深圳：地下商業(yè)多低端雷同 互聯(lián)互通成趨勢(shì)
時(shí)間：2018/10/5
瀏覽量:
1294
日前，深圳市規(guī)劃國(guó)土委就《深圳市地下空間開發(fā)利用暫行辦法(征求意見稿)》(以下簡(jiǎn)稱《暫行辦法》)舉行微信立法聽證會(huì)。這是深圳市規(guī)劃國(guó)土委自5月發(fā)布項(xiàng)目招標(biāo)公告、宣布擬修訂10年前頒布的《深圳市地下空間開發(fā)利用暫行辦法》后，又一搬上臺(tái)面的重要工作。據(jù)悉，《暫行辦法》將對(duì)地下空間規(guī)劃體系、土地使用權(quán)出讓等內(nèi)容進(jìn)行較大調(diào)整，重新梳理完善深圳地下空間規(guī)劃建設(shè)管理制度體系，促進(jìn)地下空間資源的保護(hù)和合理利用。
寫字樓
“向地下要空間”已經(jīng)成為深圳城市規(guī)劃的焦點(diǎn)。今年7月，深圳華強(qiáng)北誕生了全國(guó)最長(zhǎng)的地下商業(yè)街。再推前至5月，國(guó)際會(huì)展中心全球最大地下室落成，前海、龍崗相繼披露地下城的規(guī)劃。走訪深圳地下空間，除地下停車場(chǎng)與軌道交通之外，地下商業(yè)已經(jīng)成為地下空間利用的重要組成部分。從深圳地下商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀、挑戰(zhàn)與機(jī)遇，或許不難預(yù)想深圳地下空間未來可行的發(fā)展路徑。
現(xiàn)狀
“標(biāo)兵”也有共同的煩惱
深圳地下商業(yè)多標(biāo)桿項(xiàng)目
全國(guó)地下商業(yè)蓬勃發(fā)展，深圳不乏標(biāo)桿項(xiàng)目，從全國(guó)最長(zhǎng)的地下商業(yè)街在華強(qiáng)北落成，到連城新天地和益田假日廣場(chǎng)從建起至今就一直客流不斷。“這和深圳軌道交通及商圈發(fā)展迅猛密切相關(guān)”，中國(guó)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁對(duì)深圳地下空間的發(fā)展印象深刻。
20年間，深圳地下空間的開發(fā)從初期利用人防通道建設(shè)地下車庫，發(fā)展至中期落成軌道交通，再至如今依托軌道及商圈、綜合體開發(fā)地下空間，尤以地下商業(yè)空間近年來發(fā)展迅速。7月，全國(guó)最長(zhǎng)的地下商業(yè)街在華強(qiáng)北落成，頂著“全國(guó)最大地下商業(yè)空間”光環(huán)誕生，此街一時(shí)刷屏朋友圈。
多以軌道交通、商業(yè)綜合體驅(qū)動(dòng)
據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，深圳目前在地鐵沿線開發(fā)的有27個(gè)地下商業(yè)項(xiàng)目，其中五成以上的項(xiàng)目在與軌道交通接軌外，還和購(gòu)物中心或大型百貨等商業(yè)綜合體聯(lián)通。在傳統(tǒng)的地下商業(yè)街日漸被人們遺忘之際，伴隨著城市軌道交通的建設(shè)而興起的地下商業(yè)空間的開發(fā)正成為各大城市新的熱潮，其中尤以深圳等一線城市為最。
連城新天地與益田假日廣場(chǎng)，分別坐落在福田與南山的核心商圈。連城新天地周圍有星河Coco Park、皇庭廣場(chǎng)，與地鐵1號(hào)線、4號(hào)線接軌；而益田假日廣場(chǎng)的地下商業(yè)則與地上購(gòu)物中心聯(lián)動(dòng)，其與世界之窗地鐵站聯(lián)通。兩者作為老牌的地下商業(yè)項(xiàng)目，客如潮水。
記者曾在一周內(nèi)三次打卡益田假日廣場(chǎng)的地下商業(yè)街，不管是工作日的中午、晚上，還是周末時(shí)間段，這里的地下商業(yè)總有不斷的客流。如果仔細(xì)觀察，一間百平米大小的西遇門店就矗立在這里。作為從深圳走向全國(guó)的快時(shí)尚品牌，創(chuàng)始人石曉華透露這家看似“不打眼”的店鋪一年?duì)I收實(shí)則以千萬元計(jì)算。
體量參差，業(yè)態(tài)低端雷同
