商品房成交面積連續(xù)3個月同比下滑 專家稱樓市拐點(diǎn)已現(xiàn)
伴隨著北方溫度的驟降，房地產(chǎn)市場的凜冽寒冬也來臨了。
12月14日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2018年1-11月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。根據(jù)這一數(shù)據(jù)，樓市單月成交連續(xù)3個月同比下調(diào)，庫存去化明顯放緩。11月僅去化162萬平米，是最近2年最少的一次。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《華夏時報》記者表示，雖然同比數(shù)據(jù)依然在上漲，但細(xì)分單月數(shù)據(jù)，9、10、11月，全國房地產(chǎn)市場單月銷售面積數(shù)據(jù)已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)3個月的同比下調(diào)，市場已經(jīng)確立了下行調(diào)整的趨勢。2018年全年很可能出現(xiàn)成交金額刷新歷史記錄，而成交面積持平的現(xiàn)象。2019年如果政策不變，市場將出現(xiàn)明顯調(diào)整，拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。
成交面積拐點(diǎn)，去庫存趨緩
統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-11月份，商品房銷售面積148604萬平方米，同比增長1.4%，增速比1-10月份回落0.8個百分點(diǎn)。商品房銷售額129508億元，增長12.1%，增速回落0.4個百分點(diǎn)。
同時，去庫存也明顯趨緩。11月末，商品房待售面積52627萬平方米，比10月末減少162萬平方米。其中，住宅待售面積減少204萬平方米，辦公樓待售面積增加26萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少15萬平方米。
按區(qū)域看，各地區(qū)成交數(shù)據(jù)呈分化趨勢。東部地區(qū)和東北地區(qū)銷售面積同比都出現(xiàn)下調(diào)，幅度分別為5.1%和4.4%，中西部維持增長，但增速都有所回落。
易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房屋銷售還是維持正增長態(tài)勢，但是幅度是開始收窄了。近期房地產(chǎn)市場有所降溫，尤其是很多開發(fā)商的推盤并沒有受到市場較好的認(rèn)可，這都使得市場交易數(shù)據(jù)相對偏弱。
張大偉認(rèn)為，從數(shù)據(jù)看，2017年12月2.28億平米的月度銷售面積刷新了歷史記錄，而2018年12月預(yù)計將繼續(xù)調(diào)整。整體看，2018年全國房地產(chǎn)市場銷售面積很可能出現(xiàn)同比持平或者輕微下調(diào)，而銷售額將繼續(xù)刷新歷史記錄。
而從其他數(shù)據(jù)看，市場情況也不容樂觀。開發(fā)投資數(shù)據(jù)增長依然保持在10%，9.7%的增速與1-10月份持平，主要是受到中部區(qū)域投資回落1.2%拉低了整體數(shù)據(jù)。而拿地數(shù)據(jù)的增速也出現(xiàn)下調(diào)，11月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積25326萬平方米，同比增長14.3%，增速比1-10月份回落1個百分點(diǎn)；土地成交價款13746億元，增長20.2%，增速回落0.4個百分點(diǎn)。
政策底已現(xiàn)，如何應(yīng)對預(yù)期轉(zhuǎn)變？
盡管過去兩年時間內(nèi)，嚴(yán)格的調(diào)控政策成為各地房地產(chǎn)市場的主旋律，但最近兩個月以來，調(diào)控政策的數(shù)量明顯減少。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月來樓市政策明顯減少，只有蘇州承德兩地針對限購政策有所升級。其他城市基本無收緊約束性的調(diào)控政策發(fā)布。大部分調(diào)控都是重申之前的調(diào)控政策，針對房地產(chǎn)調(diào)控內(nèi)容基本以落實(shí)之前政策為主。
張大偉認(rèn)為，從全國看，嚴(yán)格落地之前的調(diào)控政策，整體市場已經(jīng)出現(xiàn)平穩(wěn)表現(xiàn)，部分城市房價開始明顯調(diào)整。市場漲幅明顯放緩，是約束性政策減少的最主要原因，樓市告別高燒，房地產(chǎn)調(diào)控再收緊加碼的市場基礎(chǔ)不存在。
中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告（2018-2019）》指出，2018年9月以后，一方面從嚴(yán)調(diào)控逐步打破了市場依據(jù)過去經(jīng)驗(yàn)形成的預(yù)期，另一方面，宏觀環(huán)境變化增加悲觀情緒并進(jìn)一步傳染給房地產(chǎn)市場。需求主體出現(xiàn)預(yù)期觀望和購買猶豫，進(jìn)而直接導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)銷售下降回款放慢，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的悲觀預(yù)期，進(jìn)而導(dǎo)致降價銷售和土地流拍，從而導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)預(yù)期的變化，并加劇購房者悲觀預(yù)期，行動上從積極行動轉(zhuǎn)變?yōu)楠q豫不決，進(jìn)而導(dǎo)致負(fù)反饋，導(dǎo)致住房及相關(guān)市場的調(diào)整。
對此，報告主編、中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛接受《華夏時報》記者采訪時表示，目前市場就是很有可能從過度樂觀轉(zhuǎn)向悲觀，因此不管目前預(yù)期處在什么狀態(tài)，我們都需要一方面堅定市場信心，同時又剔除之前的盲目樂觀的預(yù)期，只有這樣才有可能建立基于實(shí)施基礎(chǔ)上的謹(jǐn)慎樂觀的預(yù)期。
