企業(yè)債新政惠及優(yōu)質(zhì)房企 發(fā)改委：不支持商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目
2018年年末，綁在樓市身上的“枷鎖”開始有所松動(dòng)。
12月12日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)債券服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力的通知》（下稱“通知”）指出，重點(diǎn)支持符合要求的優(yōu)質(zhì)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券，要求包括主體信用等級(jí)達(dá)到AAA；最近3年未發(fā)生公司信用類債券或其他債務(wù)違約，且不存在處于持續(xù)狀態(tài)的延遲支付本息事實(shí)，未納入失信黑名單。
此外，重點(diǎn)支持的優(yōu)質(zhì)企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)指標(biāo)應(yīng)處于行業(yè)或區(qū)域領(lǐng)先地位。其中，房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)要求包括：房企資產(chǎn)總額應(yīng)大于1500億元；營(yíng)收大于300億元；不超過所在行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率重點(diǎn)監(jiān)管線，未明確重點(diǎn)監(jiān)管線的，原則上資產(chǎn)負(fù)債率不得超過85%。
這是今年少有的對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)債提供融資便利的量化發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，通知釋放出一絲放松的信號(hào)，但直接受益主體較小，部分房企資金鏈緊繃狀況會(huì)得到一定程度的緩解，融資集中度有望進(jìn)一步提升。
伴隨著寬松融資政策出臺(tái)，12月13日，地產(chǎn)股股價(jià)抬升，全線飄紅，地產(chǎn)板塊整體漲幅1.51%，凈流入2.08億元。
中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究所所長(zhǎng)李迅雷認(rèn)為，此次發(fā)債政策對(duì)資金用途實(shí)行正負(fù)面清單管理，從通知的“負(fù)面清單”要求來看，房企的企業(yè)債融資只支持棚改、保障性住房、租賃住房等有限領(lǐng)域的項(xiàng)目，所以并不會(huì)刺激房地產(chǎn)。此次政策主要還是支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
按照上述條件，民生證券梳理出符合要求的潛在受益主體，其中A股10家分別為，華僑城A、金地集團(tuán)、招商蛇口、保利地產(chǎn)、首開股份、金科股份、華夏幸福、萬(wàn)科A。H股12家包括，新鴻基地產(chǎn)、九龍倉(cāng)、中海、世茂、華潤(rùn)、中國(guó)金茂、遠(yuǎn)洋、龍湖、雅居樂、綠城中國(guó)、富力、恒大、萬(wàn)科企業(yè)。
并不是所有大中型房企都滿足條件，例如碧桂園、綠地、融創(chuàng)、中南建設(shè)、新城控股等企業(yè)便因?yàn)橘Y產(chǎn)負(fù)債率或評(píng)級(jí)問題，難以達(dá)到上述要求。
支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)發(fā)債，不包括商業(yè)地產(chǎn)
從通知中不難發(fā)現(xiàn)，該政策旨在進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)債券服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力，重點(diǎn)在于明確了優(yōu)質(zhì)企業(yè)支持范圍，優(yōu)化了發(fā)行管理方式，實(shí)行“負(fù)面清單+事中事后監(jiān)管”模式，并規(guī)范了優(yōu)質(zhì)企業(yè)信息披露要求。
其中涉及房地產(chǎn)行業(yè)的部分引發(fā)了市場(chǎng)的關(guān)注，被房地產(chǎn)業(yè)界解讀為是對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控放松的前兆，在引發(fā)地產(chǎn)股一波狂歡后，發(fā)改委旗下媒體緊急發(fā)文稱，有自媒體和市場(chǎng)人士對(duì)政策中涉及房地產(chǎn)行業(yè)的部分有誤讀。
