為救樓市，發(fā)改委也要出手了？
10月11日，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布了關(guān)于督察《推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案》落實(shí)情況的通知。（以下簡(jiǎn)稱“通知”）。
通知中稱，推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶，是推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展的重要任務(wù)，是擴(kuò)大內(nèi)需和改善民生的有機(jī)結(jié)合點(diǎn)，是全面建成小康社會(huì)惠及更多人口的內(nèi)在要求。
按照通知的字面說(shuō)法，國(guó)家早在2016年就已部署1億人在城市落戶，因此，此舉實(shí)為督察這項(xiàng)部署的落實(shí)情況。
不過(guò)，克而瑞地產(chǎn)研究的分析是，通知旨在推進(jìn)非戶籍人口城市落戶，將擴(kuò)大內(nèi)需，內(nèi)需主要體現(xiàn)在未來(lái)產(chǎn)生一批新增購(gòu)房需求。從需求端來(lái)看，對(duì)當(dāng)前整體房地產(chǎn)市場(chǎng)有著有力的提振作用。通知中提到將對(duì)東中西及東北地區(qū)開(kāi)展實(shí)地督察，預(yù)計(jì)未來(lái)將加快這些區(qū)域放開(kāi)城市落戶限制等制度的進(jìn)程。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一些城市落戶政策放寬以后，多少會(huì)帶來(lái)購(gòu)房需求上升，若市場(chǎng)交易不好，戶籍政策還是會(huì)放松。而且各地從人才導(dǎo)入等角度看，也會(huì)有各類寬松的做法。大體上說(shuō)，戶籍政策主要是在省會(huì)城市有所收緊，所以放松角度看，依然是這類城市，尤其是西南、中南等城市，預(yù)計(jì)放松和刺激力度會(huì)更大。
一個(gè)現(xiàn)象是，在這項(xiàng)通知發(fā)布前，杭州（樓盤(pán)）、廈門(mén)（樓盤(pán)）、廣州（樓盤(pán)）已經(jīng)啟動(dòng)了“落戶松綁”的政策。而在落戶放寬的政策中也提到了“房子”這個(gè)準(zhǔn)入門(mén)檻。
比如，在杭州出臺(tái)的戶籍新政中，提出自10月17日起適度放寬投靠遷移政策，進(jìn)一步放寬人才落戶政策。
投靠遷移政策方面，夫妻投靠中，男女雙方結(jié)婚滿2年，一方在杭州市區(qū)有合法固定住所、且人戶一致的，另一方可自愿申請(qǐng)投靠戶籍在杭配偶，遷移戶口入杭；老年人投靠中，80周歲及以上老年人投靠在杭子女，本人或子女在市區(qū)城鎮(zhèn)有合法固定住所，不受“外地身邊無(wú)子女”及“在杭申領(lǐng)的有效《浙江省居住證》”的條件限制，可自愿選擇投靠戶籍在杭子女，遷移戶口入杭。
人才落戶政策方面，45周歲以下具有技師以上職業(yè)資格人員及35周歲以下具有高級(jí)工職業(yè)資格人員，在杭州市區(qū)同一用人單位連續(xù)工作滿3年，且在杭州市區(qū)有合法固定住所，可申請(qǐng)?jiān)诤贾菔袇^(qū)落戶。
再比如，廈門(mén)宣布自10月1日起，凡持廈門(mén)市居住證連續(xù)滿5周年、繳納社保連續(xù)滿5周年、且擁有本市房產(chǎn)的，準(zhǔn)予遷入戶口。這是廈門(mén)自2010年8月后，首次放寬落戶廈門(mén)島內(nèi)的條件（原來(lái)外地人要持居住證年限滿8年才可以申請(qǐng)落戶），并首次規(guī)定落戶住宅的所有權(quán)份額所占比例不得低于51%。
業(yè)內(nèi)人士分析，杭州和廈門(mén)落戶的關(guān)鍵前提是“有房”，才能遷入落戶。因此，這樣的剛需和改善需求，無(wú)疑將會(huì)新增一批購(gòu)房者。而從數(shù)據(jù)來(lái)看，尤其是廈門(mén)，樓市已面臨庫(kù)存去化壓力，亟待需求的承接。像廈門(mén)這樣的城市，人口流入是最好的刺激樓市的因素。
據(jù)廈門(mén)克而瑞機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2018上半年，廈門(mén)商品住宅供求雙雙下滑，成交量創(chuàng)新低。在大市低迷行情下，廈門(mén)商品住宅成交量持續(xù)走低，庫(kù)存進(jìn)一步擴(kuò)容，去化周期延長(zhǎng)至23.8個(gè)月，其中144平方米以上再改及高端產(chǎn)品去化周期均超過(guò)29個(gè)月，庫(kù)存壓力較大。
