第三季度租金增幅創(chuàng)八年來(lái)最高
時(shí)間：2018/10/21
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回顧2018年第三季度，廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)持續(xù)活躍，聯(lián)合辦公成為租賃市場(chǎng)新亮點(diǎn)，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)大面積需求持續(xù)顯著；租金增速連續(xù)第三個(gè)季度出現(xiàn)提升，整體租金環(huán)比增長(zhǎng)達(dá)到3.6%，單季增幅為近八年來(lái)最高?！眱?yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)方面，完成階段性業(yè)態(tài)或定位調(diào)整的商場(chǎng)成為需求增長(zhǎng)點(diǎn)，零售商看好此類市區(qū)商場(chǎng)，進(jìn)駐意欲高于其他商場(chǎng)；新零售成為未來(lái)零售行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，繼續(xù)尋求在廣州開(kāi)拓市場(chǎng)；本季度空置率持續(xù)降低，雖然租金增長(zhǎng)幅度較小，但投資市場(chǎng)依然活躍。
廣州
甲級(jí)辦公樓
聯(lián)合辦公成為租賃市場(chǎng)新亮點(diǎn)，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)大面積需求持續(xù)顯著。本季度廣州甲級(jí)辦公樓租賃需求延續(xù)了近幾季度活躍的態(tài)勢(shì)。盡管整體租賃需求繼續(xù)保持在高位，市場(chǎng)問(wèn)詢積極，但由于核心CBD珠江新城可租空間已經(jīng)極為有限，因此本季度租賃成交集中出現(xiàn)在琶洲市場(chǎng)，尤其是新竣工的項(xiàng)目當(dāng)中。
各大知名聯(lián)合辦公品牌加快布局廣州的步伐，如氪空間、WeWork等在本季度均有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展；與此同時(shí)，一些大型企業(yè)也表現(xiàn)出將部分業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移至聯(lián)合辦公空間的需求。此外，科技行業(yè)表現(xiàn)活躍——有大型互聯(lián)網(wǎng)公司尋求繼續(xù)擴(kuò)租的機(jī)會(huì)，而本地科技企業(yè)的辦公室升級(jí)需求也十分突出。
琶洲迎來(lái)新供應(yīng)，全市整體空置率仍穩(wěn)中微降。本季度有一座甲級(jí)辦公樓在琶洲落成，總體量超過(guò)87,000萬(wàn)平方米。這是廣州2018年首個(gè)新增甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目，而琶洲也繼2017年第二季度以來(lái)第一次迎來(lái)新增供應(yīng)。
盡管本季度有新增供應(yīng)的出現(xiàn)，但其良好的出租率使得琶洲市場(chǎng)空置率僅有小幅的上升，而核心區(qū)域可租面積的繼續(xù)吸納則保證了全市整體空置率的穩(wěn)定。第三季度全市甲級(jí)辦公樓整體空置率環(huán)比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，至6.6%。
整體租金漲幅繼續(xù)提速，機(jī)構(gòu)投資者密切關(guān)注核心區(qū)域。受到核心CBD珠江新城長(zhǎng)期供不應(yīng)求的推動(dòng)，甲級(jí)辦公樓租金增速連續(xù)第三個(gè)季度出現(xiàn)提升。本季度整體租金環(huán)比增長(zhǎng)達(dá)到3.6%，單季增幅為近八年來(lái)最高。珠江新城市場(chǎng)租金增幅引領(lǐng)全市，而琶洲市場(chǎng)租金則受新增供應(yīng)影響，在連續(xù)幾個(gè)季度的躥升后出現(xiàn)一定程度的放緩。
受辦公樓市場(chǎng)租金上漲以及粵港澳大灣區(qū)協(xié)同發(fā)展的帶動(dòng)，廣州甲級(jí)辦公樓投資市場(chǎng)情緒保持積極。除核心區(qū)域外，發(fā)展勢(shì)頭良好的新興甲級(jí)市場(chǎng)如琶洲與廣州國(guó)際金融城也受到各類投資者的關(guān)注。本季度非甲級(jí)項(xiàng)目成交較上季度有所增加。
市場(chǎng)展望
