重磅又來(lái)！房屋空置率高，專家建議征收空置稅
最近兩天，又有一條關(guān)于樓市的新聞在朋友圈刷屏了。
國(guó)務(wù)院參事、住建部原副部長(zhǎng)仇保興近日在回答記者提問(wèn)時(shí)表示，我國(guó)房屋空置率比較高，北京的房屋空置率在百分之十幾到二十。并建議用征收空置稅的辦法實(shí)現(xiàn)逐步燙平房地產(chǎn)泡沫的目的。
一時(shí)之間，關(guān)于要不要征收空置稅？應(yīng)何時(shí)征收空置稅？征收空置稅對(duì)于改變房屋空置現(xiàn)象真的有效嗎……都成為熱議話題。
01
我國(guó)目前房屋空置情況
關(guān)于“空置稅”我想大家并不陌生。今年6月28日，香港就開(kāi)了全國(guó)先河，通過(guò)了征收“一手樓空置稅”。具體措施為，對(duì)空置一年及以上的一手住宅征收空置稅，該稅種通過(guò)現(xiàn)有差餉機(jī)制收取，為應(yīng)課差餉租值的200%。
香港“空置稅”落地，內(nèi)地關(guān)于出臺(tái)“空置稅”的聲音隨即開(kāi)始此起彼伏。
事實(shí)上，由于統(tǒng)計(jì)難度較大，國(guó)內(nèi)的空置房統(tǒng)計(jì)資料較少且存在一定誤差，各機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)出來(lái)的數(shù)據(jù)也有一定差異。不過(guò)，業(yè)內(nèi)還是認(rèn)為目前我國(guó)房屋空置率是很高的。
比如，2014年，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)“中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心”發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年，全國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房空置率達(dá)到22.4%。其中北京、上海、重慶、成都、武漢、天津住房空置率分別為19.5%、18.5%、25.6%、24.7%、23.5%、22.5%。
再看另一個(gè)數(shù)據(jù)，《2015年5月全國(guó)城市住房調(diào)查報(bào)告》顯示，中國(guó)主要城市住房空置率整體水平在22%—26%。一線城市空置率為22%左右，二線城市為24%。
一般認(rèn)為，空置率在5%-10%之間為合理范圍，空置率在10%-20%之間為危險(xiǎn)區(qū)域。
和香港情況不同的是，內(nèi)地的住宅空置主要體現(xiàn)在二手住宅方面。這與一些投資者不無(wú)關(guān)系。
由于內(nèi)地近些年快速上漲的房?jī)r(jià)，很多人買房不但看重其居住屬性，也會(huì)看重其投資價(jià)值。一些人還會(huì)在買到房子以后，將其空置一段時(shí)間，然后毛坯出售。
這些人寧愿將房子空置，也不選擇租出去的原因，一來(lái)是為了縮短投資周期，二來(lái)是怕有人居住過(guò)后，房子就產(chǎn)生了折舊，會(huì)在一定程度上壓縮房?jī)r(jià)。
02
國(guó)外空置稅征收情況
在國(guó)外，尤其是美國(guó)等西方發(fā)達(dá)國(guó)家，確實(shí)有類似于空置稅的政策。比如物業(yè)稅、遺產(chǎn)稅、贈(zèng)予稅等，別看這些稅種都不叫空置稅，但都能對(duì)空置房起到約束效應(yīng)，控制投資行為。
法國(guó)可以說(shuō)是征收空置稅最狠的國(guó)家。一間房空置超過(guò)一年就需繳納房?jī)r(jià)的10%，第二年12.5%，第三年15%。如此嚴(yán)厲的政策之下，法國(guó)的房?jī)r(jià)也被成功抑制住，投資法國(guó)房產(chǎn)的人都知道，過(guò)去十年法國(guó)房產(chǎn)漲幅并不大。
在澳大利亞，維多利亞州是最早開(kāi)始征收空置稅的地區(qū)。墨爾本對(duì)一年中空閑超過(guò)6個(gè)月以上的房屋，按照其價(jià)值，征收1%的空置稅。這一政策主要針對(duì)于在墨爾本城區(qū)或者郊區(qū)購(gòu)買了第二套房產(chǎn)的海外買家。