深圳地下商業(yè)作為業(yè)內(nèi)“標(biāo)兵”，也會(huì)面對(duì)業(yè)界共同面對(duì)的煩惱。深圳作為商業(yè)新業(yè)態(tài)的試驗(yàn)田，率先形成一城多核心的城市格局。但即便如此，體量參差、業(yè)態(tài)相對(duì)低端雷同依舊在深圳地下商業(yè)項(xiàng)目中看得到。部分地下商業(yè)項(xiàng)目甚至出現(xiàn)空置、市民的需求無法很好滿足自然難以持續(xù)形成客流高峰，不少店家都向記者吐露其運(yùn)營(yíng)狀況也并未如預(yù)期般良好。輕餐飲、主打女性的潮流服飾，成為當(dāng)中最常見的業(yè)態(tài)。不同于地上商業(yè)動(dòng)輒有上百平米的品牌大店入駐，大部分的地下商城還是集中在30平米左右的小鋪，人流高峰常集中在午飯時(shí)間段。
對(duì)在平安金融大廈附近從事金融交易工作的白領(lǐng)鄭紫云而言，購(gòu)物公園底下的地下商城，更多是午餐首選地。相較于購(gòu)物中心里的餐飲店動(dòng)輒人均五六十元，地下商城的餐飲價(jià)格更親民，20元出頭也可以吃得很好。目前，消費(fèi)者的消費(fèi)，更多集中在地面購(gòu)物中心或者步行街完成，衣食住行這樣的一條龍消費(fèi)，在地下商城很難完全滿足。
運(yùn)營(yíng)缺位，租金是道坎
人流多、客流少，成了華聯(lián)街糖果鋪店家小白的苦惱。開業(yè)于2005年4月，華聯(lián)街是深圳首個(gè)純地鐵商業(yè)空間，與科學(xué)館地鐵站相連，上下班高峰期給這里注入密集人流?！耙?yàn)檫@里并不聯(lián)通大型購(gòu)物中心，往來的更多是沒有明確消費(fèi)目的的通勤族，就是經(jīng)過了順便買點(diǎn)小零碎?！毙“卓偨Y(jié)，歸根結(jié)底是地下商城的硬件環(huán)境還跟不上，市民的消費(fèi)習(xí)慣還沒有培養(yǎng)起來。
相距不遠(yuǎn)，羅湖東門商圈的地下商城羅湖E街也頗有些冷清，30平米的租金在一萬元左右。和往年不同，今年羅湖E街正在裝修升級(jí)、業(yè)態(tài)也有不同程度調(diào)整。羅湖E街相關(guān)負(fù)責(zé)人樸先生告訴記者，這也是順應(yīng)消費(fèi)升級(jí)的大趨勢(shì)?！败壍郎虡I(yè)目前營(yíng)運(yùn)的現(xiàn)狀，就是每一至兩年會(huì)有一個(gè)業(yè)態(tài)調(diào)整，主要是淘汰迭代掉一些銷售不佳的品牌?！?br /> 硬件裝修跟上了，地下商業(yè)空間距離真正招來消費(fèi)者或許還隔著更大的“攔路虎”。運(yùn)營(yíng)缺位，很大程度又來自于投資收益難對(duì)等、物權(quán)難以統(tǒng)一等癥結(jié)。車公廟豐盛町是綜合經(jīng)營(yíng)模式，雖說統(tǒng)一運(yùn)作，但查詢其物權(quán)持有，約三成由小業(yè)主持有，七成才由開發(fā)商自持。這樣的發(fā)展模式，由于歷史遺留問題并不少見。
在深圳時(shí)尚商業(yè)集團(tuán)企劃經(jīng)理李文進(jìn)看來，地下空間開發(fā)利用的門檻與成本遠(yuǎn)高于地上，光是建設(shè)上就對(duì)通風(fēng)、采光、消防安全等作出高標(biāo)要求。投入成本高、而落地建成的面積通常只有一層，目前軌道商業(yè)運(yùn)營(yíng)商盈利模式主要依靠的恰恰是租金?！斑@樣的背景下，地下商業(yè)的租金往往比地上同地段的商業(yè)體，要貴出一到兩倍”，李文進(jìn)指出業(yè)內(nèi)普遍現(xiàn)象。
這意味著，地下商城要想真正升級(jí)成為地下購(gòu)物中心或者地下綜合體并不容易。負(fù)責(zé)品牌招商進(jìn)駐的深圳資深商業(yè)運(yùn)營(yíng)人蘇菲對(duì)大品牌又愛又恨，一來大品牌的進(jìn)駐可以極大引流、為商業(yè)空間造勢(shì)，但另一邊大品牌極高的議價(jià)能力又讓商業(yè)體必須做出租金減低、面積增大的讓步。而這樣的場(chǎng)景，對(duì)于寸土寸金的軌道商業(yè)運(yùn)營(yíng)商而言，無疑“割肉”。因而，三四十平米、坪效更高的餐飲小鋪在地下空間普遍出現(xiàn)，但小鋪承租能力低且營(yíng)收高度依賴人流，又讓地下商業(yè)發(fā)展店鋪更新率較高。
故事
踏入地鐵的客群變了
時(shí)尚集團(tuán)：做軌道商業(yè)運(yùn)營(yíng)“專業(yè)戶”
“一個(gè)項(xiàng)目，要經(jīng)過三個(gè)階段，先是有無、再是生死，最后才為好壞?！币蚝勒毓怅J入公眾視野，深圳時(shí)尚商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)郭奎章如是評(píng)價(jià)自己的項(xiàng)目。
