成都優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓總存量增至317萬(wàn)平方米
時(shí)間：2018/10/17
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近日，世邦魏理仕(CBRE)今日在蓉發(fā)布《2018年第三季度成都房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》報(bào)告，據(jù)報(bào)告顯示，第三季度，成都優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)7.6萬(wàn)平方米，其中天府新區(qū)迎來(lái)首個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓藍(lán)潤(rùn)置地廣場(chǎng)的交付，推動(dòng)全市甲寫(xiě)總存量增至317萬(wàn)平方米。
寫(xiě)字樓
辦公需求較上季度有所回落，凈吸納量?jī)H錄得12.4萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅下降69.5%，同比亦下降36.0%。其中，甲級(jí)寫(xiě)字樓凈吸納量?jī)H錄得4.1萬(wàn)平方米，環(huán)比下降83.8%，創(chuàng)近三年新低。究其原因，其一，近期國(guó)內(nèi)金融監(jiān)管去杠桿加大力度，并清理整頓民間、網(wǎng)絡(luò)金融借貸企業(yè)，導(dǎo)致小波非傳統(tǒng)金融類(lèi)租戶的退租潮;其二，企業(yè)搬遷至自用型總部大樓沖擊寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)，市場(chǎng)錄得大面積退租案例;此外，自去年起快速擴(kuò)張的聯(lián)合辦公等第三方辦公運(yùn)營(yíng)對(duì)辦公需求的提前透支亦給季內(nèi)需求增長(zhǎng)造成一定影響。統(tǒng)計(jì)層面，非傳統(tǒng)金融為季內(nèi)退租的首要來(lái)源，占總退租面積的30.8%，而P2P占比該類(lèi)退租的超八成。
鑒于此，全市寫(xiě)字樓平均空置率環(huán)比僅小幅下跌0.6個(gè)百分點(diǎn)，至季末報(bào)25.8%。然而，上半年的市場(chǎng)熱度余溫猶存，部分業(yè)主繼續(xù)小幅回調(diào)租金。截至季末，全市優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓平均租金報(bào)83.7元每平方米每月，環(huán)比上漲1.5%;甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金環(huán)比上漲1.6%至101.7元每平方米每月，近3年來(lái)首次破百。按總成交面積計(jì)，房地產(chǎn)、非傳統(tǒng)金融、科技新媒體(TMT)分列前三。其中，房地產(chǎn)季內(nèi)總成交面積攀升主要是由某房地產(chǎn)企業(yè)搬遷所導(dǎo)致，但凈吸納量統(tǒng)計(jì)口徑實(shí)則有所回落，反映出處于調(diào)整轉(zhuǎn)型期的地產(chǎn)行業(yè)的整體辦公需求面臨下滑的風(fēng)險(xiǎn);其次，以個(gè)人信貸，投融類(lèi)為代表的中小微金融企業(yè)表現(xiàn)活躍，使非傳統(tǒng)金融業(yè)的貢獻(xiàn)率達(dá)12.1%;第三，依托軟件園、科技孵化器等載體以及政府的持續(xù)培育，成都TMT行業(yè)維持高速發(fā)展勢(shì)頭，季內(nèi)貢獻(xiàn)率為11.9%。
值得關(guān)注的是，在非傳統(tǒng)金融類(lèi)租戶退租潮和企業(yè)跨區(qū)域流動(dòng)加速的雙重影響之下，本季度三環(huán)內(nèi)市區(qū)、高新南區(qū)及天府新區(qū)市場(chǎng)表現(xiàn)分化明顯，寫(xiě)字樓市場(chǎng)“2+1”格局進(jìn)一步深化。在三環(huán)內(nèi)市區(qū)，東大街受退租潮波及凈吸納量錄得負(fù)值;伴隨產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、人口沉淀加速，高新南區(qū)寫(xiě)字樓加速去化，凈吸納量占全市超七成;新區(qū)發(fā)展持續(xù)吸引企業(yè)落戶，加之某房地產(chǎn)企業(yè)搬遷至域內(nèi)自建大樓辦公，推動(dòng)天府新區(qū)凈吸納量占比攀升至17.8%。上述差異化表現(xiàn)亦折射出各級(jí)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)的差異性。