在英國(guó)，如果房產(chǎn)被空置2年以上，政府就會(huì)對(duì)房屋征收100%的額外市政稅。
在荷蘭，如果房屋空置超過(guò)一年，就允許其他市民入??；在瑞典，政府有權(quán)征用空置房屋廉租給無(wú)房家庭。丹麥政府則在50多年以前就對(duì)那些閑置6周以上的房屋所有者罰款。
嚴(yán)格的空置稅征收政策，也使得這些國(guó)家的住房空置率保持在較低水平。
比如，美國(guó)住房空置率最高在2007—2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)期，也只有2.9%左右，荷蘭，瑞典一般住房空置率只有2%，法國(guó)住房空置率在6%左右，而德國(guó)由于人口老齡化等原因，住房空置率約為8%。
既然空置稅政策在國(guó)外有著豐富的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)抑制房?jī)r(jià)也起到了明顯的作用，那么國(guó)內(nèi)征收空置稅的條件成熟了嗎？
03
國(guó)內(nèi)征收空置稅的條件并未成熟
上文中，我們已經(jīng)提到，數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)一線城市住房空置率在22%左右，二線城市空置率在24%左右，但事實(shí)上，目前中國(guó)絕大多數(shù)三四五六線的縣城、城鎮(zhèn)，由于缺乏持續(xù)的人口流入，住房空置率相比一二線城市更嚴(yán)重，一旦開(kāi)征空置稅，對(duì)這些地區(qū)的影響是非常大的。
另一方面，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化只有20年時(shí)間，房屋信息系統(tǒng)不健全，而住房空置的標(biāo)準(zhǔn)也難以界定，技術(shù)復(fù)雜再加上定義困難，如何征收，將是不得不面臨的問(wèn)題。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家薛兆豐就認(rèn)為，空置率沒(méi)辦法客觀計(jì)算。
“例如，我有兩套各50平方米的房子，自己住了其中一套，那么可以說(shuō)另外一套50平方米的房子是空置的。但是如果反過(guò)來(lái)，我有一套100平方米的房子，我一個(gè)人住，里面有兩個(gè)洗手間，有一個(gè)洗手間長(zhǎng)期不用，這算不算空置？空置能算出來(lái)嗎？不能?！?
而且，即使真要要對(duì)空置房子進(jìn)行征稅，房主也會(huì)有很多對(duì)策。因?yàn)槟阍趺醋C明房子是空置的？看水表還是看電表？“事實(shí)上，不管看的是水表還是電表，我都很容易雇人定期去開(kāi)開(kāi)水龍頭開(kāi)開(kāi)電閘，讓里面的水表電表動(dòng)一動(dòng)。這樣除了平添一種新的職業(yè)，像遛狗一樣遛房?！?
話雖戲語(yǔ)，說(shuō)明的情況卻很實(shí)際。
04
住房空置率過(guò)高問(wèn)題如何解決
面對(duì)眼下我國(guó)空置率過(guò)高問(wèn)題，首先要解決的問(wèn)題，就是房子買來(lái)后要有人住的問(wèn)題。
與其靠征收空置稅解決空置率，是不是可以想辦法從正面刺激房主想要將房子出租的熱情？
樂(lè)觀的消息是，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展已經(jīng)逐步向租賃住房?jī)A斜。北京，深圳等一線城市，已經(jīng)專門劃撥租賃住房土地，而“租售同權(quán)，租購(gòu)并舉”不斷發(fā)展，也將租房提到了一個(gè)相當(dāng)高的位置，在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，租房市場(chǎng)將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一股主要力量。
我愛(ài)我家原副總裁胡景暉曾經(jīng)提到過(guò)，北京六環(huán)以內(nèi)有100多萬(wàn)套住房處于空置狀態(tài)?？梢韵胍?jiàn)，如果激活市場(chǎng)上這些存量住房，這個(gè)市場(chǎng)規(guī)模會(huì)有多大。