30年深耕商業(yè)地產(chǎn)，在軌道商業(yè)運(yùn)籌帷幄多年，從廣州時(shí)尚天河到南京時(shí)尚萊迪購(gòu)物廣場(chǎng)再到華強(qiáng)北地鐵商業(yè)街落成，郭奎章帶領(lǐng)集團(tuán)打造的地下標(biāo)桿項(xiàng)目不在少數(shù)，但專業(yè)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)并非沒有陣痛時(shí)期。華強(qiáng)北地鐵商業(yè)街，也是經(jīng)過整整兩年調(diào)試，才逐漸找到自己定位。
華強(qiáng)北地鐵商業(yè)街具體可分為華強(qiáng)北、華新片區(qū)。日前，時(shí)尚集團(tuán)與地鐵集團(tuán)聯(lián)手開發(fā)的“全國(guó)最長(zhǎng)地鐵商業(yè)街”在華強(qiáng)北正式開業(yè)，這條綿延1公里、串聯(lián)地鐵1、2、3、7號(hào)線，擁有42個(gè)出入口的地下步行街，不過是整個(gè)華強(qiáng)北、華新超大型地下商業(yè)項(xiàng)目的一部分。
李文進(jìn)對(duì)華新地下商業(yè)部分的調(diào)整印象深刻。按照當(dāng)年跟進(jìn)廣州時(shí)尚天河項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，李文進(jìn)和團(tuán)隊(duì)初時(shí)認(rèn)為深圳項(xiàng)目亦能依樣畫葫蘆：引進(jìn)年輕業(yè)態(tài)、主打主題式街區(qū)。運(yùn)營(yíng)半年后，發(fā)現(xiàn)人流留不住。仔細(xì)調(diào)研，發(fā)現(xiàn)華新多城中村、工業(yè)區(qū)，有不少家庭式住戶在附近。由此，華新逐步調(diào)整定位，從年輕潮玩轉(zhuǎn)向社區(qū)型商業(yè)，餐飲業(yè)態(tài)比例調(diào)整為50%，“預(yù)計(jì)年底會(huì)開放一家地下大型超市，不管是周邊住戶還是來往通勤的人流，希望解決他們買菜做飯的日常需求，可以說華新項(xiàng)目剛經(jīng)過生與死的階段。”
有華新在前，華強(qiáng)北地下商業(yè)的發(fā)展少走不少?gòu)澛贰ＨA強(qiáng)北輝煌時(shí)被稱為“中國(guó)電子第一街”，但近年隨著深圳其他片區(qū)商業(yè)不斷發(fā)展，再加上華強(qiáng)北片區(qū)各種電子產(chǎn)品商鋪擁擠、假貨水貨充斥的現(xiàn)狀，華強(qiáng)北在人們心目中的地位越來越低?！俺速I電子產(chǎn)品，需要給人們到華強(qiáng)北更多的理由”，主打街區(qū)式體驗(yàn)，林文進(jìn)表示華強(qiáng)北更突出科技感，未來將開放酒吧一條街，輸出華強(qiáng)北夜生活的模式。
和廣州花城匯需要自己開發(fā)的項(xiàng)目不同，李文進(jìn)把深圳華強(qiáng)北地下項(xiàng)目稱作是“空間改造”，因?yàn)樯钲诘罔F集團(tuán)在建設(shè)軌道交通時(shí)就把相應(yīng)地下空間規(guī)劃在內(nèi)，“這是深圳和其他城市項(xiàng)目最大的不同”。按照郭奎章制定的集團(tuán)戰(zhàn)略計(jì)劃，未來注重運(yùn)營(yíng)與品牌輸出的輕資產(chǎn)模式將是地下商業(yè)項(xiàng)目的主打。
西遇：有了新選擇的本土快時(shí)尚
在等待地下商業(yè)更專業(yè)化之前，西遇有了自己的新選擇，這源于消費(fèi)升級(jí)的速度太快，而地鐵的客群也已發(fā)生變化。創(chuàng)立于2002年，西遇早已走出深圳，成長(zhǎng)為擁有300家直營(yíng)店、遍布全國(guó)70余個(gè)城市，集鞋品、服飾、家居生活創(chuàng)意等為一體的本土快時(shí)尚品牌。
西遇創(chuàng)始人石曉華有著湖南人的熱情坦率，解釋起西遇的新選擇毫不避諱，“地鐵客群早就變樣了，而品牌也學(xué)要順應(yīng)消費(fèi)升級(jí)的大趨勢(shì)”?！盎蛟S10年后，隨著地面交通飽和、軌道交通環(huán)境舒適，深圳地鐵會(huì)和香港地鐵類似，上至政府高官、下至學(xué)生工薪階層，所有人都愿意搭乘地鐵，軌道商業(yè)才算真正迎來打造地下綜合體的時(shí)機(jī)。但至少現(xiàn)在，客單價(jià)偏低的餐飲將會(huì)是軌道商業(yè)業(yè)態(tài)的主流?！?br /> 地鐵人流多，不代表客流多，有著強(qiáng)消費(fèi)目的的人群才算數(shù)。即便在深圳目前仍保留的地下鋪面中，也是和金光華廣場(chǎng)、購(gòu)物中心、益田假日廣場(chǎng)等購(gòu)物中心聯(lián)通，“因?yàn)閬磉@里的人真的是要購(gòu)物的”。石曉華告訴南都記者，在益田假日廣場(chǎng)，不足百平米的店鋪目前仍創(chuàng)造年近兩千萬元的營(yíng)收。
