北京商辦交易市場(chǎng)現(xiàn)復(fù)蘇跡象
3月1日，下午兩點(diǎn)整，王大路低頭看了眼手表。從地鐵1號(hào)線B口出來(lái)，他見(jiàn)到之前約好的房產(chǎn)中介沈靜，兩人相約一起去看遠(yuǎn)洋新天地售樓處，那里正在銷售商務(wù)辦公類的產(chǎn)品。
“遠(yuǎn)洋這個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格很便宜，對(duì)于資金不夠充裕的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)很有吸引力，當(dāng)然，用來(lái)投資也不錯(cuò)。”一路上，沈靜不停地向王大路介紹項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)。向東走了約500米，路旁十幾棟商用辦公樓映入眼簾。
2017年3月26日，北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》文件中規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)新報(bào)建商辦類項(xiàng)目，最小分割單元不得低于500平方米；不符合要求的，規(guī)劃部門不予批準(zhǔn)。
據(jù)遠(yuǎn)洋新天地置業(yè)顧問(wèn)趙艷介紹，遠(yuǎn)洋新天地項(xiàng)目產(chǎn)品共有34平方米、58平方米、74平方米三種戶型，目前銷售均價(jià)為3.2萬(wàn)元/平方米。個(gè)人客戶需要在工商部門注冊(cè)公司，再通過(guò)公司名義購(gòu)買，原則上需要一次性付清全款。
實(shí)際上，遠(yuǎn)洋新天地并不是首個(gè)起售面積低于500平方米的商辦項(xiàng)目，北京市住建委網(wǎng)站信息顯示，包括2018年底獲得預(yù)售證的綠地朗山項(xiàng)目，其起售面積也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于500平方米的標(biāo)準(zhǔn)。
最小面積34平方米
初春時(shí)節(jié)，北京街邊仍難尋一抹綠色。從地鐵站出來(lái)后，王大路跟隨者沈靜一起來(lái)到遠(yuǎn)洋新天地售樓處。下午的陽(yáng)光透過(guò)玻璃折射入屋內(nèi)，面積不大的售樓處里人來(lái)人往。有的和置業(yè)顧問(wèn)坐在沙發(fā)上聊天，有的在沙盤前聽(tīng)置業(yè)顧問(wèn)講解。
趙艷介紹說(shuō)，目前正在預(yù)售的是5棟和6棟，戶型大體一致，只是面積不同，其中最暢銷的為58平方米的戶型，根據(jù)不同的樓層，價(jià)格在189萬(wàn)上下浮動(dòng)，這樣計(jì)算下來(lái)，均價(jià)約為3.2萬(wàn)元/平方米。
除了58平方米大小的戶型，遠(yuǎn)洋新天地還有34平方米和74平方米兩種面積，項(xiàng)目最晚將于2020年6月毛坯交付?！皝?lái)看房的人很多，目前只有5棟的17層、18層和19層有少量剩余房源?！壁w艷說(shuō)。
對(duì)于付款方式，趙艷表示，需要一次付清全款，沒(méi)有所謂的分期付款，也不能做按揭貸款。如果湊不齊全款，購(gòu)房者需要自己尋找金融機(jī)構(gòu)貸款。
遠(yuǎn)洋新天地樣板間位于9棟10層。推開(kāi)樣板間房門，面前是一個(gè)狹長(zhǎng)空間，被分為客廳、臥室、衛(wèi)生間和廚房等功能區(qū)。據(jù)趙艷介紹，這個(gè)樣板間面積為58平方米。
空間被分成三部分，入戶門進(jìn)來(lái)是簡(jiǎn)易廚房，沒(méi)有煤氣，可以用電磁爐做飯；靠近窗戶的為客廳，有沙發(fā)和茶幾；客廳和廚房之間是餐廳，由一個(gè)吧臺(tái)和幾個(gè)高腳凳子構(gòu)成。整個(gè)空間高3.9米。
大門左側(cè)空間高4.5米，被隔成上下兩成，每一層均由一間衛(wèi)生間和一間臥室組成。在上面的臥室內(nèi)有一張真皮雙人床，橘黃色的被罩上面覆蓋著一塊仿動(dòng)物毛皮，臥室靠近窗戶有一組暖氣片。
整個(gè)空間顯得格外狹小，看上去只有30平方米左右的樣子。趙艷表示，如果覺(jué)得LOFT隔層的空間小，可以在拿到毛坯房后，自行改裝。LOFT隔層邊上都是非承重墻，可以自己打通，將LOFT空間向客廳延伸，擴(kuò)大活動(dòng)空間。
趙艷介紹了項(xiàng)目“錯(cuò)層”設(shè)計(jì)。所謂錯(cuò)層，就是在設(shè)計(jì)上下兩層時(shí)，高為3.9米的客廳和4.5米的LOFT分別錯(cuò)開(kāi)位置，樓下的客廳對(duì)應(yīng)樓上的LOFT；樓下的LOFT對(duì)應(yīng)樓上的客廳，這樣就可以保證上下兩層相加的高度恒為8.4米。
趙艷表示，個(gè)人購(gòu)買遠(yuǎn)洋新天地項(xiàng)目沒(méi)有任何問(wèn)題，但要先注冊(cè)一家公司，等營(yíng)業(yè)執(zhí)照、運(yùn)營(yíng)證件齊全后，由遠(yuǎn)洋代購(gòu)房者將證件交往北京市建委，“后續(xù)的手續(xù)就可以名正言順地辦理了?！?
