聯(lián)合辦公，是去化所需還是未來(lái)可期？
進(jìn)入2019年，“聯(lián)合辦公”這一物業(yè)空間租賃者，正在以更加豐富多彩的形態(tài)，從獨(dú)立物業(yè)、寫字樓進(jìn)駐到越來(lái)越多的商場(chǎng)之中。
對(duì)比商業(yè)地產(chǎn)研策思維中習(xí)慣性地稱之為“商辦體系下的創(chuàng)新產(chǎn)品”，商場(chǎng)招商的朋友或許更喜歡將其稱之為一種全新的“業(yè)態(tài)”，甚至是“主力店”。
作為在特定時(shí)期和歷史背景下誕生并發(fā)展的一種物業(yè)空間“共享”模式，“聯(lián)合辦公”在中國(guó)從出現(xiàn)到普及只花了3年左右時(shí)間，從井噴到回歸理性的時(shí)間則更短。
本文，我們將嘗試從三個(gè)維度，去梳理與分析商場(chǎng)引入“聯(lián)合辦公”的思考路徑與運(yùn)營(yíng)思路。
以“高顏值”俘獲人心的辦公空間：巴黎首家WeWork | 圖據(jù)網(wǎng)絡(luò)
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行業(yè)不斷成熟
市場(chǎng)規(guī)模將過(guò)千億
聯(lián)合辦公作為一種為降低辦公室租賃成本而進(jìn)行共享辦公空間的辦公模式，其關(guān)鍵要素就在于在能夠各自獨(dú)立完成工作的同時(shí)，充分共享空間與資源。
在探討這個(gè)問(wèn)題之前，有必要對(duì)這個(gè)行業(yè)在中國(guó)的發(fā)展背景做一個(gè)簡(jiǎn)單梳理。
2016年，美國(guó)知名眾創(chuàng)空間WeWork進(jìn)入中國(guó)，首站選擇了經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、商業(yè)領(lǐng)先的上海。隨后，WeWork陸續(xù)在北京、香港、深圳、成都、杭州、武漢等城市設(shè)立辦公空間。
不到三年時(shí)間，WeWork在中國(guó)的辦公空間已經(jīng)超過(guò)70個(gè)，會(huì)員總數(shù)逾85000個(gè)（所有注冊(cè)會(huì)員）。2019年，WeWork還計(jì)劃將業(yè)務(wù)繼續(xù)拓展到廣州、南京、蘇州、西安、重慶、天津等地。
另一頭，在更早的2015年4月，由中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)資深人士毛大慶發(fā)起創(chuàng)立的國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公品牌——優(yōu)客工場(chǎng)，已經(jīng)正式成立，并開(kāi)始籌謀自己的布局計(jì)劃。
截止2018年12月，優(yōu)客工場(chǎng)在全球44座城市及新區(qū)布局了200余個(gè)共享辦公空間，包括國(guó)內(nèi)眾多一二線城市，以及新加坡、雅加達(dá)、紐約等國(guó)外知名地區(qū)。
當(dāng)然，除了這兩大行業(yè)龍頭之外，目前還有多個(gè)聯(lián)合辦公品牌正試圖在巨大的中國(guó)市場(chǎng)分食一杯羹。譬如，納什空間、氪空間、裸心社、方糖小鎮(zhèn)、夢(mèng)想加、WE+窩酷、Distrii辦伴、SOHO3Q、無(wú)界空間、Wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社、島里等等。
如今，聯(lián)合辦公已然在北上廣深為代表的國(guó)內(nèi)一線城市得到普及，更多的新一線城市如成都、杭州、武漢等，亦都陸續(xù)迎來(lái)了多個(gè)聯(lián)合辦公品牌。
國(guó)內(nèi)的聯(lián)合辦公之所以能夠在近三年得到迅速的發(fā)展，還有一點(diǎn)不可忽視的力量——政策推動(dòng)。
2013-2017年，正是中國(guó)雙創(chuàng)政策熱潮時(shí)期，眾多初創(chuàng)企業(yè)對(duì)于靈活辦公的需求與日俱增，在得到資本市場(chǎng)青睞的同時(shí)，更愿意選擇聯(lián)合辦公來(lái)節(jié)省開(kāi)始，將收益最大化。
艾媒咨詢公布的數(shù)據(jù)顯示，截止到2018年6月底，中國(guó)聯(lián)合辦公平臺(tái)數(shù)超過(guò)300家，布局網(wǎng)點(diǎn)數(shù)超過(guò)6000個(gè)，總體運(yùn)營(yíng)面積達(dá)1200萬(wàn)㎡，提供工位數(shù)多達(dá)200萬(wàn)個(gè)。
