牢記這10條投資邏輯，確保你2019年不買(mǎi)錯(cuò)房！
NO.1 基本面
1.2019年，全國(guó)基本面就是一個(gè)“穩(wěn)”字。
不會(huì)大漲也不會(huì)大跌，整體走的是慢牛行情，長(zhǎng)期來(lái)看一定會(huì)抑制投機(jī)需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。
菏澤廣州珠海合肥放松調(diào)控闖關(guān)成功后，意味著政策底已到，而由于房地產(chǎn)板塊輪動(dòng)和市場(chǎng)傳導(dǎo)滯后原因，市場(chǎng)價(jià)格還處于逐步探底，整體就是政策底已現(xiàn)，市場(chǎng)底稍后就來(lái)。
NO.2 調(diào)控大勢(shì)——因城施策
2. 因城施策，不再“一刀切”。
首先要明確的是，短期調(diào)控只是緩兵之計(jì)，長(zhǎng)效機(jī)制才是長(zhǎng)遠(yuǎn)之策。各城市依據(jù)自己的實(shí)際制定調(diào)控政策。
這就是政策牛逼的地方，不僅僅是改變價(jià)格，還想改變運(yùn)營(yíng)模式，漸漸改變?nèi)藗兊念A(yù)期，為長(zhǎng)效機(jī)制建立預(yù)留時(shí)間。
3. 調(diào)控放松的多是“邊角料”。
因城施策執(zhí)行的是地方政府，為了穩(wěn)住地價(jià)，2019年一定會(huì)更多城市放松調(diào)控，但放松的多是“邊角料”。
中國(guó)城市的邊角料——三四線城市，可能會(huì)放寬調(diào)控；
城市本身的邊角料——郊區(qū)，可能會(huì)放寬調(diào)控；
房子的邊角料——公寓、商鋪、寫(xiě)字樓，可能會(huì)放寬調(diào)控。
NO.3 1
一線城市
4. 一線城市已經(jīng)深入調(diào)控2年，價(jià)格已經(jīng)非常扎實(shí)。
按照房地產(chǎn)3年一周期的規(guī)律，壓抑已久的需求會(huì)在2019年爆發(fā)。
整體庫(kù)存較低、供小于求的一線城市已經(jīng)率先回暖，近期的二手房交易更加活躍，而新房板塊已經(jīng)進(jìn)入補(bǔ)庫(kù)存階段。
2019年1月28日，房地產(chǎn)研究院發(fā)布最新一期《中國(guó)百城庫(kù)存報(bào)告》。
報(bào)告指出：截至2018年12月底，一、二、三四線100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為2911、23261和19562萬(wàn)平方米， 環(huán)比增幅分別為7.3%、2.1%和1.4%，同比增幅分別為31.0%、-1.8%和2.5%。
從數(shù)據(jù)來(lái)看，一線城市在連續(xù)34個(gè)月庫(kù)存同比下跌后，2018年6月首次出現(xiàn)正增長(zhǎng)，7-12月份連續(xù)同比增長(zhǎng)，意味著一線城市正式進(jìn)入補(bǔ)庫(kù)存階段。
可重點(diǎn)關(guān)注近期一線城市的土拍，看土地市場(chǎng)預(yù)期和開(kāi)發(fā)商動(dòng)態(tài)。
關(guān)于一線城市，建議重點(diǎn)關(guān)注深圳，因?yàn)樯钲诼鋺?hù)容易，是一線城市獲得房票最容易的城市，也將是2019年重點(diǎn)關(guān)注的一線城市。
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二線城市
5. 二線城市正上演城市分化、板塊分化、價(jià)格分化。
強(qiáng)二線城市價(jià)格扎實(shí)，房?jī)r(jià)預(yù)期高，調(diào)控相對(duì)嚴(yán)格，政策打補(bǔ)丁明顯?；久孑^好的城市已率先企穩(wěn)，成交量開(kāi)始緩慢爬坡。
而弱二線城市的土拍涼涼大戲還在上演，圈地造新城的泡沫還需要擠擠。
2019年調(diào)控不到位的還會(huì)繼續(xù)調(diào)控，調(diào)控太嚴(yán)的則會(huì)適當(dāng)松綁。
例如：長(zhǎng)沙既放開(kāi)人才落戶(hù)，又按照戶(hù)籍年齡來(lái)度量剛需程度，既打開(kāi)大門(mén)來(lái)歡迎人才又不給房票，這不是胡鬧嗎？由此可見(jiàn)，長(zhǎng)沙的剛需優(yōu)先搖號(hào)選房政策勢(shì)必還要繼續(xù)優(yōu)化。
例如：南京在2018年下半年爆發(fā)了不少項(xiàng)目減配維權(quán)的時(shí)間，而一堆地王項(xiàng)目會(huì)在2019年入市，高地價(jià)和限價(jià)嚴(yán)格之間的矛盾勢(shì)必要調(diào)和，所以我們看到南京已經(jīng)有些項(xiàng)目已經(jīng)突破了限價(jià)，南京的限價(jià)的政策肯定會(huì)在2019年有所放松。
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三四線城市
6.三四線城市堅(jiān)決不能碰！不能碰！不能碰！
重要事情說(shuō)三遍。
（這里的三四線城市排除北上深旁邊的三四線城市，因?yàn)檫@些三四線城市會(huì)承接來(lái)自一線城市的剛需人口外溢）
經(jīng)濟(jì)總量凝滯，房?jī)r(jià)預(yù)期早已被政策透支，三四線城市的巨大庫(kù)存和日益流出的人口及荒廢的產(chǎn)業(yè)之間的矛盾短期內(nèi)是不可調(diào)和的。
未來(lái)巨量的三四線城市房子會(huì)沉淪在三四線城市、空置嚴(yán)重，面臨滯漲，不好轉(zhuǎn)手，淪為紙面財(cái)富。
現(xiàn)在的三四線城市只能依靠限售來(lái)托底樓市。
當(dāng)限售解除之時(shí)，市場(chǎng)勢(shì)必會(huì)發(fā)生踩踏性?huà)伇P(pán)，到時(shí)，三四線城市的房子，只能憑本事，各自逃命!
