樓市“小陽(yáng)春”或曇花一現(xiàn)，樓市成交數(shù)據(jù)斷崖下降，釋放何信號(hào)？
2019年春節(jié)后，這兩周樓市似乎有回暖之勢(shì)。表現(xiàn)在：一方面，不僅有某權(quán)威電視財(cái)經(jīng)節(jié)目播報(bào)的1月份一線、二線和三線城市房?jī)r(jià)全線正增長(zhǎng)，而且幅度還不小，引得各地產(chǎn)銷(xiāo)售人員廣泛轉(zhuǎn)發(fā)。另一方面，各地地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，紛紛釋放漲價(jià)信息，如某地區(qū)周?chē)灰怪g上漲幾千元一平米，某地區(qū)開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)將要突破備案價(jià)格限制，還有某地區(qū)周邊數(shù)千人看房團(tuán)殺入該市。漲價(jià)、購(gòu)房人氣高漲等詞語(yǔ)，無(wú)不與樓市的春天已經(jīng)來(lái)了這一概念聯(lián)系到一起。
那么，樓市春天真的來(lái)了嗎？據(jù)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)過(guò)后的兩周內(nèi)，廈門(mén)、成都、武漢、南京以及環(huán)京等地區(qū)，樓市成交數(shù)據(jù)開(kāi)始回暖，部分地區(qū)出現(xiàn)了成交小高潮。但就整個(gè)2月份來(lái)說(shuō)，各地?cái)?shù)據(jù)大都處于下滑態(tài)勢(shì)。根據(jù)中指監(jiān)測(cè)的一、二、三線代表城市來(lái)看，在2月份，無(wú)論是成交面積還是成交套數(shù)，除一線城市成交面積同比正增長(zhǎng)外，二線城市和三線城市整體下降，其中14個(gè)典型二線城市成交環(huán)比數(shù)據(jù)全部下降，同比來(lái)看，有11個(gè)城市下降，重慶降幅達(dá)7成。三線城市除泉州和東莞正增長(zhǎng)外，其他城市平均降幅達(dá)22%。
2月份的市場(chǎng)數(shù)據(jù)無(wú)情的被打臉。即使考慮到春節(jié)因素，但也遠(yuǎn)不及預(yù)期。當(dāng)然，1月份開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)也不盡如人意。龍頭房企，如萬(wàn)科、恒大銷(xiāo)售額同比下降了3成左右。碧桂園銷(xiāo)售額甚至下降超50%。一季度就只剩3月份1個(gè)月，開(kāi)發(fā)商也是很著急，所以，在2月28日，朋友圈紛紛出現(xiàn)了恒大為首的房企9折賣(mài)住宅、8折賣(mài)商鋪的噱頭，無(wú)論怎么說(shuō)，開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量已是完成銷(xiāo)售任務(wù)的優(yōu)先選項(xiàng)。
上面的各種數(shù)據(jù)，無(wú)論是官方的，還是民間的，都無(wú)法證實(shí)樓市開(kāi)啟了“春天之旅”。筆者認(rèn)為，不可否認(rèn)，前期跌幅較深的局部地區(qū)有一些剛需和改善需求釋放，助力一波成交小高峰，但就整個(gè)樓市大局來(lái)說(shuō)，并未出現(xiàn)趨勢(shì)性的上行，與之相反的是，很多前期漲幅過(guò)多的城市，新房市場(chǎng)已經(jīng)趨冷，二手房市場(chǎng)更是無(wú)從談起。
從上面的數(shù)據(jù)和筆者監(jiān)測(cè)的市場(chǎng)實(shí)際來(lái)看，可以讀出3點(diǎn)信息：
1.房企和中介機(jī)構(gòu)唱漲宣傳，虛張聲勢(shì)居多。在當(dāng)前市場(chǎng)上，房企們常常釋放出某某項(xiàng)目即將提價(jià)的消息，在各種群里轉(zhuǎn)發(fā)，讓購(gòu)房者產(chǎn)生緊張情緒，預(yù)熱市場(chǎng)。另外，不少開(kāi)發(fā)商往往借各種政策利好，即使八竿子打不著的信息，也可能被無(wú)形夸大，牽強(qiáng)附會(huì)。比如某某區(qū)域即將有交通利好，有規(guī)劃利好，人才政策等，這些都被視為樓市的利好。另外，不少地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在去年大幅裁員后，也面臨著較大的生存壓力，如果市場(chǎng)再無(wú)起色，必然面臨更嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，所以，地產(chǎn)中介配合開(kāi)發(fā)商唱多，也就可以理解了。
