廣州調(diào)整限價(jià)，絕不是放松調(diào)控！
每次稍微有點(diǎn)政策的風(fēng)吹草動(dòng)，總是牽動(dòng)著市場(chǎng)的敏感神經(jīng)，然后免不了又被一些多頭和中介們大肆利用傳播，成為他們鼓吹房?jī)r(jià)上漲的理由。
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昨天，廣州南沙、增城、花都放開(kāi)限價(jià)限購(gòu)，放松調(diào)控的消息傳的滿天飛。但很快 廣州住建委就在網(wǎng)上作出了說(shuō)明：
近期，市、區(qū)住建部門(mén)在保持我市調(diào)控力度不放松、保持成交價(jià)格穩(wěn)定運(yùn)行的前提下，對(duì)新建商品住房預(yù)售和網(wǎng)簽價(jià)格指導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化，嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)企業(yè)拆分價(jià)格報(bào)備。
我委將繼續(xù)保持調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)堅(jiān)決執(zhí)行現(xiàn)行各項(xiàng)調(diào)控措施不動(dòng)搖，繼續(xù)嚴(yán)格對(duì)新建商品住房開(kāi)展價(jià)格指導(dǎo)，同時(shí)，按照中央、省、市決策部署，加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督檢查力度，保持廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)運(yùn)行。
這兩段話說(shuō)的非常清楚了，第一段說(shuō)了是要對(duì)過(guò)去的預(yù)售機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化，嚴(yán)禁雙合同，但并不是取消限價(jià)政策，更不是要放松調(diào)控政策，這在第二段說(shuō)的很明白，繼續(xù)執(zhí)行各項(xiàng)調(diào)控政策不動(dòng)搖，繼續(xù)對(duì)新房執(zhí)行限價(jià)。
我們要搞清楚廣州為什么會(huì)對(duì)限價(jià)作出調(diào)整，優(yōu)化，嚴(yán)禁雙合同，首先就要了解廣州現(xiàn)在的限價(jià)存在什么問(wèn)題。
在廣州的人都知道，樓市雙合同盛行，這都是拜廣州限價(jià)太嚴(yán)厲所賜，為了調(diào)控房?jī)r(jià)不漲，廣州的限價(jià)可以說(shuō)非常變態(tài)，由于新房和二手房倒掛太嚴(yán)重，比如二手房賣(mài)到了5萬(wàn)/平米，新房可能限不超過(guò)3萬(wàn)/平米，倒掛近一倍的價(jià)格，但開(kāi)發(fā)商又不愿意虧損或者讓利給購(gòu)房者，怎么辦，于是想出了雙合同的辦法，備案價(jià)表面上符合政策要求，高出的部分走裝修合同2萬(wàn)/平米，這已經(jīng)是市場(chǎng)公開(kāi)的秘密了。
比如增城，裝修合同高的2萬(wàn)/平米，低的4K/平米，裝修部分又不能貸款，導(dǎo)致購(gòu)房者的首付變相提高，這樣的調(diào)控，并沒(méi)有讓開(kāi)發(fā)商少賺，也沒(méi)有讓房?jī)r(jià)下跌，但反而增加了剛需購(gòu)房門(mén)檻和負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致購(gòu)房者怨聲載道，有苦難言。
很明顯，這種限價(jià)是不科學(xué)的調(diào)控方式，對(duì)此作出修正是應(yīng)該的，也有利于剛需，市場(chǎng)價(jià)5萬(wàn)的房子，你就按5萬(wàn)給他備案，新房二手房沒(méi)有價(jià)差，開(kāi)發(fā)商也不需要去做雙合同，100平米，500萬(wàn)，購(gòu)房者也可以貸款350萬(wàn)，首付只要150萬(wàn)，而不是雙合同時(shí)代的只能貸款210萬(wàn)，首付需要290萬(wàn)。
而雙合同還暗藏什么樣的風(fēng)險(xiǎn)呢？一旦市場(chǎng)下行，裝修貨不對(duì)板，購(gòu)房者維權(quán)的事情就會(huì)很多，ZF的壓力也會(huì)很大，當(dāng)然大家主要不是因?yàn)檠b修不好而維權(quán)，但裝修問(wèn)題卻是個(gè)最好的理由。
最近廣州增城因?yàn)榻祪r(jià)，業(yè)主開(kāi)始維權(quán)退房的行動(dòng)又開(kāi)始了。
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有的人說(shuō)，嚴(yán)禁雙合同，優(yōu)化限價(jià)政策，實(shí)際上就是取消了限價(jià)政策，只是文字游戲而已，限價(jià)已經(jīng)名存實(shí)亡了！
首先，限價(jià)是不會(huì)取消的！特別是市區(qū)的優(yōu)質(zhì)盤(pán)，對(duì)均價(jià)有影響，肯定會(huì)限價(jià)。我倒是希望取消高端盤(pán)的限價(jià)，市場(chǎng)價(jià)11萬(wàn)，你限賣(mài)8萬(wàn)，白白便宜了富人，這種調(diào)控有什么意義呢。
