逾10家共享辦公大鱷布局重慶 未來(lái)或形成千億市場(chǎng)
繼今年3月聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商MFG進(jìn)入重慶后，重慶聯(lián)合辦公市場(chǎng)又迎來(lái)新軍。最近，聯(lián)合辦公領(lǐng)域知名企業(yè)夢(mèng)想加、SOHO3Q都在重慶悄悄布局。至此，重慶已齊聚了雷格斯、TEC、俠客島、MFG等超過(guò)10家知名聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商，市場(chǎng)“火藥味”十足。重慶聯(lián)合辦公市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局如何？
哪些群體在使用聯(lián)合辦公場(chǎng)所？未來(lái)市場(chǎng)走向如何？近日，記者進(jìn)行了詳細(xì)調(diào)查。
動(dòng)態(tài)
聯(lián)合辦公品牌紛紛入渝
夢(mèng)想加、SOHO3Q加盟
10月9日上午9點(diǎn)，上班族陸續(xù)到達(dá)解放碑環(huán)球金融中心。重慶嵐璽傳媒有限公司的吳先生來(lái)到大廈40層的辦公室，開始工作。只是與別的公司不一樣，他的辦公室是與人“共享”的。除了企業(yè)自己租用的辦公空間外，前臺(tái)、茶水間、會(huì)議室，甚至是行政經(jīng)理等，都是同層樓的租用者“共享共用”。
在重慶，企業(yè)若想入駐這樣的聯(lián)合辦公空間，如今有了越來(lái)越多的選擇。記者近日打探到，聯(lián)合辦公知名品牌夢(mèng)想加、SOHO3Q也在重慶悄然布局。
夢(mèng)想加成立于2015年，是一個(gè)專注科技辦公體驗(yàn)的聯(lián)合辦公空間品牌，目前布局運(yùn)營(yíng)北京、成都、上海、杭州、西安等城市核心商業(yè)區(qū)約30萬(wàn)平方米、近40個(gè)辦公空間。
夢(mèng)想加相關(guān)負(fù)責(zé)人證實(shí)，其在重慶的首個(gè)聯(lián)合辦公空間將布局在解放碑平安國(guó)際金融中心，運(yùn)營(yíng)面積約4800平方米，目前正在裝修，不久就可正式營(yíng)業(yè)。
“我們看好重慶的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，以及重慶乃至西南地區(qū)消費(fèi)升級(jí)的潛力?！眽?mèng)想加相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年8月，夢(mèng)想加完成了1.2億美元的C輪融資，將助力夢(mèng)想加繼續(xù)擴(kuò)張，而重慶無(wú)疑是西南片區(qū)的一個(gè)重要市場(chǎng)。
無(wú)獨(dú)有偶。由潘石屹創(chuàng)建的共享辦公空間SOHO3Q也瞄準(zhǔn)了重慶市場(chǎng)。據(jù)悉，SOHO3Q在重慶的首站選擇的是解放碑申基金融廣場(chǎng)，運(yùn)營(yíng)面積約5600平方米，也將在今年?duì)I業(yè)。其運(yùn)營(yíng)模式是將寫字樓辦公室以短租的形式對(duì)外出租，企業(yè)入駐非常便利，還可以享受餐點(diǎn)、咖啡、打印等服務(wù)。
比夢(mèng)想加、SOHO3Q早一步，在深圳成長(zhǎng)起來(lái)的現(xiàn)代寫字樓專業(yè)運(yùn)營(yíng)商MFG則在今年3月進(jìn)入重慶，并在短短幾個(gè)月內(nèi)布局了解放碑環(huán)球金融中心、化龍橋陽(yáng)光金融中心、江北嘴國(guó)金中心IFS三個(gè)聯(lián)合辦公空間，運(yùn)營(yíng)面積超5萬(wàn)平方米。
據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，目前重慶已有雷格斯、德事商務(wù)中心（TEC）、夢(mèng)想加、俠客島、MFG等超過(guò)10個(gè)知名聯(lián)合辦公品牌入駐，布局總面積超過(guò)12萬(wàn)平方米。例如，2011年進(jìn)入重慶的雷格斯，已在渝中區(qū)、江北區(qū)等布局了4個(gè)商務(wù)中心，運(yùn)營(yíng)面積約5000平方米。
市場(chǎng)
客戶群體趨向多元化
工位最高月租可達(dá)2000元