黃金周期間，廈門(mén)樓市依舊低迷，有數(shù)據(jù)顯示，廈門(mén)國(guó)慶新房?jī)H賣(mài)27套，創(chuàng)2014年以來(lái)新低。
其實(shí)，廈門(mén)僅是黃金周期間全國(guó)房產(chǎn)交易量大幅下跌的一個(gè)縮影，國(guó)慶期間，不少二三線城市均有交易量的大跌。這也就是像萬(wàn)科這樣的房企開(kāi)啟一輪樓盤(pán)降價(jià)的原因，成交量上不去，又要回籠資金，于是，如火如荼的全國(guó)降價(jià)潮來(lái)了！
一位業(yè)內(nèi)人士分析，如果全國(guó)房?jī)r(jià)清一色下跌，在如今多變的環(huán)境下，中國(guó)又要保經(jīng)濟(jì)，必然會(huì)找一個(gè)對(duì)沖的方式來(lái)平衡，從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，發(fā)改委推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案，便是從城鎮(zhèn)化切入的對(duì)沖方式。
城鎮(zhèn)化對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，多位業(yè)內(nèi)人士也曾發(fā)表過(guò)看法。
近日，中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長(zhǎng)、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李鐵在某活動(dòng)上表示，中國(guó)潛在的購(gòu)買(mǎi)住房人群將有5億左右。一部分是當(dāng)前的存量市民化人口，2.87億在城市務(wù)工的農(nóng)民工；另一部分是未來(lái)新增的城鎮(zhèn)化人口，常住人口的城鎮(zhèn)化率，如果以每年1個(gè)百分點(diǎn)增長(zhǎng)，到2030年，常住城鎮(zhèn)人口約10億，新增約2億。
2017年，中國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到58.52%，常住城鎮(zhèn)人口達(dá)到8.13億。不過(guò)，戶籍人口城鎮(zhèn)化率只有42.35%，戶籍城鎮(zhèn)人口約5.9億。
李鐵稱，中國(guó)目前的城鎮(zhèn)化還處于高速增長(zhǎng)階段，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展，未來(lái)可能會(huì)放緩增長(zhǎng)速度。不過(guò)，即便如此，中國(guó)也還有龐大人口規(guī)模的優(yōu)勢(shì)，每提高一個(gè)百分點(diǎn)，就會(huì)新增1000多萬(wàn)的城鎮(zhèn)人口。而在住房問(wèn)題改善方面，還有需求，比如出現(xiàn)一套房向二套房的消費(fèi)需求轉(zhuǎn)變；住房郊區(qū)化已經(jīng)成為國(guó)際城市發(fā)展趨勢(shì)。
恒大集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平也表示，中國(guó)城市化率目前才58%左右，離發(fā)達(dá)國(guó)家的80%還比較遠(yuǎn)，所以將來(lái)還有至少2億人口進(jìn)入到城市。2億人口的轉(zhuǎn)移肯定還是集中在大城市，而這對(duì)土地供應(yīng)和住房的需求肯定會(huì)造成影響。
原華遠(yuǎn)地產(chǎn)(600743)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)的觀點(diǎn)是，到現(xiàn)在我們的城市化率只有40%多，還低于世界欠發(fā)達(dá)水平。名義上58%，是叫做常住人口58%，戶籍人口是42%、43%。名義人口就是58%和40%幾之差的中小城鎮(zhèn)造成的非城市戶籍的這些居住人員。就房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體情況而言，不可以忽略市場(chǎng)的巨大前景。
不過(guò)，另有業(yè)內(nèi)人士提出，城鎮(zhèn)化帶來(lái)的是需求的增多，市場(chǎng)交易上升，又會(huì)帶動(dòng)價(jià)格上漲，那個(gè)時(shí)候，全國(guó)降價(jià)潮也將結(jié)束。
所以，全國(guó)的房?jī)r(jià)到底走向何方，或許，正如任志強(qiáng)所說(shuō)，城鎮(zhèn)化結(jié)束時(shí)期，才是房?jī)r(jià)真正開(kāi)始下降的時(shí)候！