其次，郊區(qū)的盤(pán)限不限價(jià)，我覺(jué)得已經(jīng)沒(méi)有什么意義了，因?yàn)檫h(yuǎn)郊盤(pán)已開(kāi)始降價(jià)，你能按照市場(chǎng)價(jià)賣(mài)出去就不錯(cuò)了，如果你非要理解成這三個(gè)區(qū)取消限價(jià)政策也可以，但如果你認(rèn)為這是放松政策就完全理解錯(cuò)了，其實(shí)按市場(chǎng)價(jià)備案，也是好事，深圳目前大部分樓盤(pán)都是按照市場(chǎng)價(jià)來(lái)執(zhí)行備案指導(dǎo)價(jià)的，也就是說(shuō)新房二手房根本沒(méi)有差價(jià)，投資客也就沒(méi)有了套利空間。
新浪也已經(jīng)報(bào)道了，當(dāng)?shù)刈〗ㄎ瘍?nèi)部人士對(duì)此回應(yīng)稱，對(duì)外限售限購(gòu)沒(méi)有取消，限價(jià)地塊的樓盤(pán)預(yù)售價(jià)以開(kāi)發(fā)商實(shí)際申報(bào)為準(zhǔn)，原則上只能下調(diào)、不能上調(diào)。
也就是說(shuō)房企要降價(jià)可以，漲價(jià)是不可能的事了，這也足夠看出政府的調(diào)控態(tài)度了吧。
關(guān)于調(diào)控政策，廣州作為一線城市，是絕不可能先于二線城市放松調(diào)控的，只要有點(diǎn)ZZ常識(shí)的都應(yīng)該明白這個(gè)道理。
尤其是16個(gè)熱點(diǎn)城市，未來(lái)一兩年內(nèi)，大家不要指望放松調(diào)控！這是關(guān)系到國(guó)家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)成功與否的命運(yùn)，泡沫沒(méi)有消化前就放松，是件很危險(xiǎn)的事。
而且對(duì)于調(diào)控這個(gè)事，廣州歷來(lái)都是認(rèn)真落實(shí)的好孩子，所以限價(jià)優(yōu)化這事，你千萬(wàn)不要以為是廣州想要放松調(diào)控，只不過(guò)是糾正了扭曲市場(chǎng)多時(shí)的雙合同亂象，也算是降低購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)吧，真的是件好事。
今天還流傳著增城的一個(gè)調(diào)控會(huì)議記錄內(nèi)容：
其中，最引人注目的一點(diǎn)是，一次申報(bào)，下降不能超過(guò)10%，也就是大家所說(shuō)的，限制房?jī)r(jià)下跌。
首先這個(gè)內(nèi)容暫時(shí)無(wú)法完全確定準(zhǔn)確度，我假設(shè)它是真的，新房限制下跌，你可能認(rèn)為是廣州不想市場(chǎng)震蕩，要防控下跌幅度。
但我不太相信作為一個(gè)一線城市，廣州經(jīng)濟(jì)連10%、20%的房?jī)r(jià)下跌承受力都沒(méi)有，環(huán)京，三四線都可以眼睜睜看著跌那么多，廣州還需要這么恐慌嗎？
話說(shuō)回來(lái)，此次限價(jià)優(yōu)化，對(duì)廣州房?jī)r(jià)有什么影響呢？
房?jī)r(jià)從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上估計(jì)會(huì)上漲，因?yàn)橹氨浑p合同扭曲了嘛，統(tǒng)計(jì)的房?jī)r(jià)都是低估的，糾正后，上漲是正常的，但并不代表是真的漲，這一點(diǎn)大家不要被誤導(dǎo)了，然后又引發(fā)恐慌，購(gòu)房者應(yīng)該多去二手房市場(chǎng)看看。
這對(duì)廣州市區(qū)的新房確實(shí)是有點(diǎn)利好，為什么呢，我原來(lái)300萬(wàn)的首付款，因?yàn)殡p合同問(wèn)題，買(mǎi)不了城中心900萬(wàn)的新房，只能選擇郊區(qū)500萬(wàn)的新房，或者城區(qū)的二手房，現(xiàn)在雙合同禁止了，如果我月供負(fù)擔(dān)的起，那我就可以選擇買(mǎi)城區(qū)900萬(wàn)的新房了，所以市區(qū)的新房會(huì)更好賣(mài)了。但對(duì)二手房市場(chǎng)基本沒(méi)影響。
而對(duì)廣州郊區(qū)呢？比原來(lái)更加利空了！我300萬(wàn)的首付，如果想買(mǎi)新房，原來(lái)只能委屈自己去買(mǎi)郊區(qū)500萬(wàn)的新房，現(xiàn)在終于可以回到市區(qū)了，郊區(qū)房?jī)r(jià)會(huì)比原來(lái)降的更快。
這就是同一個(gè)城市，不同的命運(yùn)，片區(qū)分化是趨勢(shì)，好地段性價(jià)比高的少數(shù)樓盤(pán)還能保持競(jìng)爭(zhēng)力，偏遠(yuǎn)地段的房子將面臨著調(diào)整的結(jié)局，因?yàn)槭袌?chǎng)購(gòu)買(mǎi)力是有限的，需求已經(jīng)透支了那么多，韭菜成長(zhǎng)是需要時(shí)間的。
廣州是一線城市里最晚漲的一個(gè)，所以調(diào)整起來(lái)也是最后一個(gè)，但不會(huì)缺席，北上深都步入調(diào)整了，廣州也不會(huì)例外的，房?jī)r(jià)已經(jīng)是強(qiáng)弩之末了，整體只有向下的空間沒(méi)有上漲的動(dòng)力了，區(qū)別只是好地段學(xué)位房抗跌，差地段老破舊先跌罷了。
