尚在其次，最無法預(yù)料的是政策變動(dòng)的不確定性。與之相較，純商品房能夠自由在市場中交易流轉(zhuǎn)，對于有投資取向的置業(yè)者來說，純商品房在進(jìn)退上更靈活。
再者，就正常邏輯而言，由于“限房價(jià)、競地價(jià)”的拿地方式，限競房面臨較大的成本壓力，在這一前提下，產(chǎn)品的品質(zhì)打造的空間將十分有限，對于改善置業(yè)需求來說，能否滿足其品質(zhì)要求，尚是存疑之處。
其次，限競房的銷售方式也令其產(chǎn)權(quán)去向面臨很大的不確定性。據(jù)最新出臺(tái)的管理辦法，如果銷售限價(jià)與周邊市場價(jià)格評估價(jià)之比低于85%（價(jià)差比高于15%）時(shí)，這些價(jià)差較大的焦點(diǎn)項(xiàng)目將轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。
經(jīng)過初步測算，約有20%的現(xiàn)有限競房或被收做共有產(chǎn)權(quán)房。以今年6月底被中鐵拿下的中央別墅區(qū)后沙峪限競房項(xiàng)目為例，其限售最高價(jià)為5.8萬元/平米，如其1年后規(guī)劃批建時(shí)，區(qū)域評估價(jià)（多為二手房均價(jià)）超過6.9萬元/平米時(shí)，就低于85%規(guī)定，進(jìn)而有可能被收為共有產(chǎn)權(quán)住房。
據(jù)了解，除中鐵項(xiàng)目外，中央別墅區(qū)區(qū)域還有中糧與旭輝聯(lián)合競得的孫河限競房項(xiàng)目，限售價(jià)不超過7萬元/平米，不過，對于區(qū)域內(nèi)商品房而言，尚難以構(gòu)成威脅，除了其價(jià)格優(yōu)勢并不十分顯著，上市日期較遠(yuǎn)也是更實(shí)際的問題，而位置更為成熟的商品別墅優(yōu)山美地D區(qū)即將推新，對于目標(biāo)明確的置業(yè)需求而言，顯然更具現(xiàn)實(shí)意義。據(jù)了解，優(yōu)山美地D區(qū)作為中央別墅區(qū)核心區(qū)僅有的有貨值可售的純別墅項(xiàng)目，憑借周邊密集的國際名校資源獲得大量擁躉，對于這些需求而言，短期教育置業(yè)目的明確，過長的等待時(shí)間和諸多上市限制顯然與其需求不符。
事實(shí)上，作為多渠道供應(yīng)和多手段并舉的有益探索，限競房更符合剛需群體的需求。而純商品房則仍然有其無可取代的優(yōu)勢，依然是改善置業(yè)的首選。清晰的置業(yè)邏輯之下，兩者并非非此即彼，而是各有覆蓋，共同豐富著當(dāng)前的住房供應(yīng)體系。
