懸浮在北京樓市頭頂?shù)?6顆“炸彈”
現(xiàn)在不僅僅是購房者沒錢買房了，也沒幾個開發(fā)商還有錢拿地了！當(dāng)然少部分國企可能會說“我還行”
如果過去年三年，真有認(rèn)真調(diào)控的城市，或者說選一個調(diào)控最拼命的成，那么肯定的北京了。已經(jīng)入市的9000多套限競房，平均網(wǎng)簽只有12%，計(jì)算認(rèn)購，實(shí)際銷售比例也只在4成左右，而且分化明顯。
昨天北京又釋放了一個重磅，要供應(yīng)66宗住宅用地。這是什么概念？
偉哥簡單的統(tǒng)計(jì)了一下，在過去全國4個一線城市中，每年成交的商品房住宅土地，多的一年只有280宗，少的一年只有130宗，而在已經(jīng)過去的2018年截至日前，到現(xiàn)在，京滬廣深4個城市合計(jì)住宅土地只成交了120宗。
也就是說，北京如果這66宗地真供應(yīng)入市了，那么供應(yīng)量井噴是可以預(yù)期的，而且從當(dāng)下市場情況看，也很可能出現(xiàn)大量的土地流標(biāo)。
1：細(xì)分一下這66宗地的具體情況：
這66宗住宅地塊：海淀3宗22萬平米，朝陽區(qū)9宗95.5萬平米,石景山5宗81.3萬平米，豐臺8宗130.4萬平米,大興區(qū)6宗75.5萬平米，昌平5宗128萬平米。通州2宗18.5萬平米，房山5宗56.3萬平米，門頭溝4宗77萬平米,順義區(qū)9宗113.887萬平米，密云3宗39.4萬平米，懷柔3宗36.7萬平米，延慶2宗31萬平米，平谷兩宗26萬平米。
其次：年內(nèi)合計(jì)土地出讓金為868億，而2017年同期土地出讓金金額則高達(dá)1701億，2018年截至日前，年內(nèi)，北京土地出讓金同比減少了49%。
預(yù)計(jì)2018年北京土地市場成交金額將比2017年出現(xiàn)非常明顯的下調(diào)。住宅土地少賣了649億。土地溢價率在2017年同期為28%，而2018年則只有14.54%，更是出現(xiàn)了7宗流標(biāo)土地。
第三：北京土地供應(yīng)大量上漲，如果落地，預(yù)計(jì)將出現(xiàn)大量流標(biāo)
整體看，北京2018年來，所有住宅類物業(yè)銷售簽約只有939億，同比持續(xù)下調(diào)，這種情況下，開發(fā)商拿地積極性明顯降低。
如果66宗住宅土地加速供應(yīng)，特別是其中的供應(yīng)量相對集中的朝陽區(qū)、順義區(qū)、昌平區(qū)、石景山區(qū)、門頭溝區(qū)，將受到供應(yīng)量上漲的沖擊，區(qū)域市場有可能出現(xiàn)明顯調(diào)整。
從土地市場降溫情況看：流標(biāo)集中出現(xiàn)的原因有幾點(diǎn)
1：最主要原因是房地產(chǎn)調(diào)控下，土地屬性復(fù)雜，所有土地全面限價，商品房限價，同時大量土地共有產(chǎn)權(quán)，北京作為全國房地產(chǎn)調(diào)控的標(biāo)桿城市，二手房價格官方統(tǒng)計(jì)下調(diào)了13%，這種情況下，全行業(yè)虧損已經(jīng)出現(xiàn)。
2：整體房地產(chǎn)企業(yè)的平均資金情況持續(xù)緊張，流標(biāo)的7宗住宅地塊，全部都是高總價或者偏遠(yuǎn)地塊，對于當(dāng)下融資渠道來說，2018年最明顯的收緊是信托資金進(jìn)入房地產(chǎn)收緊，這使得房企拿地，特別是拿大地塊的難度越來越大。
3：地塊的本身屬性還建與限價特別嚴(yán)格。流標(biāo)的土地屬性大部分較差。特別是部分商業(yè)類土地，更是因?yàn)樯虡I(yè)限購嚴(yán)格而出現(xiàn)了大量流標(biāo)
整體看，2018年北京土地市場持續(xù)低迷，住宅土地均接近底價成交。
預(yù)計(jì)2018年四季度的北京土地市場將繼續(xù)低迷。房企拿地積極性不高，對非熱門地塊將繼續(xù)看冷。2018年將可能繼續(xù)出現(xiàn)土地流標(biāo)現(xiàn)象。
如果這66宗地能有3-4成在2018年入市，那么整體市場就將受到重創(chuàng)。下行難以避免。沒有區(qū)位優(yōu)勢的項(xiàng)目可能會繼續(xù)降溫。