二級(jí)租賃市場(chǎng)方面，更多轉(zhuǎn)租公司入局并積極擴(kuò)大市場(chǎng)份額，其拓展范圍已不再局限于甲、乙級(jí)寫(xiě)字樓，公寓及工業(yè)寫(xiě)字樓開(kāi)始受到關(guān)注。據(jù)世邦魏理仕監(jiān)測(cè)的二級(jí)租賃市場(chǎng)主要的16個(gè)轉(zhuǎn)租公司所持有的整棟、整層及散租寫(xiě)字樓面積的數(shù)據(jù)顯示，第三季度二級(jí)租賃市場(chǎng)新增供應(yīng)即可轉(zhuǎn)租面積為5.2萬(wàn)平方米，其中公寓及工業(yè)寫(xiě)字樓合計(jì)占比超兩成，至此二級(jí)市場(chǎng)總存量即可轉(zhuǎn)租總面積增至29.2萬(wàn)平方米。憑借小面積租賃單元、靈活的租賃策略及定制裝修等優(yōu)勢(shì)，季內(nèi)二級(jí)租賃市場(chǎng)需求較活躍，拉動(dòng)整體轉(zhuǎn)租率環(huán)比上漲6.9個(gè)百分點(diǎn)至季末的57.2%。租金方面，由于二級(jí)租賃市場(chǎng)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始顯現(xiàn)，加之季內(nèi)超六成新增轉(zhuǎn)租面積為乙級(jí)寫(xiě)字樓及其他類(lèi)型辦公物業(yè)，故一二級(jí)租賃市場(chǎng)的租金平均溢價(jià)率環(huán)比顯著下跌，其中大源平均溢價(jià)率仍為最高—31.2%。
展望未來(lái)六個(gè)月，預(yù)計(jì)約有超40萬(wàn)平方米的項(xiàng)目入市。著眼需求端，成都新經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)力，帶動(dòng)企業(yè)及人口流入，支撐辦公需求穩(wěn)步增長(zhǎng)。然在金融監(jiān)管及法規(guī)進(jìn)一步完善的背景下，短期內(nèi)新經(jīng)濟(jì)企業(yè)的不穩(wěn)定因素猶存。但長(zhǎng)期來(lái)看，該類(lèi)企業(yè)將會(huì)有更加成熟和質(zhì)變的預(yù)期，通過(guò)新一輪的行業(yè)調(diào)整鞏固辦公需求根基。
寫(xiě)字樓
辦公需求較上季度有所回落，凈吸納量?jī)H錄得12.4萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅下降69.5%，同比亦下降36.0%。其中，甲級(jí)寫(xiě)字樓凈吸納量?jī)H錄得4.1萬(wàn)平方米，環(huán)比下降83.8%，創(chuàng)近三年新低。究其原因，其一，近期國(guó)內(nèi)金融監(jiān)管去杠桿加大力度，并清理整頓民間、網(wǎng)絡(luò)金融借貸企業(yè)，導(dǎo)致小波非傳統(tǒng)金融類(lèi)租戶的退租潮;其二，企業(yè)搬遷至自用型總部大樓沖擊寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)，市場(chǎng)錄得大面積退租案例;此外，自去年起快速擴(kuò)張的聯(lián)合辦公等第三方辦公運(yùn)營(yíng)對(duì)辦公需求的提前透支亦給季內(nèi)需求增長(zhǎng)造成一定影響。統(tǒng)計(jì)層面，非傳統(tǒng)金融為季內(nèi)退租的首要來(lái)源，占總退租面積的30.8%，而P2P占比該類(lèi)退租的超八成。
鑒于此，全市寫(xiě)字樓平均空置率環(huán)比僅小幅下跌0.6個(gè)百分點(diǎn)，至季末報(bào)25.8%。然而，上半年的市場(chǎng)熱度余溫猶存，部分業(yè)主繼續(xù)小幅回調(diào)租金。截至季末，全市優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓平均租金報(bào)83.7元每平方米每月，環(huán)比上漲1.5%;甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金環(huán)比上漲1.6%至101.7元每平方米每月，近3年來(lái)首次破百。按總成交面積計(jì)，房地產(chǎn)、非傳統(tǒng)金融、科技新媒體(TMT)分列前三。其中，房地產(chǎn)季內(nèi)總成交面積攀升主要是由某房地產(chǎn)企業(yè)搬遷所導(dǎo)致，但凈吸納量統(tǒng)計(jì)口徑實(shí)則有所回落，反映出處于調(diào)整轉(zhuǎn)型期的地產(chǎn)行業(yè)的整體辦公需求面臨下滑的風(fēng)險(xiǎn);其次，以個(gè)人信貸，投融類(lèi)為代表的中小微金融企業(yè)表現(xiàn)活躍，使非傳統(tǒng)金融業(yè)的貢獻(xiàn)率達(dá)12.1%;第三，依托軟件園、科技孵化器等載體以及政府的持續(xù)培育，成都TMT行業(yè)維持高速發(fā)展勢(shì)頭，季內(nèi)貢獻(xiàn)率為11.9%。