從地下走到地上，西遇也在向大眾輸出生活美學(xué)，而空間變化則是當(dāng)中最直觀的表現(xiàn)。由西遇品牌中心總監(jiān)張磊和團(tuán)隊(duì)操刀，第六代店面形象馬上面世，更多留白和體驗(yàn)式場(chǎng)景將給消費(fèi)者不同購(gòu)買體驗(yàn)?！翱鞎r(shí)尚根在實(shí)體，而空間視覺是和消費(fèi)者產(chǎn)生情感共鳴最直接的地方，商品陳列和空間變化將相得益彰?！睆埨谡f道。
探討
互聯(lián)互通或成地下空間發(fā)展要義 政策要盡快明晰
深圳向地下要空間是必然選擇，這是業(yè)內(nèi)共識(shí)。深職院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)鄧志旺指出，深圳目前土地資源緊缺，要挖掘土地使用的潛力只能提高容積率，當(dāng)向天空發(fā)展提高容積率較飽和的時(shí)候，只能向下提高容積率。
深圳發(fā)展地下超大型空間仍面臨諸多挑戰(zhàn)。在經(jīng)濟(jì)上，面臨著投資成本高但收益較低的風(fēng)險(xiǎn)；在技術(shù)上，則有地下空間利用門檻高、地下管網(wǎng)建設(shè)涉及多部門配合的難題；在市場(chǎng)需求上，消費(fèi)者還未養(yǎng)成在地下商場(chǎng)一條龍消費(fèi)的習(xí)慣，消費(fèi)者在地下商業(yè)街頂多會(huì)順便買些小零碎，客單價(jià)并不高。
而商業(yè)運(yùn)營(yíng)的缺位，更多是來自政策配套還未到位。要讓地下空間利用形成一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，政策導(dǎo)向必須明晰、細(xì)致，“如果沒有跟上時(shí)代步伐的條例、規(guī)范、法規(guī)去指明方向，企業(yè)不敢投，產(chǎn)業(yè)自然發(fā)展不上去”，中國(guó)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁告訴記者。日前，記者參與了前述《暫行辦法》的微信立法聽證會(huì)，獲悉相關(guān)政策將抓緊落地。2008年，深圳出臺(tái)了《深圳市地下開發(fā)利用管理暫行辦法》，而《地下空間辦法》中對(duì)于規(guī)劃體系建設(shè)、土地使用權(quán)出讓等也存在著不適應(yīng)現(xiàn)在發(fā)展的問題，因此規(guī)土委認(rèn)為有必要系統(tǒng)地對(duì)《地下空間辦法》進(jìn)行修訂。
互聯(lián)互通、復(fù)合化發(fā)展
宋丁指出，借鑒國(guó)際城市的發(fā)展軌跡，未來地下空間的利用會(huì)朝聯(lián)體化、復(fù)合化發(fā)展。圍繞大型交通設(shè)施，和周邊城市綜合體、商務(wù)寫字樓、旅游景點(diǎn)、住宅區(qū)域串通，覆蓋面積變廣、服務(wù)功能更復(fù)合，購(gòu)物娛樂、文化休閑、商務(wù)辦公、交通往來等等，都可以一體化解決。
鄧志旺指出目前地上商業(yè)紅利期未過，地下商業(yè)配套、地下空間與地上商業(yè)綜合體、地標(biāo)式建筑聯(lián)動(dòng)發(fā)展的同時(shí)，還需要回歸運(yùn)營(yíng)。“未來，地下空間的開發(fā)一定要建立高標(biāo)準(zhǔn)。營(yíng)造氛圍需要專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)體系化管理，品牌進(jìn)駐需要篩選把關(guān)，一定不能是現(xiàn)在這種粗放式的、放源式的管理。”
《暫行辦法》中亦強(qiáng)調(diào)地下工程設(shè)施間應(yīng)互聯(lián)互通，并指出地下建設(shè)用地或可協(xié)議出讓?！稌盒修k法》從集約節(jié)約使用地下空間資源角度出發(fā)，明確了附著于交通設(shè)施等公益性項(xiàng)目，且受客觀條件制約不具備獨(dú)立開發(fā)條件的經(jīng)營(yíng)性地下空間才能協(xié)議出讓。
