看待寫字樓空置率需要長遠(yuǎn)視角
時(shí)間：2019/1/7
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最近，北京、上海等一線城市部分區(qū)域的寫字樓出現(xiàn)了空置率上升、租金下降的現(xiàn)象，特別是中小金融企業(yè)退租現(xiàn)象比較明顯。這既有經(jīng)濟(jì)增速放緩帶來的周期性影響，同時(shí)也有區(qū)域分化的結(jié)構(gòu)性原因，但總體來看，北京甲級(jí)寫字樓的出租率仍是比較高的。
寫字樓 (2)
經(jīng)濟(jì)增速放緩的大環(huán)境影響不可回避，這在寫字樓市場(chǎng)也明顯反映出來：部分企業(yè)為節(jié)約支出選擇收縮面積，或從核心商圈搬到其他產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公；有的企業(yè)資金壓力較大，付租金的時(shí)間會(huì)往后推；個(gè)別企業(yè)資金出現(xiàn)問題導(dǎo)致大面積退租；部分業(yè)主感到年底新增客戶難、招租壓力因此增大……而寫字樓的空置率是隨著經(jīng)濟(jì)運(yùn)行而波動(dòng)的，空置率年底略有上升也是周期性的正常情況。
每個(gè)城市的寫字樓市場(chǎng)都有其自身特點(diǎn)，城市中不同區(qū)域也分化明顯，個(gè)別地區(qū)會(huì)有一些結(jié)構(gòu)性問題，比如受互聯(lián)網(wǎng)金融泡沫破滅的影響，區(qū)域內(nèi)對(duì)相關(guān)金融企業(yè)進(jìn)行清理整頓，部分企業(yè)撤離和縮小承租面積，導(dǎo)致個(gè)別寫字樓空置率大幅增加，而在年底需求放緩的背景下，部分業(yè)主為達(dá)成年度租賃指標(biāo)、盡快減少空置率而適當(dāng)降低租金，也是正常的市場(chǎng)行為。特別是個(gè)別前期炒作明顯的寫字樓，租金回歸理性再正常不過。
同時(shí)我們也要看到，盡管經(jīng)濟(jì)增速放緩，仍有部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)經(jīng)營良好而擴(kuò)充承租面積，或搬到更好的寫字樓辦公。實(shí)際上，北京大部分核心商圈的甲級(jí)寫字樓出租率仍比較高，基本都在95%左右，個(gè)別商圈甚至超過99%，這也帶來了個(gè)別區(qū)域租金上漲的預(yù)期。
通常來講，寫字樓市場(chǎng)正常的空置率水平應(yīng)該在10%左右，有一些波動(dòng)也是正常的。不過，2018年北京寫字樓市場(chǎng)整體新增供應(yīng)有限，即便受多重因素影響個(gè)別區(qū)域空置率略有上升，但總體仍處在較低水平，如2018年第四季度北京全市甲級(jí)寫字樓空置率僅8.1%。
進(jìn)入2019年，北京寫字樓市場(chǎng)將有大量的新增供給入市，除中央商務(wù)區(qū)外，大部分新增供給位于非核心區(qū)。這也是北京產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中的變化，比如為避免產(chǎn)業(yè)過于集中于核心區(qū)，在政府的大力支持下，位于通州區(qū)的運(yùn)河商務(wù)區(qū)和豐臺(tái)區(qū)的麗澤金融商務(wù)區(qū)都有大量寫字樓在建，均以聚集金融、高端服務(wù)業(yè)為重點(diǎn)，未來將成為北京寫字樓市場(chǎng)新的主力商圈，這也為企業(yè)提供了更多選擇機(jī)會(huì)。
寫字樓 (2)
經(jīng)濟(jì)增速放緩的大環(huán)境影響不可回避，這在寫字樓市場(chǎng)也明顯反映出來：部分企業(yè)為節(jié)約支出選擇收縮面積，或從核心商圈搬到其他產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公；有的企業(yè)資金壓力較大，付租金的時(shí)間會(huì)往后推；個(gè)別企業(yè)資金出現(xiàn)問題導(dǎo)致大面積退租；部分業(yè)主感到年底新增客戶難、招租壓力因此增大……而寫字樓的空置率是隨著經(jīng)濟(jì)運(yùn)行而波動(dòng)的，空置率年底略有上升也是周期性的正常情況。
每個(gè)城市的寫字樓市場(chǎng)都有其自身特點(diǎn)，城市中不同區(qū)域也分化明顯，個(gè)別地區(qū)會(huì)有一些結(jié)構(gòu)性問題，比如受互聯(lián)網(wǎng)金融泡沫破滅的影響，區(qū)域內(nèi)對(duì)相關(guān)金融企業(yè)進(jìn)行清理整頓，部分企業(yè)撤離和縮小承租面積，導(dǎo)致個(gè)別寫字樓空置率大幅增加，而在年底需求放緩的背景下，部分業(yè)主為達(dá)成年度租賃指標(biāo)、盡快減少空置率而適當(dāng)降低租金，也是正常的市場(chǎng)行為。特別是個(gè)別前期炒作明顯的寫字樓，租金回歸理性再正常不過。
同時(shí)我們也要看到，盡管經(jīng)濟(jì)增速放緩，仍有部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)經(jīng)營良好而擴(kuò)充承租面積，或搬到更好的寫字樓辦公。實(shí)際上，北京大部分核心商圈的甲級(jí)寫字樓出租率仍比較高，基本都在95%左右，個(gè)別商圈甚至超過99%，這也帶來了個(gè)別區(qū)域租金上漲的預(yù)期。
通常來講，寫字樓市場(chǎng)正常的空置率水平應(yīng)該在10%左右，有一些波動(dòng)也是正常的。不過，2018年北京寫字樓市場(chǎng)整體新增供應(yīng)有限，即便受多重因素影響個(gè)別區(qū)域空置率略有上升，但總體仍處在較低水平，如2018年第四季度北京全市甲級(jí)寫字樓空置率僅8.1%。
進(jìn)入2019年，北京寫字樓市場(chǎng)將有大量的新增供給入市，除中央商務(wù)區(qū)外，大部分新增供給位于非核心區(qū)。這也是北京產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中的變化，比如為避免產(chǎn)業(yè)過于集中于核心區(qū)，在政府的大力支持下，位于通州區(qū)的運(yùn)河商務(wù)區(qū)和豐臺(tái)區(qū)的麗澤金融商務(wù)區(qū)都有大量寫字樓在建，均以聚集金融、高端服務(wù)業(yè)為重點(diǎn)，未來將成為北京寫字樓市場(chǎng)新的主力商圈，這也為企業(yè)提供了更多選擇機(jī)會(huì)。
盡管新增供應(yīng)的大量入市將拉動(dòng)部分區(qū)域市場(chǎng)空置率小幅上升，但長期來看，隨著經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)向好及更多企業(yè)租戶需求的增加，區(qū)域內(nèi)供求的變化仍可能帶來租金的上漲。