服務(wù)于多個(gè)聯(lián)合辦公品牌的戴德梁行寫字樓部&企業(yè)服務(wù)部助理董事劉洋介紹，聯(lián)合辦公模式起源于上世紀(jì)的美國(guó)，當(dāng)時(shí)一些小公司或小團(tuán)隊(duì)為了節(jié)約租賃成本，都是采用共享辦公空間的模式。而國(guó)內(nèi)的聯(lián)合辦公起步相對(duì)較晚，2015年被認(rèn)為是聯(lián)合辦公的“元年”，大量新登記市場(chǎng)主體掀起的創(chuàng)業(yè)熱潮，激活了對(duì)聯(lián)合辦公空間的需求，從而推動(dòng)了聯(lián)合辦公市場(chǎng)的迅速發(fā)展。
劉洋介紹，根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，信息產(chǎn)業(yè)、文化以及媒體等領(lǐng)域的新興企業(yè)和各種中小型企業(yè)，仍是目前聯(lián)合辦公空間的主要客戶群體。但隨著市場(chǎng)發(fā)展，客戶群體也呈現(xiàn)多元化的趨勢(shì)，不少成熟企業(yè)也開始接受聯(lián)合辦公模式。以氪空間為例，入駐企業(yè)就有順豐速運(yùn)、新東方等，而夢(mèng)想加也吸引了今日頭條、易到、蔚來(lái)等企業(yè)入駐。
“與傳統(tǒng)辦公相比，聯(lián)合辦公擁有空間共享、租期靈活、商業(yè)社交、服務(wù)多樣化等特點(diǎn)。其高效靈活的辦公形式能夠更好地匹配企業(yè)的辦公需求，在減少現(xiàn)金流占用、提升辦公靈活度、降低辦公成本等方面具備優(yōu)勢(shì)?！眲⒀蟊硎?，與單獨(dú)租用辦公室相比，租用聯(lián)合辦公室算下來(lái)，企業(yè)至少會(huì)節(jié)省20%的成本。
10月8日，記者在MFG環(huán)球金融中心的聯(lián)合辦公中心看到，除了客戶按面積租用辦公室外，MFG負(fù)擔(dān)起了入駐企業(yè)的公共性需求服務(wù)：在每個(gè)樓層設(shè)置一個(gè)總服務(wù)臺(tái)，負(fù)責(zé)所有入駐企業(yè)的來(lái)訪接待與引導(dǎo)；每個(gè)樓層還設(shè)置了多功能會(huì)議室、文印設(shè)備、茶水間、休息區(qū)等，入駐企業(yè)可以免費(fèi)使用；同時(shí)每個(gè)樓層還配備了一個(gè)行政經(jīng)理為入駐企業(yè)服務(wù)。
“以100平方米的辦公室來(lái)計(jì)算，如自己租用，按100元/平方米的租金來(lái)算，除了需要每月支付1萬(wàn)元租金外，前期還有裝修費(fèi)、設(shè)備投入等各種費(fèi)用。以裝修費(fèi)為例，按1500元/平方米計(jì)算，就要15萬(wàn)元左右。而在解放碑的核心區(qū)域租用一個(gè)聯(lián)合辦公室，租金也就在100元/平方米左右，并且還可隨時(shí)租用，要?jiǎng)澦愕枚??！币晃宦?lián)合辦公租用者向記者算了筆賬。
“目前入駐MFG的多是成熟型客戶，包括咨詢公司、地產(chǎn)公司等。在我們的成都市場(chǎng)，還有大型國(guó)企入駐?！盡FG項(xiàng)目招商經(jīng)理肖霜介紹，租用辦公樓，不僅是租金價(jià)格高低的問(wèn)題，往往還涉及報(bào)批、設(shè)計(jì)、施工、水電、消防等一系列問(wèn)題，加之還要購(gòu)買安裝辦公家具、設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)通訊等，這對(duì)于一家非專業(yè)公司來(lái)說(shuō)，可謂費(fèi)時(shí)、費(fèi)神、費(fèi)力、費(fèi)錢。
記者走訪多家聯(lián)合辦公中心了解到，目前的聯(lián)合辦公室收費(fèi)主要有兩種形式：一是按工位出租，根據(jù)不同的區(qū)域，一個(gè)工位的月租在800～2000元之間；另一種是按面積出租，根據(jù)不同的面積、位置，每平方米月租在80～130元之間。
行業(yè)
“馬太效應(yīng)”明顯
未來(lái)或形成千億規(guī)模市場(chǎng)
與市場(chǎng)的火熱同步，在資本領(lǐng)域，聯(lián)合辦公也是“香餑餑”。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)，聯(lián)合辦公市場(chǎng)已有近十起融資。例如，今年3月，米域宣布完成4億元B-1輪融資；6月5日，納什空間完成B+輪融資；6月26日，氪空間完成3億美元B輪融資，其6億元人民幣Pre-B輪融資在今年1月完成；6月28日，優(yōu)客工場(chǎng)完成C+輪融資；7月27日，WeWork中國(guó)子公司完成5億美元融資；8月，夢(mèng)想加宣布獲得1.2億美元C輪融資，這也是其在半年內(nèi)第二次獲得融資。