《暫行辦法》也明確提出由市政府建立地下空間綜合信息管理平臺(tái)，地下空間開發(fā)利用現(xiàn)狀、地質(zhì)環(huán)境信息、規(guī)劃建設(shè)管理、地籍信息、管線信息、綜合管廊信息、檔案管理等信息應(yīng)當(dāng)納入地下空間綜合信息管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)地下空間管理信息的共建共享。
寫字樓
“向地下要空間”已經(jīng)成為深圳城市規(guī)劃的焦點(diǎn)。今年7月，深圳華強(qiáng)北誕生了全國(guó)最長(zhǎng)的地下商業(yè)街。再推前至5月，國(guó)際會(huì)展中心全球最大地下室落成，前海、龍崗相繼披露地下城的規(guī)劃。走訪深圳地下空間，除地下停車場(chǎng)與軌道交通之外，地下商業(yè)已經(jīng)成為地下空間利用的重要組成部分。從深圳地下商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀、挑戰(zhàn)與機(jī)遇，或許不難預(yù)想深圳地下空間未來可行的發(fā)展路徑。
現(xiàn)狀
“標(biāo)兵”也有共同的煩惱
深圳地下商業(yè)多標(biāo)桿項(xiàng)目
全國(guó)地下商業(yè)蓬勃發(fā)展，深圳不乏標(biāo)桿項(xiàng)目，從全國(guó)最長(zhǎng)的地下商業(yè)街在華強(qiáng)北落成，到連城新天地和益田假日廣場(chǎng)從建起至今就一直客流不斷。“這和深圳軌道交通及商圈發(fā)展迅猛密切相關(guān)”，中國(guó)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁對(duì)深圳地下空間的發(fā)展印象深刻。
20年間，深圳地下空間的開發(fā)從初期利用人防通道建設(shè)地下車庫，發(fā)展至中期落成軌道交通，再至如今依托軌道及商圈、綜合體開發(fā)地下空間，尤以地下商業(yè)空間近年來發(fā)展迅速。7月，全國(guó)最長(zhǎng)的地下商業(yè)街在華強(qiáng)北落成，頂著“全國(guó)最大地下商業(yè)空間”光環(huán)誕生，此街一時(shí)刷屏朋友圈。
多以軌道交通、商業(yè)綜合體驅(qū)動(dòng)
據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，深圳目前在地鐵沿線開發(fā)的有27個(gè)地下商業(yè)項(xiàng)目，其中五成以上的項(xiàng)目在與軌道交通接軌外，還和購(gòu)物中心或大型百貨等商業(yè)綜合體聯(lián)通。在傳統(tǒng)的地下商業(yè)街日漸被人們遺忘之際，伴隨著城市軌道交通的建設(shè)而興起的地下商業(yè)空間的開發(fā)正成為各大城市新的熱潮，其中尤以深圳等一線城市為最。
連城新天地與益田假日廣場(chǎng)，分別坐落在福田與南山的核心商圈。連城新天地周圍有星河Coco Park、皇庭廣場(chǎng)，與地鐵1號(hào)線、4號(hào)線接軌；而益田假日廣場(chǎng)的地下商業(yè)則與地上購(gòu)物中心聯(lián)動(dòng)，其與世界之窗地鐵站聯(lián)通。兩者作為老牌的地下商業(yè)項(xiàng)目，客如潮水。
記者曾在一周內(nèi)三次打卡益田假日廣場(chǎng)的地下商業(yè)街，不管是工作日的中午、晚上，還是周末時(shí)間段，這里的地下商業(yè)總有不斷的客流。如果仔細(xì)觀察，一間百平米大小的西遇門店就矗立在這里。作為從深圳走向全國(guó)的快時(shí)尚品牌，創(chuàng)始人石曉華透露這家看似“不打眼”的店鋪一年?duì)I收實(shí)則以千萬元計(jì)算。
體量參差，業(yè)態(tài)低端雷同
深圳地下商業(yè)作為業(yè)內(nèi)“標(biāo)兵”，也會(huì)面對(duì)業(yè)界共同面對(duì)的煩惱。深圳作為商業(yè)新業(yè)態(tài)的試驗(yàn)田，率先形成一城多核心的城市格局。但即便如此，體量參差、業(yè)態(tài)相對(duì)低端雷同依舊在深圳地下商業(yè)項(xiàng)目中看得到。部分地下商業(yè)項(xiàng)目甚至出現(xiàn)空置、市民的需求無法很好滿足自然難以持續(xù)形成客流高峰，不少店家都向記者吐露其運(yùn)營(yíng)狀況也并未如預(yù)期般良好。輕餐飲、主打女性的潮流服飾，成為當(dāng)中最常見的業(yè)態(tài)。不同于地上商業(yè)動(dòng)輒有上百平米的品牌大店入駐，大部分的地下商城還是集中在30平米左右的小鋪，人流高峰常集中在午飯時(shí)間段。