新增供應(yīng)入市將小幅推高空置率，租金增長(zhǎng)或保持強(qiáng)勁勢(shì)頭。未來(lái)12個(gè)月內(nèi)廣州將有五處新增甲級(jí)辦公樓落成，分別有兩處位于珠江新城，三處位于琶洲。鑒于部分未來(lái)項(xiàng)目當(dāng)前預(yù)租賃態(tài)勢(shì)良好，且大多數(shù)新增供應(yīng)都有預(yù)留業(yè)主自用部分，新增可租面積相對(duì)有限。仲量聯(lián)行華南區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)馬煒圖預(yù)計(jì)持續(xù)活躍的市場(chǎng)需求將帶來(lái)穩(wěn)定的吸納，全市整體空置率僅會(huì)出現(xiàn)小幅上揚(yáng)。值得關(guān)注的是，空置率一直處于低位的越秀區(qū)，其供應(yīng)不足的問(wèn)題將隨著下一個(gè)優(yōu)質(zhì)甲級(jí)供應(yīng)——星寰國(guó)際商業(yè)中心在2020年的落成而解決，新增8.9萬(wàn)平方米的甲級(jí)供應(yīng)量，可舒緩越秀區(qū)積壓的升級(jí)換代需求。
因未來(lái)十二個(gè)月內(nèi)落成項(xiàng)目中實(shí)際可租空間相對(duì)有限，廣州甲級(jí)辦公樓供不應(yīng)求的整體情況無(wú)法得到根本性改善；因此，預(yù)計(jì)全市租金上升趨勢(shì)持續(xù)。珠江新城在新增可租空間的競(jìng)爭(zhēng)下租金漲幅或稍有回落，但其仍將成為助推全市整體租金繼續(xù)上行的主要?jiǎng)恿Α?br /> 零售物業(yè)
*廣州零售物業(yè)市場(chǎng)指廣州優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心市場(chǎng)
完成階段性業(yè)態(tài)或定位調(diào)整的商場(chǎng)成為需求增長(zhǎng)點(diǎn)。本季度零售商對(duì)位于傳統(tǒng)商圈的商場(chǎng)需求平淡，但部分完成了階段性業(yè)態(tài)或定位調(diào)整的商場(chǎng)仍然有較高的吸納量。另一方面，得益于充足的客流量與不斷完善的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，市郊商場(chǎng)銷售業(yè)績(jī)良好，對(duì)零售商依然保持較高的吸引力。
從行業(yè)分布來(lái)看，新零售成為未來(lái)零售行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，繼續(xù)尋求在廣州開(kāi)拓市場(chǎng)部分。例如京東和悅舍合作，在番禺萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)了第一家線下體驗(yàn)店。另外，“網(wǎng)紅”店鋪依然存在較大的盈利空間，呈現(xiàn)出較強(qiáng)的租賃需求。但傳統(tǒng)餐飲及服飾行業(yè)擴(kuò)張態(tài)勢(shì)在持續(xù)了一段時(shí)間后，由于市場(chǎng)日漸趨于充分競(jìng)爭(zhēng)而導(dǎo)致利潤(rùn)空間縮小，零售商的擴(kuò)張需求有所放緩。
空置率持續(xù)降低。白云區(qū)一商場(chǎng)于本季度完成了約35%的業(yè)態(tài)調(diào)整，成功轉(zhuǎn)型為優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)，為廣州新增10萬(wàn)方米優(yōu)質(zhì)零售體量。
本季度市區(qū)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率較上季度下降 1.5%。特別是完成了階段性業(yè)態(tài)及定位調(diào)整的商戶，空置率大幅降低。市郊空置率小幅度上升，但總體來(lái)說(shuō)，市郊的零售商場(chǎng)空置面積小，業(yè)主對(duì)未來(lái)租賃市場(chǎng)持樂(lè)觀態(tài)度，選擇性挑選符合消費(fèi)者消費(fèi)偏好的品牌。
租金增長(zhǎng)幅度較小，投資市場(chǎng)依然活躍。本季度廣州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金增速較為緩慢，市郊由于商場(chǎng)密度較低，一站式消費(fèi)體驗(yàn)帶動(dòng)客流量，因此租金上漲幅度較大，但市場(chǎng)租金整體增長(zhǎng)幅度仍較小。
投資市場(chǎng)情緒依然活躍。雖然市場(chǎng)整體租金面臨增速放緩的預(yù)期沒(méi)有改變，但投資者對(duì)于位置優(yōu)良、經(jīng)營(yíng)狀況良好的商場(chǎng)，或者未來(lái)具有發(fā)展和調(diào)整空間的項(xiàng)目依然保有樂(lè)觀的預(yù)期。
市場(chǎng)展望
