金融業(yè)仍為上海寫(xiě)字樓租賃大戶. 商務(wù)園區(qū)以TMT為主
有報(bào)告分析認(rèn)為，上述趨勢(shì)反映出優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓所處的中心活動(dòng)區(qū)，作為上海市金融與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心地位；而商務(wù)園區(qū)則是在土地使用規(guī)范及政策引導(dǎo)下，更加吸引具研發(fā)及創(chuàng)新概念的企業(yè)進(jìn)駐。
其次，值得注意的是，制造業(yè)在兩種寫(xiě)字樓市場(chǎng)的分布情況：上海市中心部分更傾向于消費(fèi)品制造業(yè)及制藥業(yè)等付租能力相對(duì)較佳、租賃面積較小且需與客戶直接互動(dòng)的企業(yè)；另一方面，工業(yè)品制造業(yè)、3C電子產(chǎn)品等具備環(huán)評(píng)需求、需要高載重地板擺放機(jī)械及具有高度產(chǎn)業(yè)聚集特性的公司，則以商務(wù)園區(qū)為優(yōu)先考量。
報(bào)告稱(chēng)，從產(chǎn)業(yè)分布來(lái)看，優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓商圈及商務(wù)園區(qū)客群各異；滿足租戶更多、更精準(zhǔn)的產(chǎn)品需求，更有助于租賃市場(chǎng)的流通性及靈活性。過(guò)去幾年觀察到部分大型企業(yè)將前臺(tái)及后勤與研發(fā)部門(mén)分離，分別在市中心及商務(wù)園區(qū)租賃相對(duì)應(yīng)的空間，以提升組織的營(yíng)運(yùn)效能。
就企業(yè)性質(zhì)而言，中資租戶租賃面積快速增長(zhǎng)，在優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的占比，在過(guò)去一年內(nèi)自45%攀升至54%，2015年普查以來(lái)首度超越外資租戶；而在商務(wù)園區(qū)的部份，中資企業(yè)占比更高達(dá)69%，壓倒性地影響園區(qū)內(nèi)的租戶組成。若以區(qū)位分布來(lái)看，寫(xiě)字樓市場(chǎng)中，外資在南京西路、淮海中路及人民廣場(chǎng)板塊的占比均超過(guò)60%，商務(wù)園區(qū)則以張江、臨空及漕河涇商圈占比較高，顯示外資企業(yè)在選址考量上，仍以靠近市中心的區(qū)域?yàn)閮?yōu)先。產(chǎn)業(yè)類(lèi)別上，外資企業(yè)無(wú)論在寫(xiě)字樓市場(chǎng)或商務(wù)園區(qū)內(nèi)，均以制造業(yè)為主。
2017年，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)迎來(lái)供給歷史新高。統(tǒng)計(jì)顯示，自2017年至今年前三季度共有275萬(wàn)平方米新增面積入市，相當(dāng)于原有市場(chǎng)體量的32%。這對(duì)于租賃市場(chǎng)帶來(lái)不小的影響。整體而言，租賃市場(chǎng)主要需求產(chǎn)業(yè)變化不大，大量供給造成的沖擊主要反應(yīng)在租戶于各板塊間的流動(dòng)。詳細(xì)檢視各區(qū)域租戶變化，核心商務(wù)區(qū)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租戶組成相對(duì)穩(wěn)定，平均20%的樓地板面積在過(guò)去一年有所變動(dòng)，且變動(dòng)主要是在同區(qū)域內(nèi)不同大樓的搬遷為主，核心拓展區(qū)租戶變動(dòng)相對(duì)頻繁，約在35%，且多為跨區(qū)域的升級(jí)搬遷、整并搬遷等。各板塊產(chǎn)業(yè)特色也在租戶搬遷后逐步成型，陸家嘴及竹園以金融業(yè)掛帥，南京西路、淮海中路持續(xù)成為專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)的集中地，新興版塊則因新完工大樓仍在陸續(xù)去化過(guò)程，估計(jì)未來(lái)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)仍有形塑的空間。
上海商務(wù)園區(qū)總體以制造業(yè)和TMT為主，如傳統(tǒng)的制造業(yè)集聚區(qū)域金橋、浦江等，經(jīng)過(guò)城市更新升級(jí)為商務(wù)園區(qū)后，仍留有許多制造業(yè)企業(yè)；而市北、臨空、張江等區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃則對(duì)互聯(lián)網(wǎng)和信息化等產(chǎn)業(yè)提出了支持，TMT行業(yè)也在這些區(qū)域內(nèi)占據(jù)了主導(dǎo)。除此以外，在國(guó)家上海生物醫(yī)藥科技產(chǎn)業(yè)基地所坐落的張江，以及以生命健康為產(chǎn)業(yè)定位之一的浦江，醫(yī)藥及生命科學(xué)也是其熱點(diǎn)行業(yè)之一。