對(duì)在平安金融大廈附近從事金融交易工作的白領(lǐng)鄭紫云而言，購(gòu)物公園底下的地下商城，更多是午餐首選地。相較于購(gòu)物中心里的餐飲店動(dòng)輒人均五六十元，地下商城的餐飲價(jià)格更親民，20元出頭也可以吃得很好。目前，消費(fèi)者的消費(fèi)，更多集中在地面購(gòu)物中心或者步行街完成，衣食住行這樣的一條龍消費(fèi)，在地下商城很難完全滿足。
運(yùn)營(yíng)缺位，租金是道坎
人流多、客流少，成了華聯(lián)街糖果鋪店家小白的苦惱。開業(yè)于2005年4月，華聯(lián)街是深圳首個(gè)純地鐵商業(yè)空間，與科學(xué)館地鐵站相連，上下班高峰期給這里注入密集人流?！耙?yàn)檫@里并不聯(lián)通大型購(gòu)物中心，往來的更多是沒有明確消費(fèi)目的的通勤族，就是經(jīng)過了順便買點(diǎn)小零碎?！毙“卓偨Y(jié)，歸根結(jié)底是地下商城的硬件環(huán)境還跟不上，市民的消費(fèi)習(xí)慣還沒有培養(yǎng)起來。
相距不遠(yuǎn)，羅湖東門商圈的地下商城羅湖E街也頗有些冷清，30平米的租金在一萬元左右。和往年不同，今年羅湖E街正在裝修升級(jí)、業(yè)態(tài)也有不同程度調(diào)整。羅湖E街相關(guān)負(fù)責(zé)人樸先生告訴記者，這也是順應(yīng)消費(fèi)升級(jí)的大趨勢(shì)?！败壍郎虡I(yè)目前營(yíng)運(yùn)的現(xiàn)狀，就是每一至兩年會(huì)有一個(gè)業(yè)態(tài)調(diào)整，主要是淘汰迭代掉一些銷售不佳的品牌?！?br /> 硬件裝修跟上了，地下商業(yè)空間距離真正招來消費(fèi)者或許還隔著更大的“攔路虎”。運(yùn)營(yíng)缺位，很大程度又來自于投資收益難對(duì)等、物權(quán)難以統(tǒng)一等癥結(jié)。車公廟豐盛町是綜合經(jīng)營(yíng)模式，雖說統(tǒng)一運(yùn)作，但查詢其物權(quán)持有，約三成由小業(yè)主持有，七成才由開發(fā)商自持。這樣的發(fā)展模式，由于歷史遺留問題并不少見。
在深圳時(shí)尚商業(yè)集團(tuán)企劃經(jīng)理李文進(jìn)看來，地下空間開發(fā)利用的門檻與成本遠(yuǎn)高于地上，光是建設(shè)上就對(duì)通風(fēng)、采光、消防安全等作出高標(biāo)要求。投入成本高、而落地建成的面積通常只有一層，目前軌道商業(yè)運(yùn)營(yíng)商盈利模式主要依靠的恰恰是租金?！斑@樣的背景下，地下商業(yè)的租金往往比地上同地段的商業(yè)體，要貴出一到兩倍”，李文進(jìn)指出業(yè)內(nèi)普遍現(xiàn)象。
這意味著，地下商城要想真正升級(jí)成為地下購(gòu)物中心或者地下綜合體并不容易。負(fù)責(zé)品牌招商進(jìn)駐的深圳資深商業(yè)運(yùn)營(yíng)人蘇菲對(duì)大品牌又愛又恨，一來大品牌的進(jìn)駐可以極大引流、為商業(yè)空間造勢(shì)，但另一邊大品牌極高的議價(jià)能力又讓商業(yè)體必須做出租金減低、面積增大的讓步。而這樣的場(chǎng)景，對(duì)于寸土寸金的軌道商業(yè)運(yùn)營(yíng)商而言，無疑“割肉”。因而，三四十平米、坪效更高的餐飲小鋪在地下空間普遍出現(xiàn)，但小鋪承租能力低且營(yíng)收高度依賴人流，又讓地下商業(yè)發(fā)展店鋪更新率較高。
故事
踏入地鐵的客群變了
時(shí)尚集團(tuán)：做軌道商業(yè)運(yùn)營(yíng)“專業(yè)戶”
“一個(gè)項(xiàng)目，要經(jīng)過三個(gè)階段，先是有無、再是生死，最后才為好壞?！币蚝勒毓怅J入公眾視野，深圳時(shí)尚商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)郭奎章如是評(píng)價(jià)自己的項(xiàng)目。
30年深耕商業(yè)地產(chǎn)，在軌道商業(yè)運(yùn)籌帷幄多年，從廣州時(shí)尚天河到南京時(shí)尚萊迪購(gòu)物廣場(chǎng)再到華強(qiáng)北地鐵商業(yè)街落成，郭奎章帶領(lǐng)集團(tuán)打造的地下標(biāo)桿項(xiàng)目不在少數(shù)，但專業(yè)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)并非沒有陣痛時(shí)期。華強(qiáng)北地鐵商業(yè)街，也是經(jīng)過整整兩年調(diào)試，才逐漸找到自己定位。