參與文件撰寫的某權(quán)威人士表示，通知中提到的房地產(chǎn)業(yè)，僅僅是國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類中的一個(gè)類別。國(guó)家發(fā)改委對(duì)貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的決策部署是堅(jiān)決的、一貫的，也是非常嚴(yán)厲的，這一點(diǎn)在企業(yè)債券融資方面也是一致的。按照中央關(guān)于房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的精神，目前國(guó)家發(fā)改委企業(yè)債券只支持棚改、保障性住房、租賃住房等有限領(lǐng)域的項(xiàng)目，不支持商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。這幾年，企業(yè)債券在貫徹執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控方面的政策沒有變化。
實(shí)際上，通知同時(shí)明確了優(yōu)質(zhì)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)必須“符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和宏觀調(diào)控政策”。主管部門還有明確的事中事后監(jiān)管措施，確保募集資金使用依法合規(guī)，符合政策要求。通知強(qiáng)調(diào)了對(duì)債券資金用途實(shí)行正負(fù)面清單管理?！柏?fù)面清單”包括但不限于將債券資金用于房地產(chǎn)投資和過剩產(chǎn)能投資，用于與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的股票買賣和期貨交易等風(fēng)險(xiǎn)性投資，用于彌補(bǔ)虧損和非生產(chǎn)性支出?！柏?fù)面清單”領(lǐng)域可根據(jù)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行補(bǔ)充和調(diào)整。
也就是說，“負(fù)面清單”限制了投資范圍，后續(xù)優(yōu)質(zhì)主體在申報(bào)企業(yè)債時(shí)，仍存在諸多限制。
民生證券分析師楊柳認(rèn)為，此次新政直接受益的項(xiàng)目申報(bào)主體雖然擴(kuò)容，但是可申報(bào)企業(yè)債的項(xiàng)目范圍極小，操作上存在一定困難，仍需政策進(jìn)一步明確或者邊際放松。目前市場(chǎng)對(duì)于“房地產(chǎn)投資”限定的范圍解讀有爭(zhēng)議，房地產(chǎn)投資限定的范圍是否包括長(zhǎng)租公寓、舊城改造、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)投入，存在不確定性。在資金用于補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金50%上限的背景下，可以考慮部分多元化房企在非地產(chǎn)領(lǐng)域投資的項(xiàng)目。
天風(fēng)證券固定收益分析師孫彬彬認(rèn)為，該政策的目的在于有效引導(dǎo)債券資金流向符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的領(lǐng)域和實(shí)體經(jīng)濟(jì)。發(fā)改委公布的“優(yōu)質(zhì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)指標(biāo)參考標(biāo)準(zhǔn)”中的行業(yè)包括國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類中所有的行業(yè)，不能簡(jiǎn)單把對(duì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)債券審核的放松解讀為房地產(chǎn)行業(yè)政策的轉(zhuǎn)向。
頭部房企受益，操作空間可探
在中央“房住不炒”的大方針下，2018年房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了史上最難融資困境——銀行信貸收縮、拿地款融資通道被封、國(guó)內(nèi)發(fā)債暫停、海外發(fā)債和信托融資成本高漲。
從國(guó)內(nèi)市場(chǎng)發(fā)債的情況來看，不論是交易所還是銀行間，房企發(fā)債利率超過6％、7％的比比皆是?？硕鹧芯恐行淖钚聰?shù)據(jù)顯示，今年11月房企境內(nèi)外發(fā)債綜合成本達(dá)到8.54%，已經(jīng)創(chuàng)下2015年以來單月融資成本的最高水平。
