個(gè)別城市因城施策政策微調(diào) 房產(chǎn)調(diào)控政策不發(fā)生根本性改變
經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)-中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)北京12月21日訊菏澤等地房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策又現(xiàn)新變化。眾說(shuō)紛紜之下，應(yīng)該更加清醒地認(rèn)識(shí)到，要堅(jiān)持“房住不炒”定位，保持調(diào)控定力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
菏澤等地出調(diào)控新政
12月19日，山東菏澤房地產(chǎn)調(diào)控新政引發(fā)公眾高度關(guān)注。菏澤市取消《菏澤市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》中“對(duì)主城區(qū)和住房成交量高、房?jī)r(jià)穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實(shí)行新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施，即所購(gòu)買的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購(gòu)房限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間不少于3年”的規(guī)定。這項(xiàng)于2017年11月份出臺(tái)的限售政策，剛剛滿1年就宣布取消，不免讓人進(jìn)行諸多聯(lián)想和猜測(cè)。
一石激起千層浪。輿論高度關(guān)注之下，菏澤市住建局在19日傍晚作出說(shuō)明，稱近年來(lái)，受轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的影響，菏澤市二手房交易價(jià)格出現(xiàn)同比增長(zhǎng)較快的勢(shì)頭，為了防止住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)大的波動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)過(guò)認(rèn)真調(diào)查和評(píng)估，決定取消已出臺(tái)的限制新購(gòu)和二手住房轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定。
在此期間，山東省住建廳有關(guān)負(fù)責(zé)人接受采訪時(shí)表示，關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控，山東省住建廳跟國(guó)家的調(diào)控政策是一致的，采用一城一策、因城施策的管控措施。因?yàn)楦鞯胤匠鞘星闆r不一樣，在政策方面也不是“一刀切”，各項(xiàng)政策還是各地方城市根據(jù)自身情況來(lái)主控，省住建廳會(huì)進(jìn)行總體把控。
除菏澤之外，近期還有個(gè)別城市有房地產(chǎn)及相關(guān)政策的微調(diào)。12月19日，廣州市住建委發(fā)布《關(guān)于完善商服類房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售管理的意見(jiàn)》，2017年3月30日后土地出讓成交的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其商服類物業(yè)的銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是法人單位。2017年3月30日前土地出讓成交的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其商服類物業(yè)不再限定銷售對(duì)象，個(gè)人購(gòu)買商服類物業(yè)取得不動(dòng)產(chǎn)證滿2年后方可再次轉(zhuǎn)讓。
廣州市的政策是對(duì)商服類房地產(chǎn)項(xiàng)目的微調(diào)，從商服類銷售對(duì)象只可以是法人單位，調(diào)整為個(gè)人可以再次購(gòu)買部分商服類項(xiàng)目。同樣是在廣東，據(jù)媒體報(bào)道，珠海市的金灣區(qū)和斗門區(qū)，目前只需要1年社保就可以購(gòu)買首套住房。而根據(jù)珠海市2017年4月印發(fā)的樓市調(diào)控通知，珠海全市范圍內(nèi)的所有戶型住房，全部納入限購(gòu)范圍。根據(jù)該政策，非本市戶籍居民，在珠海購(gòu)房，需連續(xù)繳納5年社保。
對(duì)于菏澤等地新政的出現(xiàn)，一時(shí)間眾說(shuō)紛紜，其中很多認(rèn)為是釋放出了調(diào)控放松的信號(hào)。但實(shí)際上，個(gè)別城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化，是各地根據(jù)自身情況進(jìn)行的政策微調(diào)，屬常規(guī)現(xiàn)象，不具有普遍意義，也完全不意味調(diào)控放松，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)發(fā)生根本性改變。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)鄧郁松認(rèn)為，調(diào)控的主體在地方政府，地方政策進(jìn)行微調(diào)，體現(xiàn)地方對(duì)于出臺(tái)調(diào)控政策有更大自主權(quán)。各地因城施策，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)發(fā)展情況進(jìn)行調(diào)整，既不抑制、也不刺激，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)政策逐步回歸中性。