華強(qiáng)北地鐵商業(yè)街具體可分為華強(qiáng)北、華新片區(qū)。日前，時(shí)尚集團(tuán)與地鐵集團(tuán)聯(lián)手開發(fā)的“全國(guó)最長(zhǎng)地鐵商業(yè)街”在華強(qiáng)北正式開業(yè)，這條綿延1公里、串聯(lián)地鐵1、2、3、7號(hào)線，擁有42個(gè)出入口的地下步行街，不過是整個(gè)華強(qiáng)北、華新超大型地下商業(yè)項(xiàng)目的一部分。
李文進(jìn)對(duì)華新地下商業(yè)部分的調(diào)整印象深刻。按照當(dāng)年跟進(jìn)廣州時(shí)尚天河項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，李文進(jìn)和團(tuán)隊(duì)初時(shí)認(rèn)為深圳項(xiàng)目亦能依樣畫葫蘆：引進(jìn)年輕業(yè)態(tài)、主打主題式街區(qū)。運(yùn)營(yíng)半年后，發(fā)現(xiàn)人流留不住。仔細(xì)調(diào)研，發(fā)現(xiàn)華新多城中村、工業(yè)區(qū)，有不少家庭式住戶在附近。由此，華新逐步調(diào)整定位，從年輕潮玩轉(zhuǎn)向社區(qū)型商業(yè)，餐飲業(yè)態(tài)比例調(diào)整為50%，“預(yù)計(jì)年底會(huì)開放一家地下大型超市，不管是周邊住戶還是來往通勤的人流，希望解決他們買菜做飯的日常需求，可以說華新項(xiàng)目剛經(jīng)過生與死的階段。”
有華新在前，華強(qiáng)北地下商業(yè)的發(fā)展少走不少?gòu)澛贰ＨA強(qiáng)北輝煌時(shí)被稱為“中國(guó)電子第一街”，但近年隨著深圳其他片區(qū)商業(yè)不斷發(fā)展，再加上華強(qiáng)北片區(qū)各種電子產(chǎn)品商鋪擁擠、假貨水貨充斥的現(xiàn)狀，華強(qiáng)北在人們心目中的地位越來越低?！俺速I電子產(chǎn)品，需要給人們到華強(qiáng)北更多的理由”，主打街區(qū)式體驗(yàn)，林文進(jìn)表示華強(qiáng)北更突出科技感，未來將開放酒吧一條街，輸出華強(qiáng)北夜生活的模式。
和廣州花城匯需要自己開發(fā)的項(xiàng)目不同，李文進(jìn)把深圳華強(qiáng)北地下項(xiàng)目稱作是“空間改造”，因?yàn)樯钲诘罔F集團(tuán)在建設(shè)軌道交通時(shí)就把相應(yīng)地下空間規(guī)劃在內(nèi)，“這是深圳和其他城市項(xiàng)目最大的不同”。按照郭奎章制定的集團(tuán)戰(zhàn)略計(jì)劃，未來注重運(yùn)營(yíng)與品牌輸出的輕資產(chǎn)模式將是地下商業(yè)項(xiàng)目的主打。
西遇：有了新選擇的本土快時(shí)尚
在等待地下商業(yè)更專業(yè)化之前，西遇有了自己的新選擇，這源于消費(fèi)升級(jí)的速度太快，而地鐵的客群也已發(fā)生變化。創(chuàng)立于2002年，西遇早已走出深圳，成長(zhǎng)為擁有300家直營(yíng)店、遍布全國(guó)70余個(gè)城市，集鞋品、服飾、家居生活創(chuàng)意等為一體的本土快時(shí)尚品牌。
西遇創(chuàng)始人石曉華有著湖南人的熱情坦率，解釋起西遇的新選擇毫不避諱，“地鐵客群早就變樣了，而品牌也學(xué)要順應(yīng)消費(fèi)升級(jí)的大趨勢(shì)”?！盎蛟S10年后，隨著地面交通飽和、軌道交通環(huán)境舒適，深圳地鐵會(huì)和香港地鐵類似，上至政府高官、下至學(xué)生工薪階層，所有人都愿意搭乘地鐵，軌道商業(yè)才算真正迎來打造地下綜合體的時(shí)機(jī)。但至少現(xiàn)在，客單價(jià)偏低的餐飲將會(huì)是軌道商業(yè)業(yè)態(tài)的主流?！?br /> 地鐵人流多，不代表客流多，有著強(qiáng)消費(fèi)目的的人群才算數(shù)。即便在深圳目前仍保留的地下鋪面中，也是和金光華廣場(chǎng)、購(gòu)物中心、益田假日廣場(chǎng)等購(gòu)物中心聯(lián)通，“因?yàn)閬磉@里的人真的是要購(gòu)物的”。石曉華告訴南都記者，在益田假日廣場(chǎng)，不足百平米的店鋪目前仍創(chuàng)造年近兩千萬元的營(yíng)收。