據(jù)沈靜透露，類似操作方式在北京較為常見(jiàn)，一方面可以在建委那邊通過(guò)審批，另一方面?zhèn)€人注冊(cè)公司不僅不會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，而且還可以將注冊(cè)公司的地址以每年幾千元價(jià)格對(duì)外出租獲取收益。
并非孤例
2017年3月26日，北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》（下稱“《公告》”），商業(yè)、辦公類項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱商辦類項(xiàng)目）應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?。《公告》第二條規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)新報(bào)建商辦類項(xiàng)目，最小分割單元不得低于500平方米?！豆妗返谒臈l要求，開(kāi)發(fā)企業(yè)在建（含在售）商辦類項(xiàng)目，銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織。
根據(jù)326商辦限購(gòu)政策要求，第一，商辦類項(xiàng)目銷售對(duì)象為單位，不能是個(gè)人；第二，起售面積為500平方米以上。但是對(duì)于在限購(gòu)政策出臺(tái)前拿到預(yù)售證的項(xiàng)目的起售面積，并沒(méi)有進(jìn)行明確約定。
據(jù)趙艷介紹，遠(yuǎn)洋新天地項(xiàng)目之所以能以小面積出售，是因?yàn)橼s在2017年3月26日之前從住建委獲得預(yù)售證，因此可以按照小戶型對(duì)外銷售。對(duì)此，北京市住建委并沒(méi)有進(jìn)行回應(yīng)。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者查詢北京市多個(gè)商辦項(xiàng)目預(yù)售和銷售信息發(fā)現(xiàn)，商辦類項(xiàng)目獲批的銷售并不一致。比如，2月17日獲得預(yù)售證的碧桂園中心，其5號(hào)樓批準(zhǔn)套數(shù)為4套，批準(zhǔn)銷售面積為2526.39平方米，平均單套面積超過(guò)500平方米。
遠(yuǎn)洋新天地項(xiàng)目在326限購(gòu)前獲批預(yù)售，5號(hào)商業(yè)辦公樓預(yù)售資格證顯示，批準(zhǔn)時(shí)間為2016年11月24日，批準(zhǔn)套數(shù)為391套，批準(zhǔn)銷售面積為22279.37平方米，平均每套面積為56.98平方米。
不過(guò)326之后獲取預(yù)售證的同樣不乏類似情況，2018年12月16日獲得預(yù)售證的綠地朗山產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，其中18號(hào)商業(yè)辦公樓批準(zhǔn)套數(shù)為423套，批準(zhǔn)銷售面積為23812.78平方米，平均每套面積只有56.3平方米。
2014年1月16日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)下屬的北京遠(yuǎn)坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以38.2億元拿下門頭溝新城 MC00-0017-6005地塊，該地塊即為今天的遠(yuǎn)洋新天地項(xiàng)目。項(xiàng)目于2015年5月份就開(kāi)始銷售。
距離第一次獲取預(yù)售證，至今已經(jīng)過(guò)去將近四年。北京市住建委信息顯示，遠(yuǎn)洋新天地項(xiàng)目備案名為遠(yuǎn)洋都會(huì)中心，從2015年5月份到2016年11月份累計(jì)獲得5張預(yù)售證，累計(jì)批準(zhǔn)銷售面積為27.21萬(wàn)平方米。
截止目前，遠(yuǎn)洋新天地項(xiàng)目備案簽約的期房和現(xiàn)房面積大約在2萬(wàn)平方米左右。以6號(hào)商業(yè)、商務(wù)辦公樓為例，批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)和預(yù)售面積分別為394套和22615.14平方米。網(wǎng)簽套數(shù)和面積分別為58套和3473.55平方米，去化率分別為14.7%和15.4%。
2017年3月26日，針對(duì)商辦類項(xiàng)目銷售，北京市出臺(tái)了“史上最嚴(yán)限購(gòu)令”，商辦項(xiàng)目從規(guī)劃、銷售、購(gòu)房資格、信貸等方面受到嚴(yán)格監(jiān)管。政策出臺(tái)后，北京全市商住房成交量迅速減少。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年1月-12月北京商辦公寓全年共成交3381套，全年成交不足2017年“326”新政出臺(tái)當(dāng)月的成交額。截止到2018年底，北京針對(duì)商辦公寓類房源限購(gòu)執(zhí)行21個(gè)月，共網(wǎng)簽6002套，與調(diào)控之前相比下跌約94%。