預(yù)期市場(chǎng)供求基本平衡，租金增長(zhǎng)幅度較小。未來(lái)十二個(gè)月約有75萬(wàn)平方米新增優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)供應(yīng)進(jìn)入廣州市場(chǎng)，大部分將集中在郊區(qū)商圈。得益于周邊消費(fèi)者較強(qiáng)的消費(fèi)需求，市郊商場(chǎng)一直維持較好的開(kāi)業(yè)率，因此新開(kāi)的商場(chǎng)對(duì)市郊以及全市商場(chǎng)整體空置率的拉升影響較小。仲量聯(lián)行華南區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)郭偉明預(yù)期，2018年末廣州全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心空置率僅會(huì)有小幅度上升，2019年則會(huì)下降。新零售與精品超市等會(huì)繼續(xù)尋求擴(kuò)張，市場(chǎng)供求基本平衡。
廣州
甲級(jí)辦公樓
聯(lián)合辦公成為租賃市場(chǎng)新亮點(diǎn)，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)大面積需求持續(xù)顯著。本季度廣州甲級(jí)辦公樓租賃需求延續(xù)了近幾季度活躍的態(tài)勢(shì)。盡管整體租賃需求繼續(xù)保持在高位，市場(chǎng)問(wèn)詢積極，但由于核心CBD珠江新城可租空間已經(jīng)極為有限，因此本季度租賃成交集中出現(xiàn)在琶洲市場(chǎng)，尤其是新竣工的項(xiàng)目當(dāng)中。
各大知名聯(lián)合辦公品牌加快布局廣州的步伐，如氪空間、WeWork等在本季度均有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展；與此同時(shí)，一些大型企業(yè)也表現(xiàn)出將部分業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移至聯(lián)合辦公空間的需求。此外，科技行業(yè)表現(xiàn)活躍——有大型互聯(lián)網(wǎng)公司尋求繼續(xù)擴(kuò)租的機(jī)會(huì)，而本地科技企業(yè)的辦公室升級(jí)需求也十分突出。
琶洲迎來(lái)新供應(yīng)，全市整體空置率仍穩(wěn)中微降。本季度有一座甲級(jí)辦公樓在琶洲落成，總體量超過(guò)87,000萬(wàn)平方米。這是廣州2018年首個(gè)新增甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目，而琶洲也繼2017年第二季度以來(lái)第一次迎來(lái)新增供應(yīng)。
盡管本季度有新增供應(yīng)的出現(xiàn)，但其良好的出租率使得琶洲市場(chǎng)空置率僅有小幅的上升，而核心區(qū)域可租面積的繼續(xù)吸納則保證了全市整體空置率的穩(wěn)定。第三季度全市甲級(jí)辦公樓整體空置率環(huán)比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，至6.6%。
整體租金漲幅繼續(xù)提速，機(jī)構(gòu)投資者密切關(guān)注核心區(qū)域。受到核心CBD珠江新城長(zhǎng)期供不應(yīng)求的推動(dòng)，甲級(jí)辦公樓租金增速連續(xù)第三個(gè)季度出現(xiàn)提升。本季度整體租金環(huán)比增長(zhǎng)達(dá)到3.6%，單季增幅為近八年來(lái)最高。珠江新城市場(chǎng)租金增幅引領(lǐng)全市，而琶洲市場(chǎng)租金則受新增供應(yīng)影響，在連續(xù)幾個(gè)季度的躥升后出現(xiàn)一定程度的放緩。
受辦公樓市場(chǎng)租金上漲以及粵港澳大灣區(qū)協(xié)同發(fā)展的帶動(dòng)，廣州甲級(jí)辦公樓投資市場(chǎng)情緒保持積極。除核心區(qū)域外，發(fā)展勢(shì)頭良好的新興甲級(jí)市場(chǎng)如琶洲與廣州國(guó)際金融城也受到各類投資者的關(guān)注。本季度非甲級(jí)項(xiàng)目成交較上季度有所增加。
市場(chǎng)展望
新增供應(yīng)入市將小幅推高空置率，租金增長(zhǎng)或保持強(qiáng)勁勢(shì)頭。未來(lái)12個(gè)月內(nèi)廣州將有五處新增甲級(jí)辦公樓落成，分別有兩處位于珠江新城，三處位于琶洲。鑒于部分未來(lái)項(xiàng)目當(dāng)前預(yù)租賃態(tài)勢(shì)良好，且大多數(shù)新增供應(yīng)都有預(yù)留業(yè)主自用部分，新增可租面積相對(duì)有限。仲量聯(lián)行華南區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)馬煒圖預(yù)計(jì)持續(xù)活躍的市場(chǎng)需求將帶來(lái)穩(wěn)定的吸納，全市整體空置率僅會(huì)出現(xiàn)小幅上揚(yáng)。值得關(guān)注的是，空置率一直處于低位的越秀區(qū)，其供應(yīng)不足的問(wèn)題將隨著下一個(gè)優(yōu)質(zhì)甲級(jí)供應(yīng)——星寰國(guó)際商業(yè)中心在2020年的落成而解決，新增8.9萬(wàn)平方米的甲級(jí)供應(yīng)量，可舒緩越秀區(qū)積壓的升級(jí)換代需求。