2.樓盤(pán)去化率繼續(xù)下行，春節(jié)后樓市成交小高峰不代表上行趨勢(shì)。根據(jù)克而瑞的一份數(shù)據(jù)顯示，在監(jiān)控的全國(guó)20個(gè)代表城市來(lái)看，新房去化率繼續(xù)保持下行趨勢(shì)。另?yè)?jù)中金發(fā)布的一份數(shù)據(jù)也證實(shí)了這一點(diǎn)，監(jiān)測(cè)的10個(gè)重點(diǎn)城市在2019年1月份的去化率為59%，相比去年12月份下降7%。一句話概括，房子越來(lái)越不好賣(mài)了。
從這兩周住房成交量來(lái)看，不少地方確實(shí)有所起色。分析其原因，主要有兩點(diǎn)，一是節(jié)前市場(chǎng)疲軟，春節(jié)期間成交量小，集中的部分剛性需求得到一定程度釋放。事實(shí)上，這是歷年樓市的規(guī)律性表現(xiàn)，在之前的每年這個(gè)時(shí)間段都會(huì)有一定程度的回暖。所以，我們不能把這波成交小高峰視為樓市上行趨勢(shì)。
3.樓市庫(kù)存并未出現(xiàn)明顯下降，樓市觀望情緒仍然濃厚。根據(jù)中指監(jiān)測(cè)11個(gè)主要城市來(lái)看，2月份，即使經(jīng)歷了這波“小陽(yáng)春”，這11個(gè)城市新房整體庫(kù)存只下降了1.1%，其中，杭州、北京和上海的可售面積漲幅超過(guò)2%，庫(kù)存還有所增加。另?yè)?jù)騰訊智慧房產(chǎn)通線上調(diào)研的22個(gè)省市共計(jì)超過(guò)11萬(wàn)份問(wèn)卷來(lái)看，被調(diào)查的人群中，有5成的人有購(gòu)房計(jì)劃，但超過(guò)7成的人認(rèn)為房?jī)r(jià)高。在他們看來(lái)，希望國(guó)家加大打擊炒房力度，讓市場(chǎng)回歸理性，就目前來(lái)說(shuō)，他們持觀望的態(tài)度更堅(jiān)定一些。
從目前國(guó)家對(duì)樓市的定調(diào)來(lái)看，“穩(wěn)”是主基調(diào)，對(duì)2019年有置業(yè)需求的購(gòu)房者，筆者有兩點(diǎn)想法，供交流：
1.關(guān)注樓市關(guān)鍵指標(biāo)變化。樓市漲跌直接因素皆源于供需，供大于求，跌，供小于求，漲。就當(dāng)前市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，全國(guó)樓市庫(kù)存自2018年9月左右觸底，此后一直處于回升狀態(tài)，大部分城市新房庫(kù)存是增加了，目前，我們還沒(méi)發(fā)現(xiàn)樓市庫(kù)存有明顯趨勢(shì)性下降的信號(hào)。正如前文所說(shuō)，2月份環(huán)比1月份只下降了1.1%，談不上方向性轉(zhuǎn)變。根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，至少需要2-3個(gè)月持續(xù)性下降，樓市才可產(chǎn)生方向性選擇。所以，在眾多樓市指標(biāo)中，我們最主要的就是要看這一關(guān)鍵指標(biāo)變化，這里也提醒一下，這個(gè)庫(kù)存數(shù)據(jù)可從各地的房產(chǎn)網(wǎng)上查詢得知。
2.關(guān)注調(diào)控政策變化。我們的樓市冷暖、房?jī)r(jià)漲跌，不僅是市場(chǎng)作用，還與政策有莫大關(guān)系。漲多了就要壓，跌多了就要扶，這主要出于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，所以，我們要適應(yīng)這種節(jié)奏和變化。對(duì)于2019年來(lái)說(shuō)，主管部門(mén)對(duì)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)工作目標(biāo)定位明確，那就是“穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期”，地方對(duì)樓市的管控思路，包括后面各地出臺(tái)的“一城一策”都必須以這個(gè)為目標(biāo)?？傮w來(lái)看，2019年的全國(guó)樓市，整體上以“穩(wěn)”字當(dāng)頭，當(dāng)然，也不排除局部有冷有熱情況，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，只要堅(jiān)持“房住不炒”，自然也不會(huì)吃什么虧。
