南京：高品質(zhì)寫字樓陸續(xù)入市 新興板塊加速崛起
新興板塊加速崛起高品質(zhì)寫字樓陸續(xù)入市
南京目前呈現(xiàn)“3+N” 商務(wù)空間分布， 核心區(qū)如新街口、鼓樓、河西租金、售價和空置率都保持平穩(wěn)，新興板塊加速崛起。2018年南京寫字樓租賃市場，新街口、鼓樓、河西等核心區(qū)租金仍處于全市高位，江寧區(qū)受新盤入市拉動，年平均租金相比去年上升4%。
2018年寫字樓租賃市場最為活躍的行業(yè)類型為電子信息科技、金融、專業(yè)服務(wù)，其它活躍的客戶類型包括房地產(chǎn)建筑、生產(chǎn)制造等。電子信息科技類租賃成交面積占比上升，而2017年最為活躍的金融業(yè)企業(yè)，受目前國內(nèi)金融監(jiān)管政策影響，2018年租賃成交面積占比有所收緊。李曉龍?zhí)貏e指出，2018年聯(lián)合辦公在南京成交日漸活躍，預(yù)計2019年聯(lián)合辦公會呈現(xiàn)擴增競爭態(tài)勢。
2018年寫字樓銷售市場全市成交均價約為18605元/平方米，相較去年同期小幅上漲4.6%，成交面積相比去年下降32.3%。南京2018年寫字樓市場新增銷售供應(yīng)112萬平方米。受到區(qū)域規(guī)劃利好、新盤供應(yīng)量加大以及優(yōu)惠政策引導(dǎo)等綜合因素的拉動，2018年雨花、浦口、棲霞等新興熱點板塊保持著良好的銷售勢頭。其中雨花臺區(qū)排名第一，成交面積達到243201平方米，占據(jù)寫字樓辦公市場銷售成交總量的近三成。
南京未來優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓總供應(yīng)量約700萬平方米，江北、河西、鼓樓濱江、城南板塊將是供應(yīng)主要區(qū)域，伴隨新增供應(yīng)增加，將進一步推升市場空置率。 2019年預(yù)計將是南京寫字樓市場的大年，諸多高品質(zhì)項目如新鴻基國金中心、華新城部分項目、金鷹天地等將于2019年入市，市場競爭壓力加大，缺乏競爭力的樓宇將會面臨較大去化壓力。
戴德梁行南京公司副總經(jīng)理楊波總結(jié)，傳統(tǒng)核心板塊新的項目供應(yīng)有限，租金水平逐漸趨于穩(wěn)定。未來新興商務(wù)區(qū)優(yōu)質(zhì)項目逐漸聚攏，與傳統(tǒng)核心板塊的價差將會逐漸縮小。楊波認(rèn)為，在新一輪城市發(fā)展規(guī)劃下，南京邁入?yún)^(qū)域中心城市加速發(fā)展期，其中浦口區(qū)域、南部新城板塊等集聚力量在日益增強，成為南京寫字樓市場新機遇高地。
房價增速放緩 住宅板塊分化明顯
戴德梁行南京公司綜合住宅服務(wù)部高級助理董事趙燁介紹，2018年南京住宅市場全市（高淳、溧水、六合除外）成交均價上漲7%，房價增速放緩，市場趨于平穩(wěn)。從供求比來看，江寧、浦口、河西、城北成交量均近乎等于新增供應(yīng)量，為熱門片區(qū)；中心城區(qū)受土地供應(yīng)影響，整體供求量較少。截至12月31日，全市住宅庫存套數(shù)為30681套，比去年同期增加11%，庫存壓力加大。2018年南京住宅市場區(qū)域分化明顯，核心熱門板塊供應(yīng)較少，一二手房價格倒掛，一房難求，但部分偏遠(yuǎn)、非熱門區(qū)域去化回落，庫存積壓。
戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2018年商辦公寓成交均價在19487元/㎡，較17年增長2%，銷售面積同比下降4.6%。浦口、城南區(qū)域商辦公寓整體成交量最大，是2018年的成交熱點片區(qū)。在價格漲幅方面，城北、仙西、浦口居前三位，其中城北板塊漲幅15%。酒店公寓成交面積段主要集中在60平方米以下小戶型，總價段主要集中在110萬，小面積、低總價為市場成交主流。趙燁分析，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃集聚、軌道交通優(yōu)勢、配套齊全、產(chǎn)品亮點成為公寓主要競爭優(yōu)勢，目前投資客戶為市場主流，更關(guān)心投資回報率，因此江北浦口、城南板塊等新興商務(wù)區(qū)板塊，部分地鐵沿線、大型綜合體內(nèi)公寓、LOFT雙鑰匙戶型受到更高的市場關(guān)注度。
2018年住宅及商住土地出讓幅數(shù)及出讓面積為近幾年最低，17年住宅、商住用地平均溢價率為44%，而18年僅7.7%，一半以上地塊底價成交。趙燁分析，這一方面體現(xiàn)政府目前對開發(fā)商拿地要求較高，另一方面也反應(yīng)出開發(fā)商拿地較為謹(jǐn)慎， 2019年樓市整體趨穩(wěn)，且隨著南京新一輪城市規(guī)劃利好，預(yù)計19年土地市場會有所升溫。
戴德梁行南京及杭州公司總經(jīng)理湯耀光總結(jié)，2018年樓市整體趨向穩(wěn)定，地價降溫，調(diào)控政策已見成效，未來板塊分化會更加明顯，熱門板塊仍舊受到市場追捧，部分非熱門板塊短期內(nèi)由于庫存量上升競爭壓力加大或?qū)ⅰ耙詢r換量”。 湯耀光認(rèn)為隨著南京2035城市規(guī)劃的推進，未來將形成“南北田園、中部都市、擁江發(fā)展、城鄉(xiāng)合融”的市域空間格局，預(yù)計未來江北浦口、城北濱江、河西等依然是市場關(guān)注板塊。