聯(lián)合辦公頻獲融資，在于其快速增長(zhǎng)的市場(chǎng)。根據(jù)全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)合辦公分會(huì)和好租網(wǎng)聯(lián)合發(fā)布的《2018聯(lián)合辦公發(fā)展大數(shù)據(jù)報(bào)告》顯示，中國(guó)聯(lián)合辦公空間正以每年不低于50%的速率增長(zhǎng)。到2030年，30%的辦公空間都將會(huì)是聯(lián)合辦公。截至2017年底，我國(guó)聯(lián)合辦公行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模約90億元，預(yù)計(jì)到2030年將形成近千億元的市場(chǎng)規(guī)模。
不過(guò)，在井噴式的發(fā)展之后，伴隨著的也是高淘汰率。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前的聯(lián)合辦公市場(chǎng)，行業(yè)“馬太效應(yīng)”漸顯，大品牌與小企業(yè)已是“冰火兩重天”。
根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計(jì)，2017～2018年，聯(lián)合辦公行業(yè)至少發(fā)生了8次企業(yè)收并購(gòu)和企業(yè)合并，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高。如今年4月，Wework全資并購(gòu)裸心社；今年，優(yōu)客工場(chǎng)也先后完成對(duì)無(wú)界空間、Wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社、上海共享辦公企業(yè)Workingdom、智能化辦公平臺(tái)“火箭科技”的并購(gòu)。
戴德梁行寫字樓部&企業(yè)服務(wù)部助理董事劉洋表示，目前的聯(lián)合辦公市場(chǎng)仍處于發(fā)展早期，各大品牌處于市場(chǎng)爭(zhēng)奪階段，大運(yùn)營(yíng)商傾向通過(guò)收購(gòu)和兼并的手段，來(lái)達(dá)到市場(chǎng)擴(kuò)張的目的。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來(lái)Top30的企業(yè)，將會(huì)占據(jù)超過(guò)70%的市場(chǎng)份額。
記者采訪也發(fā)現(xiàn)，擴(kuò)張幾乎成了這些行業(yè)大品牌的一致動(dòng)作。夢(mèng)想加相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，隨著夢(mèng)想加辦公即服務(wù)的體系產(chǎn)品日趨標(biāo)準(zhǔn)、完善，健康運(yùn)營(yíng)模式得以驗(yàn)證，夢(mèng)想加開始不斷刷新布局?jǐn)U張速度：僅2018年上半年，簽約面積即為過(guò)去3年運(yùn)營(yíng)面積總和的5倍。
MFG項(xiàng)目招商經(jīng)理肖霜也介紹，MFG的目標(biāo)是總運(yùn)營(yíng)面積達(dá)到100萬(wàn)平方米，目前才30萬(wàn)平方米左右，其中重慶市場(chǎng)的規(guī)劃是要達(dá)到10萬(wàn)平方米。
在大企業(yè)忙著“跑馬圈地”的同時(shí)，小型聯(lián)合辦公空間卻舉步維艱。
WitWork智谷精英創(chuàng)客聯(lián)合辦公負(fù)責(zé)人吳揚(yáng)文，是重慶較早推聯(lián)合辦公模式的試水者。2014年，便在解放碑英利國(guó)際金融中心打造了首個(gè)WitWork聯(lián)合辦公中心。但到了2016年，吳揚(yáng)文就“撐不住了”。吳揚(yáng)文介紹，當(dāng)聯(lián)合辦公室的入住率低于60%，企業(yè)就會(huì)很難賺回成本。當(dāng)時(shí)隨著各種辦公空間和產(chǎn)業(yè)園區(qū)越來(lái)越多，加上不少創(chuàng)業(yè)者資金有限，原有的傳統(tǒng)聯(lián)合辦公場(chǎng)所逐漸被淘汰。當(dāng)年底，吳揚(yáng)文關(guān)掉了原有的WitWork，在北倉(cāng)文創(chuàng)街區(qū)打造文創(chuàng)+文旅一體的文旅園區(qū)?！拔覀兪切疫\(yùn)的，找到了升級(jí)的路徑，還有一大撥小型聯(lián)合辦公空間做不走，直接被淘汰了?！眳菗P(yáng)文坦言。