值得關(guān)注的是，在非傳統(tǒng)金融類(lèi)租戶退租潮和企業(yè)跨區(qū)域流動(dòng)加速的雙重影響之下，本季度三環(huán)內(nèi)市區(qū)、高新南區(qū)及天府新區(qū)市場(chǎng)表現(xiàn)分化明顯，寫(xiě)字樓市場(chǎng)“2+1”格局進(jìn)一步深化。在三環(huán)內(nèi)市區(qū)，東大街受退租潮波及凈吸納量錄得負(fù)值;伴隨產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、人口沉淀加速，高新南區(qū)寫(xiě)字樓加速去化，凈吸納量占全市超七成;新區(qū)發(fā)展持續(xù)吸引企業(yè)落戶，加之某房地產(chǎn)企業(yè)搬遷至域內(nèi)自建大樓辦公，推動(dòng)天府新區(qū)凈吸納量占比攀升至17.8%。上述差異化表現(xiàn)亦折射出各級(jí)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)的差異性。
二級(jí)租賃市場(chǎng)方面，更多轉(zhuǎn)租公司入局并積極擴(kuò)大市場(chǎng)份額，其拓展范圍已不再局限于甲、乙級(jí)寫(xiě)字樓，公寓及工業(yè)寫(xiě)字樓開(kāi)始受到關(guān)注。據(jù)世邦魏理仕監(jiān)測(cè)的二級(jí)租賃市場(chǎng)主要的16個(gè)轉(zhuǎn)租公司所持有的整棟、整層及散租寫(xiě)字樓面積的數(shù)據(jù)顯示，第三季度二級(jí)租賃市場(chǎng)新增供應(yīng)即可轉(zhuǎn)租面積為5.2萬(wàn)平方米，其中公寓及工業(yè)寫(xiě)字樓合計(jì)占比超兩成，至此二級(jí)市場(chǎng)總存量即可轉(zhuǎn)租總面積增至29.2萬(wàn)平方米。憑借小面積租賃單元、靈活的租賃策略及定制裝修等優(yōu)勢(shì)，季內(nèi)二級(jí)租賃市場(chǎng)需求較活躍，拉動(dòng)整體轉(zhuǎn)租率環(huán)比上漲6.9個(gè)百分點(diǎn)至季末的57.2%。租金方面，由于二級(jí)租賃市場(chǎng)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始顯現(xiàn)，加之季內(nèi)超六成新增轉(zhuǎn)租面積為乙級(jí)寫(xiě)字樓及其他類(lèi)型辦公物業(yè)，故一二級(jí)租賃市場(chǎng)的租金平均溢價(jià)率環(huán)比顯著下跌，其中大源平均溢價(jià)率仍為最高—31.2%。
展望未來(lái)六個(gè)月，預(yù)計(jì)約有超40萬(wàn)平方米的項(xiàng)目入市。著眼需求端，成都新經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)力，帶動(dòng)企業(yè)及人口流入，支撐辦公需求穩(wěn)步增長(zhǎng)。然在金融監(jiān)管及法規(guī)進(jìn)一步完善的背景下，短期內(nèi)新經(jīng)濟(jì)企業(yè)的不穩(wěn)定因素猶存。但長(zhǎng)期來(lái)看，該類(lèi)企業(yè)將會(huì)有更加成熟和質(zhì)變的預(yù)期，通過(guò)新一輪的行業(yè)調(diào)整鞏固辦公需求根基。
世邦魏理仕華西區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)|辦公樓部主管鄧艷萍表示：“三季度，新經(jīng)濟(jì)調(diào)整導(dǎo)致小波退租潮，故成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)凈吸納量環(huán)比大幅下降，其中甲級(jí)寫(xiě)字樓尤為明顯。展望未來(lái)，外資租賃需求預(yù)計(jì)有所回升，TMT和以聯(lián)合辦公為代表的第三方辦公運(yùn)營(yíng)將持續(xù)擴(kuò)張。隨著本季度天府新區(qū)首個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓的交付，成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)‘2個(gè)核心區(qū)域+1個(gè)增長(zhǎng)極’的市場(chǎng)格局將進(jìn)一步深化?！?