可以預(yù)見(jiàn)，聯(lián)合辦公正在逐漸成為未來(lái)的主流辦公模式，而好租研究數(shù)據(jù)也在證明這一點(diǎn)：中國(guó)的聯(lián)合辦公空間平均每年的增長(zhǎng)率不低于50%，到2030年，30%的辦公空間都會(huì)是聯(lián)合辦公空間，預(yù)計(jì)將形成近千億的市場(chǎng)規(guī)模。
在市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大的同時(shí)，以WeWork為代表的聯(lián)合辦公品牌，開(kāi)始尋求更多的呈現(xiàn)形式，譬如，從商務(wù)區(qū)的寫字樓開(kāi)始走向商業(yè)區(qū)的購(gòu)物中心。
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新場(chǎng)地VS新業(yè)態(tài)
租賃雙方各取所需
當(dāng)我們?cè)噲D解答“聯(lián)合辦公為何與商場(chǎng)結(jié)緣”時(shí)，自然少不了從兩大“主角”的立場(chǎng)分別出發(fā)進(jìn)行分析。
作為商業(yè)地產(chǎn)的核心產(chǎn)品，正常情況下購(gòu)物中心的空間價(jià)值、租金效率都要遠(yuǎn)高于商辦，但隨著實(shí)體零售的退潮，聯(lián)合辦公已然變成了可以考慮的內(nèi)容之一。
畢竟聯(lián)合辦公提供的不僅僅是租金，更帶來(lái)了多元的人群和社交需求，這足以讓一些商業(yè)項(xiàng)目擁有更多的活力和更有趣的內(nèi)容，甚至也讓一些老舊的商業(yè)物業(yè)，通過(guò)以聯(lián)合辦公為主體的改造，重新煥發(fā)生機(jī)。
當(dāng)然，除了盒子商業(yè)之外，以WeWork為代表的聯(lián)合辦公空間，亦開(kāi)始進(jìn)入更多元模式的商業(yè)項(xiàng)目中，如三里屯太古里、北京坊、上海上生·心所（未開(kāi)業(yè)，已被WeWork收購(gòu)的原裸心社）、成都總府路Z31等。
而且我們發(fā)現(xiàn)，這些大都是帶有存量改造、舊城改造等性質(zhì)的項(xiàng)目。因此我們認(rèn)為，對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目而言，引入聯(lián)合辦公至少會(huì)有兩個(gè)層面的考量：
一是，在進(jìn)行舊物業(yè)改造或存量商業(yè)改造時(shí)，以及商場(chǎng)招商陷入瓶頸時(shí)，能夠在短期內(nèi)緩解商業(yè)物業(yè)存量去化的壓力。雖然都是為了消化存量空間，但也有不盡相同的情況——
譬如因?yàn)橄惹暗亩ㄎ灰巡贿m應(yīng)當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境，導(dǎo)致空鋪無(wú)法滿租；又或是，從更具體的空間角度來(lái)看，部分商場(chǎng)內(nèi)部由于開(kāi)發(fā)時(shí)的各種因素限制，帶來(lái)了難以給零售業(yè)態(tài)使用的空間，例如動(dòng)線遠(yuǎn)、落位死角、層高偏高、大進(jìn)深缺乏展示面等。
在這種情況下，聯(lián)合辦公便成為了消化此類空間的選擇之一。
另一種情況是，在一些新開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心中，由于前期周邊人群、市場(chǎng)不成熟（城市新區(qū)），需要較長(zhǎng)的市場(chǎng)養(yǎng)成周期，當(dāng)下商業(yè)面積供應(yīng)過(guò)剩時(shí)，可以考慮引入聯(lián)合辦公，因?yàn)樗瓤梢韵臻g，也為商業(yè)本身持續(xù)積累人氣，帶來(lái)相對(duì)穩(wěn)定的基本人流到訪率。
這其中最為典型的案例，是龍湖的聯(lián)合辦公品牌：一展空間。
龍湖通過(guò)將其與自身的天街系列結(jié)合，創(chuàng)造出一系列“盒子里里的辦公業(yè)態(tài)”。首先在北京，龍湖與夢(mèng)想加合作，在龍湖長(zhǎng)楹天街打造了一個(gè)“商業(yè)+生態(tài)”的聯(lián)合辦公樣板。在成都，龍湖與walnut合作，在時(shí)代天街打造極具空間特色和科技感的一展空間·walnut辦公空間。
