2018年 最慘的炒房客是他們……
眼見他起高樓，眼見他宴賓客，眼見他樓塌了。
桃花扇底，不用看前朝往事，僅僅在樓市這兩三年里，我們就看到無數(shù)的興旺衰替。
如果評選2018年最慘的“年度炒房客”，恐怕當(dāng)屬“長租公寓運(yùn)營商”了。
如今，這個(gè)行業(yè)正經(jīng)歷著雪崩前期的“裂變”，大面積的崩潰即將開始。最終，雖然長租公寓這個(gè)行業(yè)將永生，但當(dāng)下這批企業(yè)中的90%將死亡或者消失，最慘的時(shí)候才剛剛開始，最慘的時(shí)候正在到來。
讓我們回顧一下最近半個(gè)月來，這個(gè)行業(yè)發(fā)生的劇烈變化：
1、在今年8月之前，長租公寓都是官方支持的行業(yè)，并給予金融創(chuàng)新的空間，以期落實(shí)“房住不炒”和“租購?fù)瑱?quán)”的理念。但事實(shí)上，從今年初以來，就不斷有“長租公寓推高租金”的竊竊私語，但一直影響不大。
2、8月中旬，北京等城市房租大漲引起關(guān)注，我愛我家副總裁胡景暉向記者爆料：是長租公寓爭搶市場份額，引發(fā)的這一輪上漲。隨后，胡景暉被迫辭職，爆出這個(gè)行業(yè)更多的“料”。“自如”、“相寓”、“蛋殼”等長租公寓負(fù)責(zé)人，被北京官方約談。
3、胡景暉預(yù)言，由于預(yù)收的房租被長租公寓運(yùn)營商用來盲目擴(kuò)張，未來這個(gè)行業(yè)會爆發(fā)P2P式的危機(jī)。話音剛落，杭州的長租公寓運(yùn)營商“鼎家”發(fā)布公告稱，因公司經(jīng)營不善導(dǎo)致資金鏈斷裂，已停止運(yùn)營，涉及租戶超過4000人。
4、這個(gè)周末，長租公寓行業(yè)再爆兩大新聞：
第一，某公眾號發(fā)布了一篇題為《阿里P7員工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》的文章，稱阿里一位王姓員工，在2018年5月租住了位于杭州濱江區(qū)的“自如”的一間公寓，7月中旬得白血病去世，后來王先生的家人檢測發(fā)現(xiàn)這個(gè)房間甲醛嚴(yán)重超標(biāo)。一輪“甲醛房”的輿論風(fēng)暴降臨了。
第二，據(jù)“財(cái)經(jīng)”報(bào)道，北京銀行、建設(shè)銀行、平安銀行等金融機(jī)構(gòu)均已暫停租房貸款業(yè)務(wù)。
種種跡象顯示，“長租公寓”的“春秋時(shí)代”即將終結(jié)，未來將進(jìn)入“戰(zhàn)國時(shí)代”。而這個(gè)時(shí)代的轉(zhuǎn)換，將帶來大量企業(yè)的倒閉。
關(guān)于長租公寓，我手頭有一份截至2018年3月的統(tǒng)計(jì)（58集團(tuán)統(tǒng)計(jì)）：全國范圍內(nèi)各類長租公寓品牌達(dá)1200多家，房源規(guī)模逾202萬間。
“春秋時(shí)代結(jié)束”的意思是：這1200多家品牌，其中超過90%將在未來一段時(shí)間里消失，很多人的投資將血本無歸，跟當(dāng)初盲目投資共享單車一樣。
而“戰(zhàn)國時(shí)代來臨”的意思是說：最終，能在這個(gè)領(lǐng)域玩下去的，必須有能力獲得長期、低成本資金，以及長期、低成本的房源。其中后者更為重要。
誰能玩下去？估計(jì)是“地方政府+銀行”、“地方政府+保險(xiǎn)公司”、“大開發(fā)商+銀行（或保險(xiǎn)公司）”、“城郊集體經(jīng)濟(jì)大地主+銀行（保險(xiǎn)公司）”。
到目前為止，絕大多數(shù)進(jìn)入長租公寓的資金，都帶有盲目性，試圖通過燒錢、跑馬圈地，打時(shí)間差獲得風(fēng)投、高估值、高市場份額，然后探索盈利模式，最終在資本市場修成正果。
但風(fēng)口結(jié)束了。政府和民眾終于達(dá)成了共識，長租公寓如果不向下壓縮成本，而只是向上攫取價(jià)值（提價(jià)），最終會摧毀城市競爭力，也會造成租金泡沫。
到目前為止，長租公寓在“春秋時(shí)代”的打法是：跟業(yè)主簽署長期租約（誘以高租金），然后“賣”給租戶，讓租戶去申請“租金貸”，運(yùn)營商一次性獲取1年的租金，但跟業(yè)主一般是月結(jié)或者季結(jié)。這樣，就可以獲得資金（時(shí)間）差，用來去跑馬圈地，高價(jià)簽更多房源。
這個(gè)游戲可以玩下去的前提是：拿到的房源，有相當(dāng)比例可以租出去，才能在財(cái)務(wù)上獲得支撐。為了讓房租暴漲有合理性，長租公寓運(yùn)營商一般會裝修房子，配上家具家電，并在裝修的時(shí)候把房間“拆細(xì)”，至少在客廳增加一間房。
但現(xiàn)在這個(gè)模式遭遇了“四面楚歌”：
第一，高價(jià)擴(kuò)張，被政府嚴(yán)厲禁止；
第二，租金貸被銀行收緊，走P2P和民間金融公司，顯然成本太高；
第三，“白血病事件”勢必讓新裝修的公寓幾個(gè)月內(nèi)無法出租，這會繼續(xù)加大運(yùn)營成本。
所以，沒有資金優(yōu)勢、房源優(yōu)勢的普通民企，其實(shí)已經(jīng)沒有資格玩長租公寓的模式了。等待他們的，只有被收購兼并，或者自動(dòng)退出，或者破產(chǎn)清算。
未來能在政府強(qiáng)管控下玩下去的，只有“房價(jià)成本低”、“資金成本低”的企業(yè)了。比如政府劃撥、定向轉(zhuǎn)讓的土地，專門做成長租公寓，其成本相當(dāng)于商品房的二分之一、三分之一，自然有條件長期低價(jià)；集體土地直接入市，省去了政府征地、拍賣的環(huán)節(jié)，土地成本更低。至于銀行、保險(xiǎn)的長線資金，則有資金低成本的優(yōu)勢。
展望未來，上述幾類玩家（政府、農(nóng)村集體、大開發(fā)商、銀行、保險(xiǎn)公司）排列組合出來的長租公寓運(yùn)營商，才能真正長期存在，也才能抗住調(diào)控。
當(dāng)然，“作坊式”的小二房東，也能玩下去；他們一直就存在，將來也會存在。至于現(xiàn)在的長租公寓品牌，絕大部分會消亡，他們就是2018年最慘的炒房客，只不過他們炒的是“房租”，賭的是一種新業(yè)態(tài)。
很顯然，他們被市場調(diào)戲了，被自己調(diào)戲了，現(xiàn)在是他們買單的時(shí)候。
還是那句話：如果你生活在人口有顯著增量的、高級別的中心城市，你是剛需或者改善型需求，還是盡量早買房子吧。房價(jià)短期的波動(dòng)，其實(shí)不重要。你越在意短期波動(dòng)，你越容易錯(cuò)失上車的機(jī)會，最后貪小便宜吃大虧，只能去當(dāng)長租公寓的客戶。
