“金九銀十”接連失約
局部樓市大降
從三季度開始，中國樓市頻繁出現(xiàn)降溫信號，房價漲幅放緩，成交下滑，環(huán)京區(qū)域等局部樓市大跌。
曾經(jīng)由于北京樓市限購帶來的需求溢出效應，環(huán)京樓市漲聲一片。最具代表性的小鎮(zhèn)燕郊，由于背靠北京，房價迅速走高。不過，在去年一系列抑制投機炒作的調控政策出臺后，缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的燕郊房市陷入長達一年多的蕭條。
繁榮時期數(shù)十家中介、售樓處扎堆的的京榆大街上出現(xiàn)“閉店潮”；投資客一套房跌去百萬元(人民幣，下同)、報價腰斬依然無人問津等消息屢屢見諸報端。生活在燕郊的小孫經(jīng)歷了一輪完整的房價漲跌周期，2012年，他以每平方米7000元的價格買下如今居住的婚房，去年最高時，小區(qū)同類二手房漲至每平方米3.5萬元，如今又降至1.5萬-2萬元。
58安居客房產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，近月來，北京周邊的二手房價呈現(xiàn)連續(xù)下降態(tài)勢，10月份環(huán)京區(qū)域二手房均價為每平方米13559元，同比下跌28.66%。其中，10月中旬，燕郊二手房平均掛牌價相比2017年4月份的高點已跌去30%。
在嚴厲調控之下，北京二手房價也持續(xù)降溫。2017年3月份的“3·17”調控以來，北京二手房成交均價經(jīng)歷了連續(xù)11個月的下跌。在2018年上半年短暫回彈后，9月份開始，房價又扭頭向下。一些地方學區(qū)房價已跌回兩年前的水平。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，10月北京二手房銷量環(huán)比跌幅達四成，創(chuàng)今年2月以來近8個月銷量新低。10月北京全市二手房成交均價為每平方米61103元，環(huán)比下跌1.2%。
除北京外，降溫潮蔓延的城市越來越多。上海、杭州、南京、溫州、寧波等城市，房地產(chǎn)庫存均出現(xiàn)環(huán)比上升，除少數(shù)熱點剛需項目外，庫存消化速度明顯放緩。以杭州為例，此前新房購買“一號難求”的情形不再，取而代之的是，頻頻發(fā)生的“流搖”現(xiàn)象，房市已經(jīng)逐漸從“不愁賣”過渡到“賣不動”。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，此前支撐樓市上漲的三線城市房地產(chǎn)市場，近期普遍出現(xiàn)上漲乏力的跡象，同時，熱點一二線城市則出現(xiàn)大面積降溫。該機構發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月份北京、成都、武漢等20個熱點城市合計樓市成交面積為1448萬平方米，環(huán)比下調11%。
房企業(yè)績降速
“春江水暖鴨先知”，房地產(chǎn)企業(yè)最先感知到行業(yè)冷熱。今年以來，龍頭房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績均出現(xiàn)明顯的降速跡象。例如：萬科今年1-10月份，銷售金額同比增長12%，而去年同期萬科銷售增速為39%；恒大中國今年前10個月銷售金額同比漲18.7%，去年同期該企業(yè)銷售金額增速為33.4%；碧桂園今年前10個月的銷售金額增速為34.9%，而去年同期高達78.5%。
銷售放緩意味著回款速度放慢，加之遇上今明兩年的融資與償債高峰，近月來碧桂園、綠城、恒大等大中房企開始“排隊降價”，過去一擲千金的拿地行為也變得更加謹慎。
拿地更趨謹慎等導致土地流拍現(xiàn)象增加。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，10月份，中國一二線城市住宅土地流標44宗，年內合計流標土地達259宗，同比上漲176%。
種種降溫信號是否意味著樓市出現(xiàn)整體轉向？中國宏觀經(jīng)濟研究院兩位專家日前在媒體上發(fā)聲稱，因短期土地流拍現(xiàn)象增多就作出房地產(chǎn)市場整體轉向的判斷為時尚早。現(xiàn)階段應密切關注市場動向，必須保持現(xiàn)有調控政策不動搖，防止再次走上過度依賴房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟的“老路”。