恒大研究院副院長(zhǎng)夏磊認(rèn)為，一些三四線城市隨著市場(chǎng)的變化對(duì)相關(guān)政策進(jìn)行梳理是正常現(xiàn)象。限價(jià)、限售這些政策，在市場(chǎng)高溫的時(shí)候，起到迅速踩剎車的作用。隨著市場(chǎng)平穩(wěn)，地方政府也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況退出一些應(yīng)急性政策，保留可以讓市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策。這與放松調(diào)控是不一樣的，是兩回事。
個(gè)別城市住房信貸政策亦有微調(diào)
深圳個(gè)別銀行近日下調(diào)首套房貸利率也引發(fā)社會(huì)關(guān)注。深圳某銀行將個(gè)人住房首套房貸利率由基準(zhǔn)利率上浮15%下調(diào)至基準(zhǔn)利率上浮10%，下調(diào)了5個(gè)百分點(diǎn)。這也被很多人解讀為政策的松動(dòng)。
對(duì)此，中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)重陽(yáng)金融研究院高級(jí)研究員董希淼認(rèn)為，除個(gè)別城市限售、限購(gòu)等政策微調(diào)外，近期的確也觀察到一些地方信貸政策的微調(diào)，在有些城市，首付比例和房貸利率有所降低。
“總體而言，這些不意味房地產(chǎn)調(diào)控政策有根本性改變，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控也不會(huì)有根本性改變?！倍ｍ嫡f(shuō)，“受到當(dāng)前實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣等因素的影響，一些銀行把個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)作為重要的業(yè)務(wù)方向，首付比例和利率的調(diào)整是為了更好發(fā)展業(yè)務(wù)，拓展市場(chǎng)。”
同時(shí)，董希淼還認(rèn)為，住房信貸政策不是地方政策能調(diào)控的，而是由銀行自己掌握，不存在地方政府能干涉的問(wèn)題。預(yù)計(jì)未來(lái)一些地方在住房信貸政策上也可能有微調(diào)，但不大可能有根本性松動(dòng)。
董希淼說(shuō)，住房信貸政策一直主張是差別化的信貸政策，對(duì)不同的購(gòu)房人群，購(gòu)買首套住房，改善性住房，應(yīng)該有差別化支持，不能因?yàn)橐恍┱{(diào)控政策誤傷剛需購(gòu)買人群。隨著市場(chǎng)的變化對(duì)一些政策微調(diào)，有時(shí)候也是必要的。
堅(jiān)持“房住不炒定位”保持調(diào)控定力
地方政府是房地產(chǎn)的調(diào)控主體，根據(jù)市場(chǎng)的變化因城施策出臺(tái)相關(guān)政策是其職能所在。盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠進(jìn)行自身調(diào)節(jié)，在必要時(shí)，行政手段通常能夠有立竿見(jiàn)影的效果，是十分必要的。任由房地產(chǎn)市場(chǎng)如脫韁野馬過(guò)快上漲，最后傷及的是整個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。因此，要“堅(jiān)持房子是用來(lái)用的，不是用來(lái)炒的定位”，堅(jiān)定不移地進(jìn)行必要的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，促進(jìn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，這是不容置疑的。
在地方政府作為調(diào)控主體的同時(shí)，對(duì)于地方政府而言，土地財(cái)政收入又是一筆重要的財(cái)政收入來(lái)源，房地產(chǎn)市場(chǎng)是可以比較快速帶來(lái)財(cái)政收入的一個(gè)行業(yè)。既要堅(jiān)持房住不炒，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，又要擺脫對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的依賴，這成為對(duì)地方政府的一個(gè)重要考驗(yàn)。
過(guò)去一段時(shí)間，各地堅(jiān)持因城因地制宜、精準(zhǔn)施策，強(qiáng)化地方調(diào)控主體責(zé)任，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體保持穩(wěn)定。應(yīng)該說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控取得了良好效果和不錯(cuò)的成績(jī)。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，我們應(yīng)該保持定力，決不能前功盡棄，半途而廢。董希淼認(rèn)為，地方對(duì)過(guò)去過(guò)于嚴(yán)苛的限售、限購(gòu)等政策進(jìn)行微調(diào)，可以理解，也有必要，但房地產(chǎn)調(diào)控“行百步者半九十”，要保持定力。
與此同時(shí)，市場(chǎng)的發(fā)展瞬息萬(wàn)變，不同城市之間的情況也各不相同，應(yīng)該既防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，也防止大起大落，確保市場(chǎng)平穩(wěn)健康。
房地產(chǎn)調(diào)控終究是行政手段，有的本身就是需要其發(fā)揮短期作用。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，應(yīng)加快建立房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，這才是能夠促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。
