房貸利率進(jìn)入平頂期 房企融資環(huán)境單月借超千億
2018年下半年以來，伴隨市場(chǎng)流動(dòng)性的顯著改善，貨幣政策進(jìn)入邊際寬松過程。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，連續(xù)上漲22個(gè)月后全國首套房貸平均利率首現(xiàn)“零增長”，11月全國首套房貸款平均利率達(dá)到5.71%。多方信息顯示，房企融資環(huán)境正在改善。從公開資料整理11月房企已發(fā)行及擬發(fā)行融資情況可知，11月房企融資規(guī)模超千億元，借新債還舊債居多。
東方金成研報(bào)指出，根據(jù)當(dāng)前房貸市場(chǎng)供需格局演化態(tài)勢(shì)，年底前房貸利率有可能進(jìn)入一個(gè)“平頂期”，即進(jìn)一步上行的動(dòng)力削弱，但掉頭向下的可能性也不大，各類房地產(chǎn)調(diào)控政策也不會(huì)出現(xiàn)明顯松動(dòng)。
數(shù)據(jù)來源：融360 整理：諸葛找房
首套房利率首現(xiàn)“零增長”
11月按揭貸款增量小幅反彈，環(huán)比上漲13.44%。11月份居民按揭貸款增加4391億元，環(huán)比上漲17.72%，同比小幅上漲5.10%，略高于去年同期，按揭貸款增量規(guī)模小幅反彈。促進(jìn)按揭貸款小幅反彈的原因體現(xiàn)在，一方面是臨近年底，部分房企打折促銷吸引了少量剛需購房者；另一方面是部分城市首套房貸利率有所松動(dòng)，購房者增多。
連續(xù)上漲22個(gè)月后全國首套房貸平均利率首現(xiàn)“零增長”。據(jù)融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2018年11月全國首套房貸款平均利率達(dá)到5.71%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.165倍，與上月持平。當(dāng)前全國首套房貸平均利率已經(jīng)到達(dá)相對(duì)高位，后期上漲空間不大；在調(diào)控政策不放松下，全國首套房貸平均利率將保持相對(duì)穩(wěn)定。預(yù)計(jì)未來一些中小型銀行會(huì)為了搶占市場(chǎng)份額而進(jìn)行利率調(diào)整，但房貸利率很難出現(xiàn)較大幅度調(diào)整。
數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行整理：諸葛找房
房貸利率或進(jìn)入“平頂期”
東方金城研報(bào)指出，近期部分城市房貸利率出現(xiàn)松動(dòng)，這主要受近期房貸市場(chǎng)供需平衡變化影響，即經(jīng)歷多次“降準(zhǔn)”后，銀行總體信貸額度進(jìn)入相對(duì)寬松狀態(tài)，銀行部門有動(dòng)力通過利率邊際調(diào)降擴(kuò)大房貸規(guī)模；從需求端來看，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫，房貸需求不振，也對(duì)部分城市房貸利率下調(diào)起到一定推動(dòng)作用。
上述研報(bào)認(rèn)為，根據(jù)當(dāng)前房貸市場(chǎng)供需格局演化態(tài)勢(shì)，年底前房貸利率有可能進(jìn)入一個(gè)“平頂期”，即進(jìn)一步上行的動(dòng)力削弱，但掉頭向下的可能性也不大，各類房地產(chǎn)調(diào)控政策也不會(huì)出現(xiàn)明顯松動(dòng)。
這主要源于當(dāng)前房價(jià)仍駐扎在高位，抑制房地產(chǎn)泡沫膨脹是穩(wěn)定宏觀杠桿率和防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)所在。在現(xiàn)有局面下，通過啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)“穩(wěn)增長”的可能性和必要性均很低。由此，近期部分城市房貸利率下調(diào)，更多體現(xiàn)了供需格局變化后的市場(chǎng)自發(fā)調(diào)整過程，并非釋放房地產(chǎn)調(diào)控政策轉(zhuǎn)向信號(hào)，也不會(huì)對(duì)各地漸趨冷卻的市場(chǎng)情緒帶來明顯提振。
社融繼續(xù)下滑寬松格局或持續(xù)
11月居民中長期貸款同比多增214億元：11月住戶部門貸款增加6560億元，同比多增約為359億元。其中短期貸款增加2169億元，同比多增145億元；中長期貸款增加4391億元，同比多增214億元，小幅增加。
當(dāng)前口徑社融存量增速從10月的10.2%降至11月的9.9%。據(jù)海通證券(行情600837,診股)研究所測(cè)算，11月不含專項(xiàng)債的社融存量增速從10月的9.3%降至9.1%，政府和社會(huì)總?cè)谫Y存量增速降至10.1%。當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力仍大，內(nèi)外部環(huán)境都支持貨幣維持實(shí)際寬松格局。
12月11日，央行公布11月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月新增社融1.52萬億元，同比少增3948億元；M2增速低位持平在8.0%；11月金融機(jī)構(gòu)貸款增加1.25萬億元，同比多增約1267億元。海通證券姜超的觀點(diǎn)是，社融繼續(xù)下滑，寬松格局持續(xù)。
房企借超千億新債還舊債居多
12月多家房企相繼發(fā)債，例如富力地產(chǎn)完成公司債和超短融發(fā)行、旭輝控股贖回可轉(zhuǎn)債、中國金茂中票獲批、龍光地產(chǎn)發(fā)行優(yōu)先票據(jù)、世茂房地產(chǎn)建議發(fā)行額外優(yōu)先票據(jù)等。同時(shí)，遲遲未落地的中糧地產(chǎn)(行情000031,診股)并購大悅城地產(chǎn)重組事件本周獲得證監(jiān)會(huì)審核通過。
中銀國際研報(bào)認(rèn)為，當(dāng)前政策積極因素正在醞釀，預(yù)計(jì)后續(xù)政策環(huán)境會(huì)逐步改善。在行業(yè)景氣度下行的背景下，快回款、高周轉(zhuǎn)、融資渠道多元化的龍頭及高成長房企優(yōu)勢(shì)顯著，行業(yè)集中度提升趨勢(shì)不可逆。
數(shù)據(jù)來源：諸葛找房報(bào)告
從公開資料整理11月房企已發(fā)行及擬發(fā)行融資情況可知，11月房企融資規(guī)模超千億元，借新債還舊債居多。11月房企融資類型多種多樣，利率也各不相同。海外融資成本遠(yuǎn)高于國內(nèi)融資，海外融資利率在9.00%~13.75%；國內(nèi)融資利率在3.69%~8.50%。受國家調(diào)控影響，國內(nèi)融資環(huán)境不樂觀，盡管海外融資成本較高，但資金壓力下房企仍會(huì)選擇發(fā)行海外債。
整體來看，11月居民按揭貸款增量環(huán)比小幅反彈，全國首套房貸款平均利率首現(xiàn)“零增長”。嚴(yán)格調(diào)控下，市場(chǎng)逐步趨于穩(wěn)定。M2增速持續(xù)維持8%低位水平，社會(huì)融資規(guī)模增量同比少增3948億元，表外融資仍處于下行趨勢(shì)。受房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)控影響，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)并不樂觀。