除融資成本高漲外，多家房企發(fā)行公司債遭遇駁回。年內(nèi)包括碧桂園、龍湖、泰禾、富力等房企的部分公司債券被中止發(fā)行。
市場(chǎng)寒冬之下，地產(chǎn)商們紛紛推出救市方案。如減少拿地，謹(jǐn)慎出價(jià)；暫停多元化布局，退出一部分運(yùn)營(yíng)不佳、前景不明朗的業(yè)務(wù)；精簡(jiǎn)內(nèi)部機(jī)構(gòu)，控制成本甚至裁員。
在這一年，樓市“入冬論”漸起。中金報(bào)告指出，經(jīng)歷兩年高于預(yù)期的增長(zhǎng)后，預(yù)計(jì)2019年中國(guó)房地產(chǎn)投資可能下降5%至10%之間。地產(chǎn)投資和銷售放緩會(huì)直接拖累GDP增速，也會(huì)間接影響總需求增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)對(duì)2019年名義GDP增速的拖累可能達(dá)到1.2個(gè)百分點(diǎn)，而同期地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)業(yè)對(duì)名義GDP增速的貢獻(xiàn)也可能減少0.3~0.4個(gè)百分點(diǎn)。樓市需求及開發(fā)商融資相關(guān)政策亟須調(diào)整，宜早不宜遲。
隨著國(guó)家發(fā)改委此番對(duì)部分優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行公司債要求放松，部分房企的資金狀況會(huì)暫時(shí)有所好轉(zhuǎn)，不過，從民生證券梳理的名單來看，可以被納入優(yōu)質(zhì)范圍的潛在房企還是少數(shù)，部分高周轉(zhuǎn)企業(yè)被排除在外。
同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，符合通知要求的這些上市房企基本都在金融機(jī)構(gòu)的白名單中，現(xiàn)在發(fā)改委表態(tài)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有實(shí)質(zhì)影響，起碼資本市場(chǎng)對(duì)于符合條件的上市房企反應(yīng)一般。
華東某房企高管認(rèn)為，此次新政將引導(dǎo)流動(dòng)性向效益更高的企業(yè)配置，使得大中型房企融資端得到逐步改善，也可改善相應(yīng)的債務(wù)結(jié)構(gòu)。未來是否會(huì)對(duì)更廣泛的房企放寬，以及房企間融資成本的分化，還要看是否會(huì)有進(jìn)一步的政策出臺(tái)。
在通知出臺(tái)之前，房地產(chǎn)企業(yè)融資似乎已經(jīng)開始變得活躍起來。在剛剛過去的11月不少房企紛紛發(fā)布了各類融資公告，包括發(fā)行公司債、中票短融、境外優(yōu)先票據(jù)以及信托等方式，關(guān)于房地產(chǎn)融資放松的言論也多了起來。
據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2018年12月13日，2018年房地產(chǎn)業(yè)共發(fā)行732只債券，發(fā)行金額6122.38億元。這兩者較去年同期的399只、3466.92億元，均有大幅提高。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前的入圍名單中，部分房企即便在過去一年中并未遭遇太大的融資困境，依舊還能以較低利率獲得境內(nèi)債券融資，相反一些資金鏈繃緊的企業(yè)則不在優(yōu)質(zhì)范圍內(nèi)，一方面可以看出政策對(duì)完成去杠桿的企業(yè)還是予以支持，另一方面，房企間融資成本差異有可能進(jìn)一步拉大。
民生證券則指出，新政出臺(tái)后，優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)公司可以選擇發(fā)行企業(yè)債。本次融資新政雖然直接受益的主體有限，但是發(fā)債標(biāo)準(zhǔn)空間較大，頭部房企均有可能受益，潛在受益者包含了50強(qiáng)房企中的大多數(shù)，遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期。對(duì)應(yīng)企業(yè)債新政中提及的四大標(biāo)準(zhǔn)的地產(chǎn)企業(yè)在逐年增多，而對(duì)應(yīng)地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率85%以下的要求，也不會(huì)對(duì)地產(chǎn)公司形成實(shí)質(zhì)性約束。一方面，地產(chǎn)公司的負(fù)債存在出表等可能，一方面，地產(chǎn)公司存在以預(yù)收賬款為主的大量經(jīng)營(yíng)性負(fù)債，可以伴隨地產(chǎn)公司加快結(jié)算進(jìn)度而降低負(fù)債率。