從地下走到地上，西遇也在向大眾輸出生活美學(xué)，而空間變化則是當(dāng)中最直觀的表現(xiàn)。由西遇品牌中心總監(jiān)張磊和團(tuán)隊(duì)操刀，第六代店面形象馬上面世，更多留白和體驗(yàn)式場(chǎng)景將給消費(fèi)者不同購(gòu)買體驗(yàn)?！翱鞎r(shí)尚根在實(shí)體，而空間視覺是和消費(fèi)者產(chǎn)生情感共鳴最直接的地方，商品陳列和空間變化將相得益彰?！睆埨谡f道。
探討
互聯(lián)互通或成地下空間發(fā)展要義 政策要盡快明晰
深圳向地下要空間是必然選擇，這是業(yè)內(nèi)共識(shí)。深職院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)鄧志旺指出，深圳目前土地資源緊缺，要挖掘土地使用的潛力只能提高容積率，當(dāng)向天空發(fā)展提高容積率較飽和的時(shí)候，只能向下提高容積率。
深圳發(fā)展地下超大型空間仍面臨諸多挑戰(zhàn)。在經(jīng)濟(jì)上，面臨著投資成本高但收益較低的風(fēng)險(xiǎn)；在技術(shù)上，則有地下空間利用門檻高、地下管網(wǎng)建設(shè)涉及多部門配合的難題；在市場(chǎng)需求上，消費(fèi)者還未養(yǎng)成在地下商場(chǎng)一條龍消費(fèi)的習(xí)慣，消費(fèi)者在地下商業(yè)街頂多會(huì)順便買些小零碎，客單價(jià)并不高。
而商業(yè)運(yùn)營(yíng)的缺位，更多是來自政策配套還未到位。要讓地下空間利用形成一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，政策導(dǎo)向必須明晰、細(xì)致，“如果沒有跟上時(shí)代步伐的條例、規(guī)范、法規(guī)去指明方向，企業(yè)不敢投，產(chǎn)業(yè)自然發(fā)展不上去”，中國(guó)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁告訴記者。日前，記者參與了前述《暫行辦法》的微信立法聽證會(huì)，獲悉相關(guān)政策將抓緊落地。2008年，深圳出臺(tái)了《深圳市地下開發(fā)利用管理暫行辦法》，而《地下空間辦法》中對(duì)于規(guī)劃體系建設(shè)、土地使用權(quán)出讓等也存在著不適應(yīng)現(xiàn)在發(fā)展的問題，因此規(guī)土委認(rèn)為有必要系統(tǒng)地對(duì)《地下空間辦法》進(jìn)行修訂。
互聯(lián)互通、復(fù)合化發(fā)展
宋丁指出，借鑒國(guó)際城市的發(fā)展軌跡，未來地下空間的利用會(huì)朝聯(lián)體化、復(fù)合化發(fā)展。圍繞大型交通設(shè)施，和周邊城市綜合體、商務(wù)寫字樓、旅游景點(diǎn)、住宅區(qū)域串通，覆蓋面積變廣、服務(wù)功能更復(fù)合，購(gòu)物娛樂、文化休閑、商務(wù)辦公、交通往來等等，都可以一體化解決。
鄧志旺指出目前地上商業(yè)紅利期未過，地下商業(yè)配套、地下空間與地上商業(yè)綜合體、地標(biāo)式建筑聯(lián)動(dòng)發(fā)展的同時(shí)，還需要回歸運(yùn)營(yíng)。“未來，地下空間的開發(fā)一定要建立高標(biāo)準(zhǔn)。營(yíng)造氛圍需要專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)體系化管理，品牌進(jìn)駐需要篩選把關(guān)，一定不能是現(xiàn)在這種粗放式的、放源式的管理。”
《暫行辦法》中亦強(qiáng)調(diào)地下工程設(shè)施間應(yīng)互聯(lián)互通，并指出地下建設(shè)用地或可協(xié)議出讓?！稌盒修k法》從集約節(jié)約使用地下空間資源角度出發(fā)，明確了附著于交通設(shè)施等公益性項(xiàng)目，且受客觀條件制約不具備獨(dú)立開發(fā)條件的經(jīng)營(yíng)性地下空間才能協(xié)議出讓。
《暫行辦法》也明確提出由市政府建立地下空間綜合信息管理平臺(tái)，地下空間開發(fā)利用現(xiàn)狀、地質(zhì)環(huán)境信息、規(guī)劃建設(shè)管理、地籍信息、管線信息、綜合管廊信息、檔案管理等信息應(yīng)當(dāng)納入地下空間綜合信息管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)地下空間管理信息的共建共享。
