日本“零元售房” 我國(guó)三四線(xiàn)樓市會(huì)步后塵嗎？
我國(guó)與日本最大差別，就是發(fā)展極不平衡，特別是城鄉(xiāng)差距。
2009年金融危機(jī)后，美國(guó)底特律的房子“一元售賣(mài)”。當(dāng)時(shí)有報(bào)道，國(guó)內(nèi)有人去美國(guó)“抄底”。后來(lái)發(fā)現(xiàn)，這是個(gè)玫瑰陷阱，“一元房”背后是個(gè)巨大的債務(wù)黑洞，比如幾千美元的修繕費(fèi)用，老業(yè)主欠下的數(shù)千元房產(chǎn)稅等著償還，街區(qū)四處的小偷正窺視你（犯罪率攀升了200%）。近期，日本爆出“零元售房”，與底特律產(chǎn)業(yè)衰敗和人口外流導(dǎo)致“一元房”比，地少人多、高山密集的日本出現(xiàn)“零元房”，與老齡化、大城市化和年輕人對(duì)待房子的“佛系態(tài)度”有關(guān)。
日本的大城市化、都市圈化，在全球最顯著，集中在關(guān)西和關(guān)東的日本三大都市圈（東京、大阪、名古屋），占了全國(guó)人口的70%和GDP的70%。特別是日本大東京圈，面積比北京市還小一點(diǎn)，集中了近29%的日本人口，生產(chǎn)了30%以上的GDP。日本廣大的其他地區(qū)（九州島、東北地區(qū)和北海道等），人口越來(lái)越稀疏，房屋空置率也越來(lái)越高。近年來(lái)，日本房屋高空置率就備受?chē)?guó)際關(guān)注，日本Fujitsu研究所報(bào)告顯示，2013年日本有820萬(wàn)個(gè)空置房，空置率達(dá)13.5%。按照現(xiàn)有的趨勢(shì)發(fā)展，到2033年，考慮新拆除住宅后，日本住房空置率將達(dá)到22.8%。這意味著每100套房子中，就有20多套空著，租也租不出去。
90年代初的地產(chǎn)危機(jī)、股市崩盤(pán)，以及隨后20多年的經(jīng)濟(jì)衰退、房?jī)r(jià)和股價(jià)陰跌，30歲左右的年輕人親眼目睹。再加上，現(xiàn)在育兒及養(yǎng)老壓力、工作壓力都很大，結(jié)婚、生子和購(gòu)房，年輕人的這三大欲望開(kāi)始衰減。相應(yīng)地，日本也不會(huì)出現(xiàn)類(lèi)似中國(guó)的“二胎熱”、返鄉(xiāng)置業(yè)熱。于是，隨著人口由鄉(xiāng)入城、從小城市到大城市，空置房屋從鄉(xiāng)鎮(zhèn)蔓延到小城市。據(jù)預(yù)測(cè)，2053年日本人口將跌破1億、老齡化率為40%，2060年人口降至8800萬(wàn)，如若此，空置率有增無(wú)減。
國(guó)內(nèi)熱衷于研究日本的樓市問(wèn)題，一則兩國(guó)深受儒家思想熏陶，國(guó)民努力上進(jìn)，二則日本經(jīng)歷了一輪完整的由盛轉(zhuǎn)衰的地產(chǎn)周期。目前，中國(guó)樓市泡沫引發(fā)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期甚囂塵上，同時(shí)也正在經(jīng)歷老齡化、大城市化。2015-2017年，我國(guó)600多個(gè)三四五線(xiàn)城市經(jīng)歷了史無(wú)前例的樓市繁榮，房?jī)r(jià)都上臺(tái)階，單價(jià)萬(wàn)元以下的城市很少了。興業(yè)證券研究顯示，2016-2017年，按揭貸款的50%、消費(fèi)貸款的60%流向了三四五線(xiàn)城市，而支撐樓市的人口和產(chǎn)業(yè)卻不為看好。
目前，我國(guó)大城市化如火如荼，點(diǎn)狀增長(zhǎng)正在成為經(jīng)濟(jì)新引擎。無(wú)論從人口流向、或政策導(dǎo)向，大城市已成為新增長(zhǎng)極。目前，我國(guó)13個(gè)城市人口超1000萬(wàn)，各省還在在舉全力建設(shè)“強(qiáng)省會(huì)城市”，預(yù)計(jì)未來(lái)將有30個(gè)千萬(wàn)級(jí)的城市；同時(shí)，人口千萬(wàn)的城市，就業(yè)吸納力強(qiáng)的第三產(chǎn)業(yè)或現(xiàn)代服務(wù)業(yè)占主導(dǎo)，年輕人戀土情節(jié)淡，更鐘愛(ài)大城市。近年來(lái)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)空心化、三四線(xiàn)城市人口外流已顯現(xiàn)。那么，這些城市是不是也要經(jīng)歷類(lèi)似日本的高空置率和甩賣(mài)呢？
我國(guó)與日本最大差別，就是發(fā)展極不平衡，特別是城鄉(xiāng)差距。近年來(lái)，國(guó)家鋪設(shè)了一張大網(wǎng)（道路、互聯(lián)網(wǎng)、電信），城鄉(xiāng)互聯(lián)互通，開(kāi)闊眼界的村組和鄉(xiāng)鎮(zhèn)村民，已是三四線(xiàn)城市人口的新生力量，進(jìn)城買(mǎi)房是農(nóng)村結(jié)婚“新三大件”。未來(lái)，農(nóng)村還將轉(zhuǎn)移2億人口，相當(dāng)于日本人口的170%，很大一部分會(huì)就近到三四線(xiàn)城市，包括陪讀、就業(yè)、養(yǎng)老，樓市也將呈現(xiàn)軟著陸走勢(shì)。就空心化的村組和鄉(xiāng)鎮(zhèn)，國(guó)家已啟動(dòng)村村合并、復(fù)興生態(tài)、觀光農(nóng)業(yè)等美麗鄉(xiāng)村行動(dòng)，不會(huì)出現(xiàn)土地私有制下，任由房屋衰敗而無(wú)法糾偏的現(xiàn)象。未來(lái)，三四線(xiàn)樓市可能會(huì)大面積空置，這無(wú)不妥，空間結(jié)構(gòu)本該隨人口流動(dòng)而調(diào)整，只要人居和環(huán)境協(xié)調(diào)即可，就像淘汰的產(chǎn)業(yè)一樣。