二是，伴隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，品牌同質(zhì)化嚴(yán)重，商場(chǎng)必然會(huì)有業(yè)態(tài)創(chuàng)新的迫切需求。
正如前文說(shuō)到的，就算聯(lián)合辦公在短期內(nèi)不能貢獻(xiàn)可觀的租金，但其能夠帶來(lái)多元且相對(duì)穩(wěn)定的客群，從而產(chǎn)生比較頻繁的日常社交需求，能夠?yàn)樯虡I(yè)項(xiàng)目增加客流、人氣的同時(shí)，讓商業(yè)空間具有更多的趣味與活力。
畢竟，近幾年商業(yè)項(xiàng)目在業(yè)態(tài)內(nèi)容上的創(chuàng)新需求有目共睹。
以主力店為例，早已不再是以往簡(jiǎn)單的“老三樣”——百貨、超市、影院，而是出現(xiàn)了更多樣化的內(nèi)容選擇，比如健身中心、書店、家居店、互動(dòng)娛樂(lè)空間以及各類集合店。
那么，誰(shuí)又能說(shuō)聯(lián)合辦公不能成為一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的全新主力店呢？
再來(lái)，站在聯(lián)合辦公品牌的立場(chǎng)，隨著行業(yè)的不斷發(fā)展成熟，尋求更多元性質(zhì)的物業(yè)和場(chǎng)地乃是大勢(shì)所趨。
一方面，可以進(jìn)一步體現(xiàn)“聯(lián)合辦公”這一新型商辦物種的優(yōu)勢(shì)——靈活性，能夠適應(yīng)多種物業(yè)條件和環(huán)境；
另一方面，與傳統(tǒng)辦公方式的競(jìng)爭(zhēng)，以及與同行的競(jìng)爭(zhēng)，也在驅(qū)使著聯(lián)合辦公品牌去挖掘更多的可能性，而以購(gòu)物中心為代表的商業(yè)空間，既能夠提供較好的交通可達(dá)性，也能夠引來(lái)更多潛在客戶，從而借助項(xiàng)目擴(kuò)大品牌影響力。
正是因?yàn)槿绱耍幢闶菦](méi)有以品牌的身份直接進(jìn)駐商場(chǎng)，目前也有不少聯(lián)合辦公空間在選址時(shí)偏向于近商業(yè)區(qū)的物業(yè)，以及商業(yè)中心的寫字樓配套。
譬如WeWork成都睿東中心辦公空間、成都銀泰·優(yōu)客工場(chǎng)、昆明大悅城·優(yōu)客工場(chǎng)等都是其中的典型案例，并且，從WeWork和優(yōu)客工場(chǎng)官網(wǎng)顯示的辦公空間地址來(lái)看，這樣的選擇并不在少數(shù)。
所以，我們亦有理由相信，如果能夠有效解決商業(yè)最核心、最現(xiàn)實(shí)的“坪效”和“盈利”等問(wèn)題，聯(lián)合辦公與商業(yè)項(xiàng)目的合作將會(huì)更加頻繁且豐富。
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難以持續(xù)盈利的困境
與模式持續(xù)更新的趨勢(shì)
2017年下半年開(kāi)始，聯(lián)合辦公行業(yè)開(kāi)始出現(xiàn)一系列收/并購(gòu)動(dòng)作，并且在2018年愈演愈烈。
這背后，是行業(yè)加速洗牌的信號(hào)：聯(lián)合辦公已然從群雄混戰(zhàn)變成了寡頭競(jìng)爭(zhēng)。
與其他共享經(jīng)濟(jì)模式相同，聯(lián)合辦公市場(chǎng)在度過(guò)一窩蜂擴(kuò)張的階段之后，馬太效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，于是，產(chǎn)品服務(wù)升級(jí)與更加精細(xì)化、人性化的運(yùn)營(yíng)，將成為聯(lián)合辦公品牌下一階段的主要競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)場(chǎng)。
大規(guī)模爆發(fā)導(dǎo)致存量在很短時(shí)間內(nèi)達(dá)到一個(gè)峰值，當(dāng)政策紅利減弱甚至消失之后，市場(chǎng)亦將迎來(lái)快速萎縮，導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)成本增加、融資困難。
因此，行業(yè)出現(xiàn)大量的收并購(gòu)、戰(zhàn)略投資/合作等現(xiàn)象，以此進(jìn)行自我的淘汰與更新，而目前仍活躍于市場(chǎng)上的主流聯(lián)合辦公品牌都在走精細(xì)化、品牌化、規(guī)?；穆肪€。