所以三四線城市的房子，要賣(mài)趕緊賣(mài)，不要去賺市場(chǎng)的最后一塊銅板！
其實(shí)不投三四線城市不僅僅是收益問(wèn)題，背后還有家庭、孩子成長(zhǎng)、城市資源等考慮，有資金，大可選擇更好的標(biāo)的。
NO.4 不能碰
7. 不要碰北上深之外的環(huán)都市圈城市。
大都市圈是未來(lái)的趨勢(shì)，但按照目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，只有環(huán)京、環(huán)滬、環(huán)深，甚至都沒(méi)有環(huán)廣，更別說(shuō)環(huán)杭、環(huán)寧、環(huán)廈。
北上深人地矛盾尖銳，拼命卡死用地指標(biāo)，但其他城市這幾年通過(guò)撤縣改區(qū)、拆遷獲得了大量土地。本身也還有大量的土地可供開(kāi)發(fā)，現(xiàn)在還沒(méi)有形成大都市圈的輻射能力，你就別去這些環(huán)城衛(wèi)星新城填坑炮灰了。
8.不要碰弱二線和三四線城市的新區(qū)，不要碰離主城區(qū)超過(guò)30公里的新區(qū)！
你想想，帝都北京的輻射范圍也才50公里啊!有哪個(gè)城市的輻射能力能超過(guò)帝都？
9.不要碰"邊角料"。
不僅僅是三四線城市，還有公寓、寫(xiě)字樓、商鋪，【大胡子說(shuō)房】已經(jīng)寫(xiě)過(guò)非常多的解讀文章了。
公寓：不能落戶(hù)；沒(méi)有學(xué)位；產(chǎn)權(quán)只有40年或50年；轉(zhuǎn)賣(mài)的時(shí)候交易稅費(fèi)太高。還有最關(guān)鍵的一點(diǎn)是漲得不如住宅快，杠桿也沒(méi)有杠桿高。
商鋪：你只看到了商鋪面積小總價(jià)低，不需要房票，旺的商圈租金水平也高，卻沒(méi)有看到互聯(lián)網(wǎng)電商沖擊下，實(shí)體商鋪盈利能力越來(lái)越差，空置率越來(lái)越高，租金收益不穩(wěn)。
而且商鋪在轉(zhuǎn)賣(mài)的時(shí)候，單是稅費(fèi)高這一項(xiàng)，從供需兩方卡死了商鋪的溢價(jià)空間。
稅費(fèi)基本達(dá)到轉(zhuǎn)讓價(jià)的20%左右，無(wú)論哪方承擔(dān)，賣(mài)方到手的利潤(rùn)都會(huì)被稅費(fèi)稀釋?zhuān)顿Y回報(bào)率大打折扣。
而且高額的稅費(fèi)一般人根本接受不起，導(dǎo)致需求方數(shù)量受限，商鋪的流動(dòng)性變差，溢價(jià)也難拉高。
而住宅底商也好不到哪里去，輻射半徑有限，人流稀薄，生活型消費(fèi)檔次不高，消費(fèi)頻次低，租金和升值都難提升。
至于寫(xiě)字樓，首先你要接受的就是賣(mài)散的寫(xiě)字樓普遍的運(yùn)營(yíng)水平就是偏低的，現(xiàn)在好的寫(xiě)字樓基本都是開(kāi)發(fā)商自持，至少也是自持超過(guò)一半。再者還是空租嚴(yán)重、轉(zhuǎn)手困難、轉(zhuǎn)手稅費(fèi)高這些問(wèn)題。
NO.5
10. 房產(chǎn)投資看長(zhǎng)線。
雖然短期內(nèi)會(huì)有回調(diào)，沒(méi)有明顯上漲契機(jī)，但是長(zhǎng)期值得看漲，也決定是普通人財(cái)富進(jìn)階的最好機(jī)會(huì)。
在房?jī)r(jià)沒(méi)有大漲機(jī)會(huì)的前提下，要密切關(guān)鍵現(xiàn)金流和流動(dòng)性，所以更要買(mǎi)可住、可租、可售的房子。