劉洋說(shuō)，目前部分小型聯(lián)合辦公空間還有一定生存市場(chǎng)，但從長(zhǎng)期來(lái)看，聯(lián)合辦公行業(yè)將成為頭部企業(yè)之間的角逐。以聯(lián)合辦公服務(wù)商的類型來(lái)分，目前國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公玩家大致可分為三類，一是聯(lián)合辦公領(lǐng)域的自營(yíng)類創(chuàng)業(yè)公司，如氪空間、裸心社等；二是自營(yíng)+加盟模式的優(yōu)客工場(chǎng)等；三則是傳統(tǒng)地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)作的，如SOHO3Q、ATLAS寰圖等。未來(lái)還會(huì)有新鮮力量加入，但行業(yè)可能會(huì)對(duì)新進(jìn)入者形成一定的壁壘。
趨勢(shì)：聯(lián)合辦公市場(chǎng)出路在哪？
拼運(yùn)營(yíng)拼服務(wù)拼資源
未來(lái)的聯(lián)合辦公市場(chǎng)又將何去何從？
在戴德梁行重慶公司總經(jīng)理魏曉龍看來(lái)，目前的聯(lián)合辦公市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)鏈較短，盈利方式較單一，利潤(rùn)點(diǎn)仍以工位服務(wù)費(fèi)為主，輔以增值服務(wù)收入。未來(lái)的聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商是運(yùn)營(yíng)能力、綜合服務(wù)能力，甚至是鏈接跨界資源等多方面能力的較量。
魏曉龍說(shuō)，對(duì)于聯(lián)合辦公空間而言，最重要的判斷標(biāo)準(zhǔn)有五點(diǎn)，分別是入駐率、空間運(yùn)營(yíng)能力、成本控制能力、融資規(guī)模和品牌影響力。其中，較高的入駐率可以為平臺(tái)帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，降低其服務(wù)成本，從而提高平臺(tái)整體競(jìng)爭(zhēng)力；空間運(yùn)營(yíng)能力則是需要通過(guò)對(duì)原有空間進(jìn)行改造，提升其空間使用率；而平臺(tái)的綜合服務(wù)質(zhì)量將成為該類企業(yè)的核心壁壘之一。
魏曉龍表示，從未來(lái)發(fā)展來(lái)看，聯(lián)合辦公空間在運(yùn)營(yíng)能力、品牌效應(yīng)和空間設(shè)計(jì)上的進(jìn)一步提升，會(huì)是一大主流趨勢(shì)。例如，目前有的聯(lián)合空間會(huì)配置健身房、廚房等，甚至為會(huì)員提供酒店入住優(yōu)惠、機(jī)票折扣等服務(wù)；入駐企業(yè)方面，不同于以往的針對(duì)中小型企業(yè)，未來(lái)吸納大企業(yè)將成為聯(lián)合辦公空間重要爭(zhēng)奪點(diǎn)?！按送猓\(yùn)用科技、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)以及人工智能等提高辦公智能化水平，提升用戶體驗(yàn)，也將是聯(lián)合辦公空間發(fā)力的一個(gè)方向?！蔽簳札埍硎?。
在吳揚(yáng)文看來(lái)，聯(lián)合辦公未來(lái)的趨勢(shì)將是走向聯(lián)合創(chuàng)業(yè)、聯(lián)合生活，進(jìn)而達(dá)到聯(lián)合共創(chuàng)、共享的生態(tài)圈。吳揚(yáng)文說(shuō)，以北倉(cāng)文創(chuàng)街區(qū)為例，不僅共享辦公空間，餐飲、酒店等配套也一應(yīng)俱全。除了傳統(tǒng)的工位出租，還鼓勵(lì)企業(yè)開辦公店，并且園區(qū)具備孵化功能，可以幫助創(chuàng)業(yè)者對(duì)接市場(chǎng)、流量變現(xiàn)等，旨在形成一個(gè)共創(chuàng)、共享的生態(tài)圈。