在眼下這樣的行業(yè)現(xiàn)狀下，聯(lián)合辦公要大舉進(jìn)入業(yè)態(tài)組合相對(duì)固定的商業(yè)空間內(nèi)，首先需要解決的問(wèn)題便是：如何保證持續(xù)的盈利能力。
畢竟，承租能力弱和出租價(jià)格高，是聯(lián)合辦公現(xiàn)階段一時(shí)難以攻破的發(fā)展瓶頸。
并且，與此同時(shí)，每一個(gè)聯(lián)合辦公空間，從物業(yè)選址到投入使用都將面臨三大成本：租金成本、折舊成本和運(yùn)營(yíng)成本。
以成都的市場(chǎng)行情為例，我們來(lái)算筆賬：
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租金：成都目前聯(lián)合辦公場(chǎng)地的租賃費(fèi)用主要集中在50-100元/㎡/月區(qū)間，更低的一般位置較遠(yuǎn)。
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折舊：按60個(gè)月計(jì)算，一次性裝修投入（硬裝+軟裝+家具+報(bào)建）按1500元-2000元/㎡核計(jì)，折舊為25元/㎡/月。
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運(yùn)營(yíng)：按照至少10元/㎡/月計(jì)算。
在以上條件下，如果該空間滿租，場(chǎng)地租賃的價(jià)格至少要比常規(guī)租賃價(jià)格低35-40元/㎡/月才不會(huì)虧。但如果疊加考慮出租率，差價(jià)要有50元/㎡/月，才能大致持平。
即使是龐大如WeWork，其在成都目前已經(jīng)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)的三家門店也僅有睿東中心店達(dá)到60%以上的租出率，其他品牌可想而知。
雖然對(duì)于商場(chǎng)而言，其他常規(guī)業(yè)態(tài)也都同樣面臨這些成本，但主力店畢竟是少數(shù)，大部分品牌的營(yíng)業(yè)面積有限，且成熟的、連鎖的品牌都能保證相對(duì)穩(wěn)定的實(shí)際收益。
但是，聯(lián)合辦公因其性質(zhì)決定了，但凡進(jìn)入商業(yè)項(xiàng)目，無(wú)論是承租的面積空間還是實(shí)際租金，都幾乎是“主力店”的角色。
這就意味著，如果聯(lián)合辦公與商業(yè)項(xiàng)目希望長(zhǎng)久持續(xù)得合作下去，就必須解決以下的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題：
實(shí)現(xiàn)主力店的客流帶動(dòng)力和人氣影響力、在運(yùn)營(yíng)模式上能與商業(yè)項(xiàng)目有更多的結(jié)合、與商業(yè)空間乃至消費(fèi)者產(chǎn)生更多互動(dòng)，以確保持續(xù)提升坪效、保證穩(wěn)定且能夠上升的承租能力。
至于如何能夠做到以上幾點(diǎn)、成為商業(yè)項(xiàng)目的一種穩(wěn)定的新型業(yè)態(tài)，則要看聯(lián)合辦公未來(lái)能否從自我更新的角度，對(duì)變換的市場(chǎng)環(huán)境快速做出反應(yīng)。
其中就包括了模式更新?，F(xiàn)階段開(kāi)始采取與購(gòu)物中心合作就是方式之一。
當(dāng)然，除了模式之外，更重要的是內(nèi)容層面的更新。譬如公共空間共享資源的不斷豐富，日常運(yùn)營(yíng)管理的逐步完善，以及增加更多差異化、個(gè)性化以及定制化服務(wù)等。
引用一位招商崗位出身的項(xiàng)目總的觀點(diǎn)：“招聯(lián)合辦公進(jìn)來(lái)，目前來(lái)看，主要是為了存量的快速去化。未來(lái)若無(wú)法提升坪效，有可能會(huì)回歸寫字樓，或者成為舊改的主力軍?！?
可以肯定的是，作為商場(chǎng)內(nèi)第一次出現(xiàn)的“TOB”類店鋪，聯(lián)合辦公的“特殊身份”決定了其與眾不同的發(fā)展路徑。
因此，無(wú)論是站在聯(lián)合辦公品牌的角度，還是站在項(xiàng)目方的角度，我們都很愿意將聯(lián)合辦公看做是商業(yè)項(xiàng)目的一個(gè)全新的業(yè)態(tài)。
當(dāng)然，我們更期待的是，借由聯(lián)合辦公的一個(gè)市場(chǎng)生長(zhǎng)周期，讓商業(yè)地產(chǎn)在主力店創(chuàng)新與業(yè)態(tài)更新等角度，出現(xiàn)更多不一樣的元素和模樣。