因未來(lái)十二個(gè)月內(nèi)落成項(xiàng)目中實(shí)際可租空間相對(duì)有限，廣州甲級(jí)辦公樓供不應(yīng)求的整體情況無(wú)法得到根本性改善；因此，預(yù)計(jì)全市租金上升趨勢(shì)持續(xù)。珠江新城在新增可租空間的競(jìng)爭(zhēng)下租金漲幅或稍有回落，但其仍將成為助推全市整體租金繼續(xù)上行的主要?jiǎng)恿Α?br /> 零售物業(yè)
*廣州零售物業(yè)市場(chǎng)指廣州優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心市場(chǎng)
完成階段性業(yè)態(tài)或定位調(diào)整的商場(chǎng)成為需求增長(zhǎng)點(diǎn)。本季度零售商對(duì)位于傳統(tǒng)商圈的商場(chǎng)需求平淡，但部分完成了階段性業(yè)態(tài)或定位調(diào)整的商場(chǎng)仍然有較高的吸納量。另一方面，得益于充足的客流量與不斷完善的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，市郊商場(chǎng)銷售業(yè)績(jī)良好，對(duì)零售商依然保持較高的吸引力。
從行業(yè)分布來(lái)看，新零售成為未來(lái)零售行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，繼續(xù)尋求在廣州開(kāi)拓市場(chǎng)部分。例如京東和悅舍合作，在番禺萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)了第一家線下體驗(yàn)店。另外，“網(wǎng)紅”店鋪依然存在較大的盈利空間，呈現(xiàn)出較強(qiáng)的租賃需求。但傳統(tǒng)餐飲及服飾行業(yè)擴(kuò)張態(tài)勢(shì)在持續(xù)了一段時(shí)間后，由于市場(chǎng)日漸趨于充分競(jìng)爭(zhēng)而導(dǎo)致利潤(rùn)空間縮小，零售商的擴(kuò)張需求有所放緩。
空置率持續(xù)降低。白云區(qū)一商場(chǎng)于本季度完成了約35%的業(yè)態(tài)調(diào)整，成功轉(zhuǎn)型為優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)，為廣州新增10萬(wàn)方米優(yōu)質(zhì)零售體量。
本季度市區(qū)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率較上季度下降 1.5%。特別是完成了階段性業(yè)態(tài)及定位調(diào)整的商戶，空置率大幅降低。市郊空置率小幅度上升，但總體來(lái)說(shuō)，市郊的零售商場(chǎng)空置面積小，業(yè)主對(duì)未來(lái)租賃市場(chǎng)持樂(lè)觀態(tài)度，選擇性挑選符合消費(fèi)者消費(fèi)偏好的品牌。
租金增長(zhǎng)幅度較小，投資市場(chǎng)依然活躍。本季度廣州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金增速較為緩慢，市郊由于商場(chǎng)密度較低，一站式消費(fèi)體驗(yàn)帶動(dòng)客流量，因此租金上漲幅度較大，但市場(chǎng)租金整體增長(zhǎng)幅度仍較小。
投資市場(chǎng)情緒依然活躍。雖然市場(chǎng)整體租金面臨增速放緩的預(yù)期沒(méi)有改變，但投資者對(duì)于位置優(yōu)良、經(jīng)營(yíng)狀況良好的商場(chǎng)，或者未來(lái)具有發(fā)展和調(diào)整空間的項(xiàng)目依然保有樂(lè)觀的預(yù)期。
市場(chǎng)展望
預(yù)期市場(chǎng)供求基本平衡，租金增長(zhǎng)幅度較小。未來(lái)十二個(gè)月約有75萬(wàn)平方米新增優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)供應(yīng)進(jìn)入廣州市場(chǎng)，大部分將集中在郊區(qū)商圈。得益于周邊消費(fèi)者較強(qiáng)的消費(fèi)需求，市郊商場(chǎng)一直維持較好的開(kāi)業(yè)率，因此新開(kāi)的商場(chǎng)對(duì)市郊以及全市商場(chǎng)整體空置率的拉升影響較小。仲量聯(lián)行華南區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)郭偉明預(yù)期，2018年末廣州全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心空置率僅會(huì)有小幅度上升，2019年則會(huì)下降。新零售與精品超市等會(huì)繼續(xù)尋求擴(kuò)張，市場(chǎng)供求基本平衡。
郭偉明預(yù)期租金增長(zhǎng)主要來(lái)自市區(qū)表現(xiàn)良好和市郊具備客流量基礎(chǔ)的商場(chǎng)，傳統(tǒng)商圈內(nèi)較陳舊商場(chǎng)的租金有機(jī)會(huì)進(jìn)一步下降，因此全市整體租金上漲有限。
